196,882,000원
수원지방법원 2025타경733. 평택 고덕신도시 중심상업지역의 해모수가온타워 2층 207호입니다. 감정평가상 건물은 지하2층·지상6층 규모의 근린생활시설이고, 본건은 현황 공실로 조사됐습니다. 소유자 홍찬우는 2023.03.10 소유권을 이전받았으며 등기상 거래가액은 1,008,368,000원입니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 780,000,000원의 근저당권을 설정했고 이것이 말소기준권리입니다.
표면적인 숫자는 강합니다. 감정가 820,000,000원에서 4회 유찰돼 현재 최저가가 196,882,000원까지 낮아졌습니다. 하지만 이 사건은 최저가 하락 자체보다 권리 밖 현장 리스크를 먼저 확인해야 하는 유형입니다. 특히 현황조사서에 적힌 ‘유치권 행사 중’ 안내문은 성립 여부가 불분명하므로, 실제 피담보채권·점유주체·점유의 계속성 등을 확인하기 전에는 안전하다고 단정하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경733 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕동 1979-1 해모수가온타워주건축물제1동 2층207호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린생활시설 · 현황 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하2층 / 지상6층 규모 근린생활시설 |
| 소유자 | 홍찬우 · 2023.03.10 소유권이전 · 거래가액 1,008,368,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 820,000,000원 / 196,882,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 668,863,177원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
① 권리 흐름 — 등기상 기준은 명확, 현장 유치권은 별도 확인
등기상 말소기준은 2023.03.10 국민은행 근저당권입니다. 채권최고액은 780,000,000원이고, 2025.07.04 국민은행이 임의경매를 신청했습니다. 경매개시결정은 말소기준권리 이후이므로 매각으로 소멸합니다. 2023.01.11 우리자산신탁 명의로 보존된 신탁등기도 등기부상 이미 말소됐습니다.
② 점유·임차인 — 전입은 말소기준 이후
| 성명 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 월세 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 박재홍,570120- | 미상 | 2025.01.20 | 미상 | 300,000원 | 없음 | 미상 | 없음 |
박재홍의 전입일은 2025.01.20으로 말소기준권리인 2023.03.10보다 늦습니다. 따라서 제공된 조사 기준으로는 대항력이 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았으며, 월세는 300,000원으로 조사됐습니다. 보증금 미상 부분은 매각물건명세서 보완 확인이 필요합니다.
한편 감정평가 당시 이용상태는 현황 공실이고 내부에 책상·소파·냉장고 등 집기비품류가 흩어져 있다고 기재돼 있으며, 건물 전체도 공실상태로 보인다고 평가됐습니다. 따라서 전입기록과 실제 현장 점유 상태를 입찰 전에 다시 대조할 필요가 있습니다.
③ 가격 — 4회 유찰은 크지만 시세 검증 자료가 없다
현재 최저매각가는 196,882,000원으로 감정가 820,000,000원의 24% 수준입니다. 다음 시나리오는 5회 유찰 시 137,817,400원, 6회 유찰 시 96,472,180원입니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 채권 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 196,882,000원 | 586,674,348원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 137,817,400원 | 644,912,044원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 96,472,180원 | 685,664,319원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 196,882,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,556,348원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 780,000,000원 | 193,325,652원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 196,882,000원을 가정하면 집행비용 3,556,348원을 제외한 193,325,652원이 국민은행 근저당에 배당되고, 채권최고액 기준 미배당은 586,674,348원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액은 배당 시나리오상 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 고덕신도시 내 율포초등학교 동북측 인근이며, 고덕 백년광장을 중심으로 유사 규모의 근린생활시설과 고층 아파트단지, 일부 공터가 함께 있는 성숙 중인 중심상업지역입니다.
- 교통. 고덕중앙로 중심상업지역에 위치해 차량 출입은 용이하고, 대중교통 여건은 보통입니다.
- 이용상태. 현황 공실이며 내부에는 책상·소파·냉장고 등 집기비품류가 흩어져 있습니다. 건물 전체도 공실상태로 보인다고 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트 슬래브지붕, 지하2층·지상6층 규모의 근린생활시설입니다. 급배수·위생·옥내소화전·화재탐지·승강기·천정부착형 에어컨 설비가 있습니다.
- 토지. 2필 일단의 가로장방형 근린생활부지이며 중심상업지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)입니다. 공시지가는 5,230,000원/㎡입니다.
- 도로. 남측 중로2류, 서측 소로2류의 포장도로와 접합니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 유치권 실체 확인. 현황조사서의 ‘유치권 행사 중’ 안내문과 관련해 실제 점유자, 피담보채권, 공사대금 주장, 점유 개시·계속 여부를 원본 자료와 현장에서 확인해야 합니다.
- 전입자 대조. 박재홍의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·확정일자가 미상입니다. 매각물건명세서와 현장 점유관계를 대조해야 합니다.
- 공실 상태 재확인. 감정평가상 본건 및 건물 전체가 공실로 보이므로 실제 영업·점유 여부와 내부 집기 소유관계를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 실거래 시세 자료가 없으므로 감정가 대비 24%라는 숫자만으로 저가 매수라고 단정하지 말고, 동일 상권의 실제 매매·임대 수준을 별도 대조해야 합니다.
- 환금성 점검. 근린생활시설은 주거용 아파트와 다른 매수층·임대수요를 가지므로 4회 유찰 원인이 단순 가격인지 물건·상권·권리 문제인지 구분해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “24%”보다 먼저 볼 것은 유치권과 환금성
이 사건은 감정가 820,000,000원에서 4회 유찰돼 196,882,000원까지 내려왔다는 숫자가 가장 먼저 눈에 들어옵니다. 등기상으로는 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 소멸하며, 전입자 박재홍도 말소기준 이후 전입이라 대항력이 없습니다. 배당 시나리오상 매수인 인수도 0원입니다.
그러나 현황조사서에 표시된 유치권 안내문의 성립 여부가 불분명하고, 실거래 시세 자료도 없어 196,882,000원이 시장가격 대비 실제로 싼지 검증되지 않았습니다. 감정평가상 현황 공실인 근린생활시설이고 이미 4회 유찰된 만큼, 가격 숫자보다 유치권 실체·현장 점유·상권 환금성을 먼저 확인해야 하는 사건입니다. 등기상 구조는 비교적 단순하지만, 현장 리스크가 해소되기 전까지는 보수적인 접근이 맞습니다.
