수원지방법원 2025타경41291. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1048호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기상 소유자는 김동기이며, 2022년 2월 28일 소유권을 이전받은 날 국민은행 명의로 채권최고액 237,600,000원의 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 국민은행으로부터 양도받은 채권을 근거로 2025년 2월 10일 임의경매를 신청했고, 국민건강보험공단의 압류가 뒤따랐습니다. 압류는 2025년 9월 12일 해제로 말소됐고, 경매개시결정은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1048호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 철근콘크리트구조 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김동기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 822,125,103원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 정리된다
2021년 케이비부동산신탁 명의로 소유권보존 및 신탁등기가 이뤄졌고, 2022년 2월 28일 신탁재산 처분에 따라 김동기에게 소유권이 이전되면서 기존 신탁등기는 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당권이 말소기준이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 국민건강보험공단 압류는 이미 해제로 말소됐습니다.
② 점유·임차 현황 — 신고 임차인은 없지만 임대관계는 미상
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인된 대항력 임차인 보증금이나 우선변제권, 낙찰자 승계 보증금도 없습니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 실제 사용자가 소유자인지 제3자인지 현장 점유와 사업자등록·전입 여부를 확인해야 합니다.
③ 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 할인은 아니다
이 물건은 감정가 246,000,000원에서 2회 유찰돼 최저매각가가 120,540,000원으로 내려왔습니다. 감정가 대비 비율은 49%이고, 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득가는 최저가와 같은 120,540,000원입니다.
그러나 비교 가능한 실거래 가격이 확인되지 않은 상태에서는 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 판정할 수 없습니다. 감정가는 기준가격일 뿐 현재 시장에서 바로 처분 가능한 가격을 의미하지 않으며, 이미 2회 유찰됐다는 사실은 감정가와 응찰 수요 사이에 간극이 있었음을 보여줍니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰(49%) | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 119,547,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34.3%) | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 155,140,804원 | 0원 |
| 4회 유찰 시(24.01%) | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 179,998,564원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,487,560원 |
| 2. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 118,052,440원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권최고액 기준 예상배당입니다. 국민은행 근저당은 119,547,560원이 미배당되며, 소유자 잔여금은 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 이용상태. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용되고 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 10층이며 외벽은 석재와 페어글라스, 창호는 샷시 페어글라스창호입니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북서측과 북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 대체로 사다리형·평지이며 근린생활시설 및 공장 건부지로 이용되고 있습니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구· 토지거래계약에관한허가구역 등에 포함됩니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항은 확인되지 않았고 공부와의 차이는 해당 없음으로 평가됐습니다.
- 건물 명칭. 등기사항전부증명서에는 에스타워프라임, 집합건축물대장에는 에스타워 프라임1로 등재돼 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 실거래 대조. 실질취득가 120,540,000원을 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매사례와 비교해 응찰가 상한을 정해야 합니다.
- 임대수익 확인. 임대관계가 확인되지 않았으므로 현재 점유자, 보증금·월세, 공실 여부, 계약기간을 현장에서 확인해야 합니다.
- 용도 적합성. 감정평가상 공장으로 이용되고 있으므로 예정 업종의 입주 가능 여부와 지식산업센터 관리규약을 확인해야 합니다.
- 명도 대상 확인. 신고 임차인은 없지만 실제 사업장 점유자가 존재하는지, 내부 시설물과 집기의 소유자가 누구인지 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역을 포함한 토지이용계획과 취득·이용 조건을 관계기관 자료로 대조해야 합니다.
- 명칭 대조. 등기상 에스타워프라임과 건축물대장상 에스타워 프라임1이 동일 호실인지 집합건축물대장·도면과 함께 확인해야 합니다.
- 배당표 한계. 집행비용은 추정치이며 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으므로 매각물건명세서와 배당요구 종기 내역을 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 환금성은 별도 검증
이 물건의 등기 구조는 비교적 단순합니다. 2022년 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후의 경매개시등기는 매각으로 소멸합니다. 배당 부족액이 발생하더라도 현재 시뮬레이션상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
하지만 권리상 인수 0원이 곧 투자 매력을 뜻하지는 않습니다. 이 물건은 공장으로 이용되는 지식산업센터이고, 임대관계가 확인되지 않았으며 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가 120,540,000원이 감정가의 49%라는 사실보다 중요한 것은 이 금액이 실제 매매시장과 임대수익, 공실 위험을 반영한 가격인지입니다. 결론은 권리는 확인 가능, 가격은 추가 검증입니다.