수원지방법원 2025타경41267. 평택시 지산동 ‘현대SI빌’ 10층 1002호, 전용 84.81㎡ 오피스텔입니다. 소유자 이은환은 2021.08.17. 매매계약 후 2021.09.01. 거래가액 260,000,000원으로 소유권을 취득했습니다. 과거 반월신용협동조합 근저당권 924,000,000원이 있었지만 같은 날 해지로 이미 말소됐고, 현재 경매상 말소기준은 2025.02.05. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정입니다.
권리분석의 중심은 등기된 임차권자 나영민입니다. 주민등록과 점유개시는 2021.09.01., 임차보증금은 260,000,000원으로 말소기준보다 앞서 원칙적으로 매수인 인수 문제가 발생합니다. 그러나 주택도시보증공사가 2026.06.19. 제출한 확약서에는 나영민의 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제받지 못해도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 있습니다. 따라서 나영민에 대한 실질 인수는 0원으로 판단합니다. 이 확약은 나영민에게만 적용되므로, 별도 점유자 최지혜의 권리 위험까지 제거하는 것은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41267 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 850-48 10층1002호 · 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 84.81㎡ · 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상10층 중 10층 |
| 소유자 | 이은환 (2021.08.17. 매매 · 거래가액 260,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 295,000,000원 / 144,550,000원 (8회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 283,371,721원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 확약으로 주된 인수는 해소, 별도 임차인은 미상
| 임차인 | 점유 / 전입 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 나영민 | 주거용 1002호전부 · 2021.09.01 | 260,000,000원 | 원칙 有 · 확약 포기 | 우선변제권 주장 | 실질 0원* |
| 최지혜 | 1002호 · 2024.06.10 | 미상 | 가능·미상 | 미상 | 위험 미상 |
* 나영민 보증금 260,000,000원은 말소기준 이전 대항력 임차권이므로 일반 계산상 매수인 인수로 잡히지만, 2026.06.19. 확약서로 대항력 포기와 임차권등기 말소가 약속되어 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원으로 봅니다. 이 확약은 나영민에게만 적용되며 최지혜의 권리관계에는 적용되지 않습니다.
② 시세 비교 — 표면 최저가는 낮지만 ‘최종 취득원가’는 아직 미확정
현대SI빌 전용 84.81㎡ 인근 표본 거래는 3건입니다. 전체 평균은 273,666,666원이지만, 가격 판단은 최근 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다. 최근 12개월 평균은 280,500,000원, 최신 거래는 2023.01. 275,000,000원이고, 최근 구간은 이전 구간보다 7.9% 높은 흐름입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 84.81㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 84.51㎡ | 8 | 286,000,000원 |
| 2021.08 | 84.81㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 280,500,000원 |
현재 최저가 144,550,000원은 최근 12개월 평균의 51.5%입니다. 나영민의 확약만 놓고 보면 알려진 취득원가 하한은 최저가와 같습니다. 그러나 최지혜의 보증금·대항력 여부가 미상이라 최종 실질취득가는 144,550,000원보다 높아질 수 있습니다. 따라서 51.5%라는 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 가격 메리트가 확정됐다고 판단해서는 안 됩니다.
③ 예상배당표 (매각가 144,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,823,700원 |
| 인수 계산 · 나영민 임차보증금 | 260,000,000원 | 0원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 283,371,721원 | 141,726,300원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산상 주택도시보증공사 미배당액은 141,645,421원입니다. 나영민 임차보증금은 일반 권리계산상 매수인 인수 260,000,000원으로 분류되지만, 2026.06.19. 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다. 최지혜 관련 금액은 확인되지 않아 이 배당표에 수치로 반영할 수 없습니다.
④ 회차별 구조 — 낙찰가가 내려가도 미상 권리는 그대로
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 미배당 | 나영민 룰상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 · 49% | 144,550,000원 | 141,726,300원 | 141,645,421원 | 260,000,000원* |
| 9회 유찰 시 · 39% | 115,640,000원 | 113,221,040원 | 170,150,681원 | 260,000,000원* |
| 10회 유찰 시 · 31% | 92,512,000원 | 90,446,784원 | 192,924,937원 | 260,000,000원* |
* 나영민에 대한 260,000,000원은 일반 권리계산상 인수액입니다. 2026.06.19. 확약 적용 시 해당 임차인 실질 인수는 각 회차 모두 0원입니다. 최지혜의 미상 위험은 낙찰가가 더 내려가더라도 별도로 남습니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 공부상 용도는 오피스텔이며, 1002호는 지하1층·지상10층 건물의 10층입니다. 전반적인 관리상태는 보통으로 평가됐습니다.
- 입지. 경기도 평택시 신장동 소재 송탄역(1호선) 남동측 인근이며 근린시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근 노선버스 운행빈도와 정류장 거리 등을 고려한 대중교통 사정은 보통입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 노폭 약 8m 내외 아스팔트 포장도로와 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 가축사육제한구역, 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 현대SI빌은 총 6세대이고 관련 경매 평균 유찰 횟수가 7.6회, 낙찰률 0.0%로 나타나 매수층이 두텁다고 보기 어렵습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 최지혜 임대차 원본 확인. 보증금, 확정일자, 실제 점유상태와 대항력 성립 여부를 반드시 확인해야 합니다. 이 항목이 실질취득가를 바꿀 수 있습니다.
- 나영민 확약서 원문 확인. 2026.06.19. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 조건을 원문으로 재확인해야 합니다.
- 가격 판단은 취득원가 기준. 최저가 144,550,000원은 최근 12개월 평균 280,500,000원의 51.5%지만, 최지혜 관련 인수금액이 생기면 실질취득가는 상승합니다.
- 8회 유찰의 원인 점검. 단순 가격 문제인지, 임차관계와 환금성 문제까지 반영된 결과인지 현장과 매각서류를 함께 확인해야 합니다.
- 소규모 오피스텔 환금성. 총 6세대로 거래 표본이 적고 경매 유찰 횟수도 많아 재매각 기간과 가격 변동성을 보수적으로 봐야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·실거래 자료를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “2.6억 인수는 풀렸지만, 마지막 한 명이 남았다”
이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 295,000,000원에서 8회 유찰돼 최저가가 144,550,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 실거래 평균 280,500,000원과 비교하면 51.5% 수준입니다. 더구나 가장 큰 선순위 부담인 나영민 보증금 260,000,000원은 2026.06.19. 확약에 따라 대항력이 포기되고 임차권등기도 말소될 예정이므로 실질 인수 0원으로 볼 수 있습니다.
하지만 여기서 바로 “반값 물건”이라고 결론 내리면 안 됩니다. 별도 점유자 최지혜는 2024.06.10. 전입해 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않았습니다. 따라서 현재는 대항력 가능·미상, 인수금액 미상입니다. 8회 유찰, 총 6세대의 소규모 오피스텔, 관련 경매 낙찰률 0.0%까지 겹쳐 이 사건은 가격보다 미상 임차관계의 해소 여부가 먼저입니다. 나영민 확약은 호재지만 그것만으로 권리가 완전히 깨끗해지는 것은 아닙니다.
