81,340,000원
수원지방법원 2025타경41284. 안성시 공도읍 엠씨티40 3층 302호, 전용 73.76㎡의 주거용 오피스텔입니다. 이 사건은 최저가가 감정가 166,000,000원에서 81,340,000원까지 내려온 것보다 임차인 권리가 어떻게 정리되는지가 더 중요합니다. 임차인 김준형은 2021.08.20 전입·점유를 시작했고 확정일자는 2021.07.28, 보증금은 180,000,000원입니다. 말소기준권리인 2022.06.07 국세 압류보다 전입이 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
현재 매각가 81,340,000원을 전제로 한 배당계산에서는 집행비용 1,864,120원을 뺀 79,475,880원이 임차보증금에 배당되고, 부족분은 100,524,120원입니다. 대항력 포기가 없었다면 낙찰자가 이 부족분을 부담해 실질취득이 보증금 180,000,000원에 가까워지는 전형적인 인수형 구조입니다. 그러나 2026.06.11 제출된 확약으로 이 임차인은 대항력 포기·임차권등기 말소를 약속했으므로, 이 사건에서는 해당 부족분의 실질 인수액을 0원으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41284 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 공도읍 만정리 785-11 엠씨티40 3층 302호 도로명: 경기도 안성시 공도읍 송원길 52 |
| 물건종류 / 전용 | 오피스텔 · 전용 73.76㎡ · 현황 주거용 오피스텔(방2·욕실·주방·현관·다용도룸 등) |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층 지상6층 · 제3층 제302호 · 사용승인 2015.07.14 |
| 소유자 | 유지성 · 2021.09.10 매매 · 거래가액 180,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 166,000,000원 / 81,340,000원 (8회 유찰) |
| 청구액 | 180,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있지만 확약으로 인수 해소
| 임차인 | 점유 / 용도 | 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김준형 | 3층 302호 전부 주거 (임차권등기) | 2021.08.20 | 2021.07.28 | 180,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 해당 없음 |
실제 임차인은 김준형 1명입니다. 전입신고일이 말소기준권리 2022.06.07보다 빠르고, 확정일자와 배당요구도 갖춰 대항력과 우선변제권이 모두 인정되는 구조입니다. 임차권등기는 2023.08.28 접수됐습니다.
② 시세 비교 — 가격은 낮지만 거래 표본이 매우 얇다
엠씨티40의 확인 거래는 2건입니다. 전용 73.76㎡가 2021.09에 180,000,000원, 전용 71.9㎡가 2022.04에 174,000,000원에 거래됐고, 평균은 177,000,000원입니다. 최신 거래는 2022.04의 174,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 71.9㎡ | 3 | 174,000,000원 |
| 2021.09 | 73.76㎡ | 3 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 2건 | 177,000,000원 |
현재 최저가 81,340,000원은 시세 지표상 평균 177,000,000원의 46.0%입니다. 확약 반영 실질취득도 81,340,000원이므로, 표면가격과 실질취득가격이 같습니다. 즉 이번 사건은 대항력 인수형의 일반적인 “낙찰가가 내려가도 총취득액은 보증금 수준으로 고정”되는 구조에서 확약 때문에 예외적으로 빠져나온 사례입니다.
③ 예상배당표 (매각가 81,340,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,864,120원 |
| 1. 임차인 김준형 보증금 | 180,000,000원 | 79,475,880원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,999,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 임차보증금 미배당액은 100,524,120원입니다. 대항력 포기가 없다면 이 금액이 매수인 인수로 이어지지만, 2026.06.11 확약 때문에 해당 임차인의 실질 인수액은 0원으로 봅니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 실제 배당액은 변동될 수 있습니다.
| 회차 | 최저가 | 룰상 미배당 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 8회 유찰 | 81,340,000원 | 100,524,120원 | 0원 |
| 9회 유찰 시 | 65,072,000원 | 116,499,296원 | 0원 |
| 10회 유찰 시 | 52,057,600원 | 129,279,437원 | 0원 |
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 집합건축물대장상 업무시설(오피스텔)이며 현황은 방2·욕실·주방·현관·다용도룸 등으로 구성된 주거용 오피스텔입니다.
- 입지. 만정리 유적공원 남동측 인근으로 오피스텔·업무시설·아파트단지·근린생활시설 등이 혼재한 주거지대입니다.
- 교통. 차량출입이 용이하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 수준입니다.
- 도로. 동측으로 폭 약 15미터 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·준주거지역·제1종지구단위계획구역이며 성장관리권역·공장설립승인지역·가축사육제한구역·상대보호구역 등이 확인됩니다.
- 토지. 토지면적 1,015.5㎡, 공시지가 1,302,000원/㎡이며 공부와 현황의 차이는 없습니다.
- 위반사항. 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 28세대 규모이고 확인 실거래가 2건에 그쳐 거래 표본이 적습니다. 경매 통계상 평균 유찰 5.1회, 낙찰률 0.0%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.11 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 적용 대상과 문구를 매각물건명세서 원문에서 다시 확인하세요.
- 인수액 구분. 배당계산상 미배당액 100,524,120원과 확약 반영 실질 인수 0원을 혼동하면 안 됩니다. 이번 사건의 핵심은 두 금액을 구분하는 것입니다.
- 세금 우선순위. 국세·지방세 압류가 있으므로 당해세 여부와 실제 교부청구액을 확인해야 합니다. 실제 배당표는 달라질 수 있습니다.
- 현 시세 재확인. 확인 거래는 2021.09와 2022.04의 2건입니다. 매각기일 2026.09.21 기준 실제 매도호가·거래 가능 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 환금성 점검. 8회 유찰, 단지 평균 5.1회 유찰, 낙찰률 0.0%라는 수치를 가격 할인과 함께 봐야 합니다.
- 임대관계 확인. 감정평가상 임대관계는 미상으로 기재돼 있으므로 현 점유상태를 입찰 전 다시 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·세금 교부청구 및 실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 중요한 것은 확약의 효력
이 물건을 최저가 81,340,000원만 보고 보면 감정가의 49%, 시세 지표 평균의 46.0%까지 내려온 할인 물건입니다. 하지만 본래 권리구조는 단순하지 않습니다. 김준형의 보증금은 180,000,000원이고 전입은 말소기준권리보다 앞서 대항력이 있으므로, 현재 회차에서는 원칙상 100,524,120원의 미배당 인수가 발생합니다.
이 위험을 바꾸는 단 하나의 문서가 2026.06.11 확약서입니다. 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했기 때문에 해당 임차인의 실질 인수는 0원으로 정리됩니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 81,340,000원입니다.
다만 가격이 낮다는 사실과 잘 팔린다는 사실은 다릅니다. 28세대, 확인 거래 2건, 평균 유찰 5.1회, 낙찰률 0.0%, 그리고 이 사건 자체가 8회 유찰됐다는 점은 분명한 환금성 경고입니다. 결론은 권리는 확약으로 정리, 가격은 매력적, 환금성은 보수적으로입니다.
