수원지방법원 2025타경41291. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1049호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 2021년 케이비부동산신탁주식회사 명의의 신탁 상태를 거쳐 2022.02.28. 김동기 씨 앞으로 소유권이 이전되고 신탁등기가 말소된 뒤, 같은 날 국민은행 근저당 237,600,000원이 설정된 구조입니다.
말소기준은 이 국민은행 근저당입니다. 이후 2025.02.10. 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 임의경매를 신청했으며, 등기상 경매개시결정은 말소기준권리보다 뒤이므로 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정에서도 매수인이 승계하는 금액은 0원으로 계산됩니다. 다만 감정평가서에는 임대관계가 미상으로 기재돼 있어, 등기 권리와 별개로 실제 점유관계는 입찰 전에 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1049호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김동기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰·감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 822,125,103원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 공부상 명칭 | 등기사항전부증명서: 에스타워프라임 · 집합건축물대장: 에스타워 프라임1 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2021.09.24. 케이비부동산신탁주식회사 명의로 소유권보존과 신탁등기가 이뤄졌으나, 2022.02.28. 김동기 씨에게 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 국민은행 근저당이 말소기준권리이며, 그 뒤의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 등기부에 남아 매수인이 승계할 선순위 권리는 확인되지 않습니다.
② 가격 구조 — 감정가 49%지만 시세 할인율은 별개
현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%입니다. 금액만 보면 감정가보다 125,460,000원 낮지만, 이 차이는 어디까지나 감정가 대비 할인입니다. 공장 용도의 지식산업센터는 실제 거래가격과 임대수요, 입주 가능 업종, 관리상태에 따라 가치 차이가 클 수 있으므로 감정가의 절반이라는 이유만으로 시세보다 싸다고 판단할 수 없습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 120,540,000원 | 49% | 119,547,560원 |
| 3회 유찰 시 | 84,378,000원 | 34% | 155,140,804원 |
| 4회 유찰 시 | 59,064,599원 | 24% | 179,998,564원 |
회차가 내려갈수록 채권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액이 매수인에게 그대로 넘어가는 것은 아닙니다. 확인된 배당 구조에서는 각 회차 모두 매수인 인수액이 0원입니다. 다만 가격 적정성은 근저당 미배당 규모가 아니라 해당 지식산업센터의 실제 매매·임대 시장을 기준으로 따로 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,487,560원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 118,052,440원 |
| 근저당 미배당 | - | 119,547,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
| 매수인 인수 | - | 0원 |
매각대금은 집행비용과 국민은행 근저당 배당으로 전액 소진됩니다. 근저당 미배당 119,547,560원은 채권자의 미회수액이며, 확인된 배당 구조상 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 감정평가상 공장(지식산업센터)으로 이용 중입니다. 주거용 아파트가 아니며, 실제 활용 가능성은 입주 업종과 건물 관리기준을 함께 확인해야 합니다.
- 주위환경. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근으로, 지식산업센터·업무용빌딩· 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다. 남측 약 10미터, 북서측·북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 10층 건물로, 외벽은 석재 및 페어글라스, 창호는 샷시 페어글라스창호이며 승강기·소화·화재탐지·공용 위생설비가 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 해당하고, 토지거래계약에 관한 허가구역이 포함돼 있습니다. 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 공부 확인. 공부와 현황의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 다만 등기부의 건물명은 에스타워프라임, 집합건축물대장의 건물명은 에스타워 프라임1로 기재돼 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 점유·임대차 확인. 임대관계 미상입니다. 현장 점유자와 사업자등록, 임대차계약, 배당요구 여부를 확인해 대항력 가능성과 명도 난이도를 최종 판단하세요.
- 실제 거래가격 확인. 감정가 대비 49%라는 비율이 아니라 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래가격과 매물 호가를 기준으로 응찰가 상한을 정하세요.
- 임대수익 검증. 실제 임대료, 공실기간, 관리비와 체납 여부를 확인해 취득가격 대비 수익성을 계산하세요.
- 입주 가능 업종 확인. 감정평가상 공장(지식산업센터)이므로 입주 가능 업종과 사용제한, 관리규약을 확인하세요.
- 명칭 대조. 등기부와 집합건축물대장의 건물명 표기가 다르므로 호수·전유부분·대지권을 원본 서류에서 다시 대조하세요.
- 토지 규제 확인. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 표기의 적용 여부와 관련 절차를 입찰 전에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “권리 소멸형”과 “가격 매력”은 별개다
이 사건의 등기 권리는 비교적 단순합니다. 2022.02.28. 국민은행 근저당이 말소기준이고, 이후 경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 현재 배당 가정상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 용도는 공장인 지식산업센터이고, 임대관계가 미상이며 이미 2회 유찰됐습니다. 최저가 120,540,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 실제 시장가격보다 저렴하다고 결론 내릴 근거는 충분하지 않습니다. 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 현장 검증이 필요한 사건입니다.