수원지방법원 2025타경40729. 평택시 합정동 트윈캐슬4 제3층 제303호로, 공부상 용도는 도시형생활주택이며 감정평가에서는 방 1개·거실·발코니·욕실 등으로 이용 중인 것으로 조사됐습니다. 현 소유자 유지성은 2021.07.13. 거래가액 131,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 경매 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 131,000,000원입니다.
권리표면만 보면 윤효원의 임차보증금 131,000,000원과 임차권등기가 눈에 띕니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.11. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 이에 따라 윤효원 관련 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 다만 이 확약은 윤효원 관련 권리에만 적용되며, 별도로 기재된 차인의 보증금과 배당요구 여부는 확인이 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40729 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 평택5로34번길 106, 3층303호 (합정동, 트윈캐슬4) |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 공부상 도시형생활주택 · 방 1개·거실·발코니·욕실 등 |
| 비교면적 / 층 | 47.87㎡ · 지하 1층, 지상 7층 중 제3층 제303호 |
| 소유자 | 유지성 (2021.07.13. 거래가액 131,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 141,000,000원 / 141,000,000원 (3회 유찰, 감정가 100%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 131,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 인수 0원*, 원본 대조는 필수
말소기준으로 산정된 주식회사신한은행 근저당권의 채권최고액은 114,000,000원입니다. 이후 국의 압류, 주택도시보증공사의 가압류와 강제경매개시결정, 추가 압류 및 윤효원의 임차권등기는 매각으로 소멸하는 권리로 정리돼 있습니다. 윤효원은 전입일이 2021.06.29.로 말소기준일보다 늦어 대항력 없음으로 판정됐으며, 여기에 주택도시보증공사의 확약까지 제출돼 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 임차인 — 실제 임차인 2명
| 성명 | 점유·용도 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 배당요구 | 권리 배지 |
|---|---|---|---|---|---|
| 윤효원 | 303호 전부 · 주거(임차권등기) | 전입 2021.06.29 확정 2021.06.29 / 2021.11.11 | 131,000,000원 | 2023.05.10. | 대항력 없음 우선변제권만 주장 매수인 승계 0원* |
| 차인 | 주거 | 전입 2021.06.29 확정 2025.03.31 | 미상 | 미상 | 대항력 없음 우선변제 미상 매수인 승계 없음 |
주택도시보증공사는 별도의 임차인으로 중복 합산하지 않았습니다. 실제 임차인은 윤효원과 차인 2명으로 정리됩니다. 2026.06.11. 확약은 윤효원 관련 임차보증금과 임차권등기에만 적용되며, 차인의 보증금·배당요구 여부는 별도 확인 대상입니다.
③ 시세 비교 — 현재 최저가는 최근 시세 이상
트윈캐슬4는 총 12세대, 2014.07.15. 준공된 소규모 건물입니다. 비교면적 47.87㎡와 48.14㎡의 실거래 9건 평균은 125,222,222원이고, 최근 12개월 3건 평균은 125,000,000원입니다. 최신 거래는 2025.09. 4층 117,000,000원입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.09 | 48.14㎡ | 4 | 117,000,000원 |
| 2025.02 | 47.87㎡ | 2 | 130,000,000원 |
| 2024.10 | 48.14㎡ | 4 | 128,000,000원 |
| 2023.06 | 47.87㎡ | 4 | 100,000,000원 |
| 2022.02 | 48.14㎡ | 2 | 144,000,000원 |
| 2021.11 | 47.87㎡ | 4 | 120,000,000원 |
| 2021.09 | 48.14㎡ | 2 | 132,000,000원 |
| 2021.08 | 47.87㎡ | 4 | 125,000,000원 |
| 2021.07 | 47.87㎡ | 3 | 131,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 9건 | 125,222,222원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 3건 | 125,000,000원 |
현재 최저가 141,000,000원은 전체 평균의 112.6%, 최근 12개월 평균의 112.8%입니다. 최신 거래 117,000,000원보다도 높은 수준이며, 최근 거래와 과거 거래의 추세는 -0.3%로 소폭 하락했습니다. 따라서 전체 실거래 최고가 144,000,000원에 가깝다는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 141,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,774,000원 |
