수원지방법원 2025타경40729. 평택시 합정동 트윈캐슬4 3층 303호입니다. 사건의 권리분석 핵심은 단순한 “5회 유찰”이 아닙니다. 말소기준권리는 2022.06.07. 남동세무서의 압류인데, 임차권자 윤효원의 주민등록일은 2021.06.29., 점유개시는 2021.07.13.으로 그보다 빠릅니다. 임차보증금도 131,000,000원이어서 확약서가 없다면 현재 최저가보다 보증금이 큰 전형적인 대항력 인수형 구조입니다.
하지만 2026.06.11. 주택도시보증공사가 “임차보증금에 대해서는 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 윤효원 보증금에 대해서는 본 분석상 매수인 실질 인수 0원으로 처리합니다. 다만 이 확약은 윤효원에 관한 것이고, 매각물건명세서에 별도로 나타나는 ‘차인’에게까지 확장해서 볼 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택5로34번길 106, 3층303호 (합정동, 트윈캐슬4) |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 공부상 도시형생활주택 · 방 1개, 거실, 발코니, 욕실 등 |
| 대상면적 | 47.87㎡ |
| 소유자 | 유지성 · 2021.07.03. 매매 · 거래가액 131,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 69,090,000원 (5회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권은 있었고, 확약이 구조를 바꿨다
등기부상 과거 신한은행 근저당권 114,000,000원은 2021.07.13. 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 경매에서 말소기준으로 잡히는 권리는 2022.06.07. 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류, 강제경매개시결정, 2025.02.07. 압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 확약 대상과 미상 점유자를 분리해서 봐야 한다
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정일자 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 윤효원 | 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 131,000,000원 | 전입 2021.06.29 · 임차권등기 기재 확정일자 2021.06.29 / 2021.11.11 | 대항력 有 우선변제 주장 승계 0원* |
| 차인 | 주거 | 미상 | 전입 2021.06.29 · 확정일자 2025.03.31 | 대항력 가능·미상 우선변제 확인 필요 승계 미상 |
* 윤효원에 대한 “승계 0원”은 2026.06.11. 확약서 반영값입니다. 배당추정 룰 자체에서는 대항력 있는 보증금 131,000,000원이 매수인 인수액으로 계산돼 있으나, 확약으로 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 이 효과는 윤효원에게만 적용되며 별도 ‘차인’의 보증금 미상 위험은 그대로 남습니다.
③ 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만, 권리비용 확정 전에는 ‘싸다’고 단정할 수 없다
트윈캐슬4의 대상 면적은 47.87㎡이고, 최근 12개월 실거래 3건의 평균은 125,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.09. 117,000,000원이며, 현재 최저매각가 69,090,000원은 최근 12개월 평균의 55.3%입니다. 다만 최근 거래 흐름은 이전 구간 대비 -0.3%로 하락 추세입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 48.14㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2025.02 | 47.87㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 48.14㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 125,000,000원 |
과거 전체 9건 평균은 125,222,222원이지만, 가격 판단에서는 과거 거래 전체 평균보다 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해서 보는 편이 적절합니다. 현재 최저가 자체는 두 기준보다 낮지만, 별도 ‘차인’의 보증금이 미상인 만큼 그 차액을 곧바로 안전마진으로 계산해서는 안 됩니다.
④ 예상배당표 (매각가 69,090,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,643,620원 |
| 윤효원 보증금 | 131,000,000원 | 0원 |
| 갑구 7번 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 67,446,380원 |
| 갑구 8번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 추정 배당에서 채권자 총 배당액은 67,446,380원이고, 미배당액은 2,062,553,620원입니다. 배당추정 데이터에는 윤효원 보증금 131,000,000원을 매수인 인수로 계산한 룰값이 있으나, 본 리포트에서는 2026.06.11. 확약을 반영해 윤효원에 대한 실질 인수는 0원으로 처리합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 남은 권리 리스크는 사라지지 않는다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 5회 유찰 · 49% | 69,090,000원 | 67,446,380원 | 2,062,553,620원 |
| 6회 유찰 시 · 39% | 55,272,000원 | 53,877,104원 | 2,076,122,896원 |
| 7회 유찰 시 · 31% | 44,217,600원 | 43,021,683원 | 2,086,978,317원 |
윤효원에 관한 확약만 놓고 보면 낙찰가 하락은 그대로 취득가격 하락으로 연결됩니다. 그러나 별도 ‘차인’의 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 회차가 내려갔다고 해서 전체 실질취득비용이 확정되는 것이 아닙니다. 낙찰가와 미상 인수금액을 분리해서 봐야 하는 사건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택으로 방 1개, 거실, 발코니, 욕실 등으로 이용 중이며 토지는 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다.
- 입지. 평택고등학교 남동측 인근으로 아파트단지, 근린시설, 학교 등이 혼재하며 주위환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행빈도와 버스정류장 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 12m 아스팔트 포장도로와 북동측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며, 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 트윈캐슬4는 총 12세대이며, 경매 통계상 평균 유찰 4.0회·매각률 0.0%입니다. 최근 거래 추세도 -0.3%로 소폭 하락입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.11.자 확약서의 대항력 포기, 미변제 시 임차권등기 말소 문구가 윤효원 보증금 131,000,000원 전체에 적용되는지 원본을 대조해야 합니다.
- ‘차인’ 보증금 확인. 현재 자료상 보증금은 미상입니다. 이 금액이 확인되기 전에는 실질취득총액을 확정할 수 없습니다.
- 점유관계 대조. 윤효원과 별도 ‘차인’이 동일 점유관계인지, 별개의 임차관계인지 명세서와 현황을 대조할 필요가 있습니다.
- 시세 기준은 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균 125,000,000원, 최신 거래 117,000,000원과 비교하되 최근 추세 -0.3%를 함께 반영해야 합니다.
- 5회 유찰 원인 확인. 단지 경매 평균 유찰 4.0회와 매각률 0.0%가 나타나는 만큼 가격 외 권리·점유·환금성 요인을 함께 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 입찰 전 등기부, 매각물건명세서, 현황조사 및 확약서 원문을 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “1.31억 인수는 꺼졌지만, 사건이 깨끗해진 것은 아니다”
이 사건은 확약서 하나가 권리구조를 크게 바꿨습니다. 윤효원의 보증금 131,000,000원은 대항력 포기로 실질 인수 0원이 되어, 그 부분만 놓고 보면 현재 최저가 69,090,000원이 실질취득 확정분입니다. 최근 12개월 평균 125,000,000원과 최신 거래 117,000,000원보다 낮은 수준이기도 합니다.
그러나 별도 ‘차인’의 보증금이 미상이고 그 임차관계는 확약으로 정리되지 않았습니다. 여기에 5회 유찰, 단지 평균 4.0회 유찰, 매각률 0.0%, 총 12세대의 소규모 집합건물, 최근 실거래 추세 -0.3%까지 겹칩니다. 따라서 이 물건은 최저가 할인폭보다 미상 임차인의 실제 보증금과 확약 적용 범위를 먼저 확정하는 것이 핵심입니다.
