수원지방법원 2025타경841. 평택시 고덕면 해창리 ‘고덕지식공작소아이타워’ 6층 634호로, 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중인 집합건물입니다. 감정가는 462,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 158,466,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.10.12. 설정된 국민은행 근저당권 391,200,000원이고, 이후 삼성카드 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
현황조사에는 주식회사 주일프리저,131311-0319454, 이준호가 확인되어 있으나 전입일은 2024.04.18.로 말소기준일 이후입니다. 따라서 조사자료상 대항력은 없는 것으로 판정되고, 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않아 우선변제 여부는 별도 확인이 필요하지만, 현재 자료상 그 미상 금액을 매수인 인수액으로 더할 근거는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경841 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1274-2 고덕지식공작소아이타워 6층634호 |
| 도로명 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원로 121 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 · 공장(지식산업센터) · 지하1층 지상10층 중 6층634호 |
| 소유자 | 이준호 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 462,000,000원 / 158,466,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 국민은행 / 335,530,416원 |
| 말소기준권리 | 2023.10.12. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 391,200,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
최초 신탁등기는 등기부상 이미 말소됐고, 현재 소유자는 이준호입니다. 2023.10.12. 국민은행 근저당권이 말소기준권리가 되며, 2025.06.18. 삼성카드 가압류와 2025.09.17. 임의경매개시결정은 모두 그 이후 권리이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 예상배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.
② 임차인·점유 분석 — 실제 조사 인원 1명
| 점유자 | 전입일 | 보증금 | 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 주식회사 주일프리저,131311-0319454, 이준호 | 2024.04.18 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
조사된 실제 점유자는 1명입니다. 전입일 2024.04.18.은 말소기준일 2023.10.12.보다 늦어 대항력은 없습니다. 보증금과 확정일자는 확인되지 않았고, 감정평가서 역시 임대관계를 미상으로 기재하고 있습니다. 따라서 입찰 전 매각물건명세서에서 배당요구 여부와 보증금 관련 사항을 다시 확인하는 절차가 필요합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 34.3%지만 시세 확인 없이는 ‘저가’로 볼 수 없다
현재 최저매각가 158,466,000원은 감정가 462,000,000원의 약 34.3%입니다. 수치만 보면 큰 폭으로 낮아졌지만, 동일 건물 또는 비교 가능한 지식산업센터의 최근 12개월 거래가격과 최신 거래가격이 제시되어 있지 않습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판단해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 158,466,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,018,524원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 391,200,000원 | 155,447,476원 |
| 2. 가압류 · 삼성카드 주식회사 | 30,682,720원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총액 421,882,720원 중 예상배당은 155,447,476원이고 미배당액은 266,435,244원입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수 예상액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 예상치입니다.
⑤ 회차 시나리오 — 가격 하락과 채권 미회수는 별개
| 시나리오 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 34%) | 158,466,000원 | 155,447,476원 | 266,435,244원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 24%) | 110,926,200원 | 108,573,233원 | 313,309,487원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 17%) | 77,648,340원 | 75,850,670원 | 346,032,050원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 국민은행을 포함한 채권자의 미회수액은 증가하지만, 현재 자료상 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 즉 권리상 채권 미배당과 매수인의 추가 부담은 구분해서 봐야 합니다. 반대로 매각가가 더 내려간다고 해서 곧바로 시장가 대비 저렴해진다고 판단할 수도 없습니다. 비교 실거래가 확인이 선행돼야 합니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무시설·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 이용. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 건물의 6층634호입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 대중교통 상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 도로. 북측 약 15미터, 남측 약 12미터 내외 포장도로에 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며 공시지가는 1,777,000원/㎡입니다.
- 건물 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 위생·급배수·승강기·소화설비와 지상·지하주차장이 설치돼 있습니다.
- 환금성. 현재까지 3회 유찰된 사실은 확인됩니다. 별도 실거래 자료가 없어 실제 환금가격은 동일 건물 및 인근 지식산업센터 거래사례를 추가 확인해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 시세 원본 확인. 감정가 462,000,000원 대비 최저가가 158,466,000원까지 하락했어도, 최근 거래가격 자료 없이 할인율만으로 저가 여부를 판단하지 마세요.
- 점유관계 확인. 조사된 점유자의 전입은 말소기준 이후라 대항력은 없지만, 보증금·확정일자·배당요구 여부는 매각물건명세서와 현황조사 원본을 대조하세요.
- 용도 확인. 주거용이 아니라 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 실제 사용 가능 업종과 이용 조건을 확인해야 합니다.
- 유찰 원인 점검. 3회 유찰된 원인이 단순 가격 문제인지, 임대수요·공실·관리비·이용 제한 등 다른 요인이 있는지 현장 확인이 필요합니다.
- 권리와 배당 구분. 채권자 미배당 266,435,244원은 현재 예상표상 매수인 인수금이 아닙니다. 매수인 인수 예상액은 0원입니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서를 입찰 직전에 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리보다 ‘현재 시장가격’ 확인이 승부처
이 물건의 등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2023.10.12. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 후순위 가압류와 경매개시결정은 소멸합니다. 조사된 점유자의 전입도 말소기준보다 늦어 대항력은 없으며 예상 매수인 인수액은 0원입니다.
문제는 가격입니다. 감정가 462,000,000원에서 세 차례 유찰돼 158,466,000원까지 내려왔지만, 비교 가능한 최근 실거래가가 제시되지 않은 상태에서는 이 금액이 시장가격보다 낮다고 말할 수 없습니다. 특히 물건의 이용상태가 공장(지식산업센터)이고 이미 3회 유찰된 만큼, 이 사건의 핵심은 “얼마나 많이 떨어졌는가”가 아니라 “158,466,000원이 실제 시장가와 임대수익에 비해 어떤 수준인가”를 확인하는 데 있습니다.