| 2. 근저당권 · 주식회사신한은행 | 114,000,000원 | 114,000,000원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 24,226,000원 |
| 4. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 131,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,244,000,000원 중 예상 배당액은 138,226,000원이고, 미배당액은 2,105,774,000원입니다. 소유자 잔여액은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 인수액은 0원 유지
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 · 감정가 100% | 141,000,000원 | 138,226,000원 | 2,105,774,000원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 80% | 112,800,000원 | 110,420,800원 | 2,133,579,200원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 감정가 64% | 90,240,000원 | 88,215,680원 | 2,155,784,320원 | 0원 |
현재 회차에서는 신청채권자 청구액 131,000,000원 전액이 충족되지 않습니다. 4회 또는 5회 유찰 시에도 매수인 인수액은 0원이지만 채권자 미배당액은 증가합니다. 이 미배당은 채권자 측 문제이며, 제출된 확약과 권리분석 기준에 따르면 매수인이 대신 부담하는 금액으로 전환되지 않습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택고등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지·근린시설·학교 등이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스와 버스정류장이 있어 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 도시형생활주택이며 방 1개·거실·발코니·욕실 등으로 이용 중입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 7층 건물로 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북서측 약 12m 아스팔트 포장도로와 북동측 약 8m 보행자전용도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역이며, 보행자전용도로와 중로3류에 접합니다.
- 토지. 대체로 평탄한 세로장방형 토지로, 오피스텔 및 도시형생활주택 건부지로 이용 중입니다. 공시지가는 1,675,000원/㎡입니다.
- 하자. 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 총 12세대의 소규모 건물이고 최근 거래가격이 100,000,000원부터 130,000,000원까지 형성돼 가격 민감도가 높습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.06.11. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 임차인과 조건을 확인해야 합니다.
- 말소기준 재확인. 2014.12.23. 근저당권과 2021.07.13. 해지 말소 기록이 함께 존재하므로 현행 매각물건명세서의 최선순위 설정일을 대조해야 합니다.
- 차인 점유 확인. 보증금과 배당요구 여부가 확인되지 않은 차인의 계약관계, 실제 점유 여부와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 현 최저가 경계. 141,000,000원은 최근 12개월 평균 125,000,000원의 112.8%로 가격 메리트가 없습니다.
- 소규모 단지 환금성. 총 12세대이고 동일 단지 경매 매각률이 0.0%이므로 재매각 기간과 수요층을 보수적으로 판단해야 합니다.
- 유찰 횟수와 최저가. 3회 유찰인데 최저가가 감정가 100%로 표시돼 있으므로 회차별 최저가 적용 내용을 매각공고에서 확인해야 합니다.
- 관리비·세금. 체납 관리비, 당해세, 최우선변제 여부와 실제 배당요구 종기를 별도로 확인해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원이어도 비싸면 보류”
이 물건의 핵심은 윤효원의 보증금 131,000,000원 자체가 아니라, 주택도시보증공사가 제출한 확약으로 매수인 인수가 실질 0원*이 됐다는 점입니다. 권리 인수형 물건처럼 낙찰가에 미배당 보증금을 더해 판단할 사안은 아닙니다.
그러나 인수가 없다는 사실이 가격 메리트를 만들어주지는 않습니다. 현 실질취득액 141,000,000원은 최근 12개월 실거래 평균 125,000,000원의 112.8%이고 최신 거래 117,000,000원보다 높습니다. 최근 추세도 -0.3%이며, 총 12세대의 소규모 건물과 동일 단지 평균 유찰 2.4회·매각률 0.0%까지 겹칩니다. 권리는 조건부 확인, 현재 가격은 보류. 확약서와 말소기준을 원본 대조한 뒤에도, 입찰 판단의 승부처는 추가 가격 조정 여부입니다.