서울남부지방법원 2025타경11493. 강서구 화곡동 리치아파트 제105동 제7층 제701호로, 감정평가상 오피스텔로 이용 중인 구분건물입니다. 감정가 240,000,000원에서 세 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 122,880,000원입니다. 외형상 감정가의 절반 수준이지만, 이 사건의 판단 기준은 단순 할인율이 아니라 선순위 임차권과 매각조건입니다.

등기부상 유준해의 임차권은 전입 2021.07.23, 확정일자 2021.06.30, 보증금 235,000,000원으로 말소기준인 2025.08.13 강제경매개시결정보다 빠릅니다. 원칙대로라면 현재 매각대금에서 배당받지 못하는 114,640,320원이 매수인에게 인수될 수 있습니다. 그러나 매각물건명세서 비고에는 임차권승계인 주택도시보증공사가 미배당 잔액의 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각한다고 명시돼 있습니다. 이 조건이 충족되면 유준해 관련 인수는 실질 0원*입니다.

문제는 그 확약의 적용 범위입니다. 확약은 유준해와 그 승계인 주택도시보증공사에만 적용됩니다. 별도로 조사된 홍주희는 2024.10.04 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 홍주희를 곧바로 ‘대항력 있음’으로 단정할 수는 없고, 대항력 가능·미상으로 보아야 합니다. 그 보증금이 확인되기 전에는 전체 인수액과 실질취득가도 확정할 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 주된 인수는 해소되지만 완전한 무인수형은 아니다

2021.05.24 설정된 서울축산새마을금고와 서인천새마을금고의 공동담보 근저당권은 각각 2021.06.28 말소돼 현재 인수대상이 아닙니다. 이인숙은 2021.07.23 거래가 235,000,000원으로 소유권을 취득했고, 같은 날 민간임대주택등기가 기입됐습니다.

유준해의 전입·확정일자·점유개시는 모두 강제경매개시결정일보다 앞서며, 2023.08.17에는 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기가 마쳐졌습니다. 등기 순서만 보면 매각으로 자동 소멸하지 않는 선순위 임차권이지만, 매각조건상 주택도시보증공사가 미배당 잔액 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하므로 유준해 관련 잔액은 매수인이 실질적으로 부담하지 않는 구조입니다.

② 임차인 분석 — 실제 임차권 관계 2명, 보증기관은 중복 합산 금지

주택도시보증공사는 유준해의 주택임차권승계인이므로 별도의 실제 임차인으로 더하거나, 유준해 보증금 235,000,000원과 주택도시보증공사 청구액 235,000,000원을 중복 합산하면 안 됩니다. 실제 임차권 관계는 홍주희와 유준해 2명이며, 보증기관은 유준해 보증금 반환채권의 승계인입니다.

③ 회차별 실질취득 — 최저가가 내려가도 미상 위험은 사라지지 않는다

확약이 없다고 가정하면 낙찰가가 내려갈수록 유준해의 미배당액이 늘어 매수인의 총부담은 보증금 235,000,000원 부근에서 고정되는 구조입니다. 그러나 이 사건은 유준해 잔액에 대한 포기·말소 조건이 있으므로 해당 부분은 실질 0원*으로 봅니다. 그렇더라도 홍주희의 보증금이 확인되지 않았기 때문에 각 회차의 최종 실질취득가는 모두 낙찰가+α입니다.

④ 예상배당표 (매각가 122,880,000원 가정)

유준해 보증금의 룰상 부족액은 114,640,320원입니다. 주택도시보증공사는 유준해의 승계인이므로 동일 보증금을 별도 채권처럼 중복 합산하지 않습니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았으며, 홍주희 보증금은 미상이라 배당표에 산입할 수 없습니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 화곡1동주민센터 인근으로 오피스텔·업무시설·근린생활시설이 혼재한 지역이며, 주위환경은 보통입니다.
• 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 2·5호선 까치산역이 있어 대중교통 이용상황은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 13층 건물의 7층이며 위생·급배수·난방·승강기 설비가 갖춰져 있습니다.
• 도로. 4필 일단의 정방형 토지로 북측·동측·서측 포장도로와 접합니다.
• 규제. 일반상업지역·지구단위계획구역·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역· 대공방어협조구역·과밀억제권역 등에 포함됩니다.
• 물건 상태. 감정평가상 오피스텔로 이용 중이며 위반건축물 사항과 공부상 차이는 확인되지 않았습니다.
• 토지 지표. 토지면적 121.7㎡, 공시지가 5,077,000원/㎡로 조사됐습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 포기·말소 조건 원문 확인. 주택도시보증공사가 미배당 잔액 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 최신 매각물건명세서에도 동일하게 유지되는지 확인하세요.
• 홍주희 보증금 확인. 임대차계약서, 보증금, 실제 점유 부분, 확정일자, 배당요구 여부를 확인하기 전에는 인수액을 0원으로 계산하지 마세요.
• 대항력 판정 보류. 홍주희는 전입일만 확인되고 보증금·확정일자가 미상입니다. ‘대항력 있음’으로 단정하지 말고 대항력 가능·미상 상태에서 보수적으로 입찰가를 산정하세요.
• 중복신고 제외. 주택도시보증공사는 유준해 임차보증금의 승계인이므로 유준해 보증금과 별도로 합산하지 마세요.
• 민간임대주택등기 확인. 2021.07.23 기입된 민간임대주택등기의 매각 후 처리와 임대의무 관련 사항을 관할청·원본 서류로 확인하세요.
• 호수 표기 대조. 소재지는 제701호로 표시되지만 감정요항의 건물구조에는 제7001호로 적혀 있습니다. 감정평가서 원본과 집합건축물대장, 현황을 대조하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 51.2%라는 할인율만 보지 말고 동일 건물·유사 오피스텔의 최근 실거래, 임대료, 관리비, 공실 및 환금성을 별도로 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·임차권등기명령·감정평가서 원본을 직접 확인한 뒤 응찰하세요.

맺으며 — “주된 인수 0원*”과 “완전한 무인수”는 다르다

이 사건의 가장 큰 숫자는 유준해 보증금 235,000,000원이고, 현재 최저가에서 계산되는 룰상 미배당액은 114,640,320원입니다. 통상적인 대항력 인수형이라면 낙찰가가 낮아질수록 인수가 늘어 총부담이 보증금 부근에서 고정되지만, 이 사건은 주택도시보증공사의 잔액 청구권 포기와 임차권등기 말소 조건 덕분에 유준해 관련 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다.

하지만 여기서 권리분석을 끝내면 안 됩니다. 홍주희는 말소기준보다 앞서 전입했으나 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 이 임차인은 유준해 확약의 적용 대상이 아니며, 인수위험도 별도로 남습니다. 따라서 현재 실질취득가는 122,880,000원+α이고, 감정가의 51.2%라는 이유만으로 가격 메리트를 부여할 수 없습니다. 유준해 위험은 조건부 해소, 홍주희 위험은 미확정. 권리는 조건부 통과지만 입찰가는 홍주희의 보증금과 점유관계를 확인한 뒤 결정해야 합니다.