수원지방법원 2025타경762. 평택시 죽백동 ‘소사벌더샵마스터뷰’ 108동 12층 1204호, 전용 112.6659㎡ 아파트입니다. 소유자 김상기가 2016.05.04. 매매를 원인으로 취득해 2018.12.24. 소유권이전등기를 마쳤고, 같은 날 전북은행이 채권최고액 399,600,000원의 근저당권을 설정했습니다. 이 근저당권이 말소기준입니다.
이후 설정된 근저당권·가압류·압류와 경매개시결정은 모두 말소기준보다 늦습니다. 을구 2·3·5·6·7번 근저당권은 2022.01.28. 또는 2025.02.17. 말소됐고, 현재 등기상 남아 있는 후순위 담보권과 압류도 매각으로 소멸합니다. 따라서 현재 산정상 낙찰자가 떠안을 등기상 권리는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경762 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 죽백동 817 소사벌더샵마스터뷰 제108동 제12층 제1204호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 죽백4로 16 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 112.6659㎡ · 24층 건물 중 12층 |
| 단지 | 소사벌더샵마스터뷰 · 817세대 · 2018.06.22. 준공 |
| 소유자 | 김상기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 766,000,000원 / 536,200,000원 (1회 유찰, 감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 전북은행 / 321,605,534원 |
| 매각기일 | 2026.07.13. |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
확인된 실제 임차인은 0명이며 예상 인수액도 0원입니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있습니다. 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실은 같지 않으므로, 입찰 전 전입세대 열람과 현장 점유 확인이 필요합니다. 보증금·확정일자·전입일이 확인되지 않은 점유자가 발견될 경우에는 대항력을 단정하지 말고 별도로 판정해야 합니다.
② 시세 비교 — 최근 시세 대비 여유는 있으나 시장은 하락 중
같은 단지 동일 면적대인 전용 112.67㎡의 실거래입니다. 전체 5건 평균은 770,000,000원이지만, 여기에는 2021.11. 거래가 950,000,000원이 포함돼 있어 현재 가격 판단의 중심으로 삼기 어렵습니다. 최근 12개월 거래 2건의 평균 675,000,000원과 최신 거래 650,000,000원을 우선해 비교해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 112.67㎡ | 4 | 650,000,000원 |
| 2026.06 | 112.67㎡ | 16 | 700,000,000원 |
| 2024.12 | 112.67㎡ | 7 | 760,000,000원 |
| 2024.10 | 112.67㎡ | 10 | 790,000,000원 |
| 2021.11 | 112.67㎡ | 5 | 950,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 112.67㎡ | 2건 | 675,000,000원 |
| 전체 평균 | 112.67㎡ | 5건 | 770,000,000원 |
인수액이 없으므로 실질취득액은 최저가와 같은 536,200,000원입니다. 이는 최근 12개월 평균 675,000,000원의 79.4%이며, 금액으로는 138,800,000원 낮습니다. 최신 거래 650,000,000원보다도 113,800,000원 낮아 현재 회차에 가격 여유가 존재합니다.
③ 예상배당표 (매각가 536,200,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 7,762,000원 |
| 1. 을구 1번 근저당권 · 주식회사전북은행 | 399,600,000원 | 399,600,000원 |
| 2. 을구 2번 근저당권 · 김인식 | 100,000,000원 | 100,000,000원 |
| 3. 을구 3번 근저당권 · 김원진 | 150,000,000원 | 28,838,000원 |
| 4. 을구 5번 근저당권 | 300,000,000원 | 0원 |
| 5. 을구 6번 근저당권 · 신의숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 6. 을구 7번 근저당권 · 전재열 | 65,000,000원 | 0원 |
| 7. 을구 8번 근저당권 · 주식회사이앤케이캐피탈대부 | 292,500,000원 | 0원 |
| 8. 을구 13번 근저당권 · 신의숙 | 40,000,000원 | 0원 |
| 9. 을구 14번 근저당권 · 전재열 | 65,000,000원 | 0원 |
| 10. 갑구 9번 가압류 · 서민금융진흥원 | 12,323,438원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권 기준액 1,464,423,438원 중 528,438,000원이 배당되고, 미배당액은 935,985,438원으로 계산됩니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 2·3·5·6·7번에는 등기상 말소 이력이 있으므로 실제 배당은 채권승계·채권잔액·배당요구와 당해세 확정 결과에 따라 달라질 수 있습니다.
회차별 배당 여력
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰 | 536,200,000원 | 528,438,000원 | 935,985,438원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 | 375,340,000원 | 369,285,240원 | 1,095,138,198원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 | 262,737,999원 | 258,259,667원 | 1,206,163,771원 | 미충족 |
유찰이 이어져도 등기상 매수인 인수액은 각 회차 모두 0원입니다. 다만 3회 유찰 시에는 신청채권자의 청구액도 전액 충족하지 못하는 시나리오로 바뀝니다. 이는 후순위 채권자의 미배당이 커지는 문제이며, 낙찰자에게 후순위 담보채무가 승계된다는 뜻은 아닙니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 배다리초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 여건은 보통 수준으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 24층 건물 중 12층이며, 급배수·위생·승강기·화재탐지·소화전·도시가스·난방설비가 갖춰져 있습니다.
- 단지 규모. 817세대, 2018.06.22. 준공 단지로 동일 면적 실거래가 확인됩니다.
- 토지·규제. 제3종일반주거지역·소사벌택지지구 지구단위계획구역이며, 공시지가는 1,436,000원/㎡입니다.
- 이용상태. 현황 아파트로 이용 중이며 위반건축물과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
- 가격 흐름. 동일 면적 거래는 2021.11. 950,000,000원에서 2026.06. 650,000,000원·700,000,000원으로 낮아졌고, 최근 추세는 -19.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 전입세대·외국인체류확인·현장 점유를 대조해야 합니다.
- 말소기준 대조. 2018.12.24. 전북은행 근저당권의 접수번호 100652와 매각물건명세서상 말소기준을 다시 확인하세요.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 이력이 있으므로 당해세 여부와 교부청구액을 확인해야 예상배당의 정확도가 높아집니다.
- 배당표 재검증. 등기상 말소된 근저당권과 채권이전 이력이 있으므로 실제 채권자·채권잔액·배당요구 여부를 원본으로 대조하세요.
- 하락장 보정. 전체 평균 770,000,000원보다 최근 12개월 평균 675,000,000원과 2026.06. 거래 650,000,000원·700,000,000원을 우선 기준으로 삼아야 합니다.
- 내부 상태 반영. 감정가와 실거래만으로 수리비·내부 관리상태를 알 수 없으므로 현장 상태를 확인해 응찰가에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “권리는 합격, 가격은 조건부 합격”
이 물건의 권리 구조는 명확합니다. 전북은행의 2018.12.24. 근저당권이 말소기준이고, 이후 권리는 매각으로 소멸해 매수인 인수액은 0원입니다. 최저가이자 실질취득액인 536,200,000원은 최근 12개월 평균 675,000,000원의 79.4%로, 최근 시세와 비교해 가격 여유도 확인됩니다.
다만 이 사건을 과거 전체 평균 770,000,000원과 비교해 지나치게 저렴하다고 평가하면 안 됩니다. 최신 거래는 650,000,000원이고 최근 거래 추세는 -19.0%입니다. 여기에 임대관계 미상과 당해세 배당 변수가 남아 있습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮고 가격도 최근 시세 아래지만, 하락 추세와 점유를 확인한 뒤 접근해야 하는 물건입니다.