수원지방법원 2025타경40842. 경기도 평택시 팽성읍 송화리 WHITECATSLE 302동 나동 304호 다세대주택입니다. 전용면적은 47.57㎡이며, 소유자는 정만수입니다. 이 사건은 2025년 주택도시보증공사가 신청한 강제경매로 진행됐고, 등기상 가장 중요한 권리는 을구의 주택임차권입니다.
김숙희 임차인은 2022년 6월 24일 전입 및 점유를 시작했고, 확정일자도 확인됩니다. 임차권등기명령으로 등재된 보증금은 138,000,000원이며 대항력과 우선변제권이 인정되는 구조입니다. 다만 매각물건명세서에는 HUG 확약서가 제출되어 "우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소"한다는 내용이 확인됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경40842 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 팽성송화로 39-24, 나동 3층304호 (302동) |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 47.57㎡ |
| 소유자 | 정만수 |
| 감정가 / 최저가 | 139,000,000원 / 68,110,000원 |
| 청구금액 | 147,637,314원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 핵심은 임차권
② 임차인 분석
| 임차인 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|
| 김숙희 | 138,000,000원 | 有 | 有 | 확약 후 0원 |
확정일자 2022.06.14, 전입 및 점유 2022.06.24, 임차권등기 2023.07.12로 확인됩니다. 확약은 김숙희 임차인 건에만 적용되며, 다른 임차 위험은 별도 확인이 필요합니다.
③ 시세 비교 — 최근 거래 기준
WHITECATSLE302는 23세대 규모 다세대이며 최근 12개월 거래 평균은 92,000,000원입니다. 최저매각가는 68,110,000원으로 최근 12개월 평균 대비 74.0% 수준입니다. 다만 최근 거래 추세는 이전 거래 대비 -10.9% 하락 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 46.26㎡ | 2 | 90,000,000원 |
| 2026.05 | 46.4㎡ | 3 | 90,000,000원 |
| 2026.04 | 46.4㎡ | 1 | 98,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | - | 4건 | 92,000,000원 |
④ 예상 배당표
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 집행비용 | - | 1,625,980원 |
| 임차인 김숙희 보증금 | 138,000,000원 | 66,484,020원 |
| 주택도시보증공사 | 147,637,314원 | 0원 |
현재 회차 매각가 68,110,000원 기준 임차인 부족분은 71,515,980원으로 계산됩니다. 다만 제출된 확약 내용에 따라 해당 임차인 인수는 실질 0원으로 판단합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 확인. HUG 확약서 내용과 실제 임차권 말소 진행 여부 확인.
- 임차권 확인. 김숙희 임차권은 대항력 있는 권리였으므로 확약 없는 경우 인수 위험 발생.
- 환금성. WHITECATSLE302 총 23세대 규모 다세대로 매도 가능성을 보수적으로 검토.
- 시세 기준. 최근 12개월 평균 92,000,000원과 최신 거래 90,000,000원을 기준으로 판단.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사 원본 확인 필요.
맺으며 — “싸진 가격보다 중요한 것은 권리 정리”
이 물건은 5회 유찰로 숫자상 할인폭은 크게 보입니다. 그러나 경매 판단의 핵심은 최저가가 아니라 임차권 정리 여부입니다. 대항력 있는 임차보증금 138,000,000원이 존재했기 때문에 확약 전에는 매수인 인수 위험이 큰 구조였습니다. 현재는 HUG 확약으로 실질 인수 0원 가능성이 생겼지만, 확약 효력과 말소 절차를 반드시 확인해야 합니다.
