수원지방법원 2025타경41291. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1050호로, 감정평가서상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 등기 흐름은 2021년 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기에서 출발해, 2022년 2월 28일 김동기 씨 앞으로 소유권이 이전되면서 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 국민은행이 채권최고액 237,600,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 이번 경매의 말소기준권리입니다.
말소기준 이후 등기된 권리는 2025년 2월 10일 임의경매개시결정뿐이며, 매각으로 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 따라서 등기상 권리구조는 비교적 단순합니다. 다만 확인된 임차인 신고내역은 없지만 감정평가서에는 “임대관계 미상”으로 기재돼 있으므로, 실제 점유자와 사용관계는 별도로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1050호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김동기 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 246,000,000원 / 120,540,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 822,125,103원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28. 주식회사국민은행 근저당권 · 채권최고액 237,600,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 권리는 소멸
2021년 신탁등기는 2022년 김동기 씨의 소유권 취득과 함께 말소됐습니다. 현재 권리분석의 기준은 같은 날 설정된 국민은행 근저당입니다. 이후의 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 예상배당표에도 낙찰자가 떠안을 금액은 0원으로 반영돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%만으로는 부족하다
현재 최저매각가는 120,540,000원으로 감정가 246,000,000원의 49%입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 제시된 권리관계만 놓고 보면 실질취득액도 120,540,000원입니다. 그러나 동일 물건 또는 유사 지식산업센터의 최근 실거래 비교자료가 없어 이 가격이 실제 시장가격보다 낮은지는 판단할 수 없습니다.
특히 이 물건은 주거용 아파트가 아니라 공장 용도의 지식산업센터입니다. 이미 두 차례 유찰됐다는 사실은 감정가 수준에서 수요가 충분하지 않았음을 보여주지만, 그 자체가 현재 최저가의 안전마진을 보증하지는 않습니다. 사용 가능 업종, 실제 점유와 임대차, 관리비, 공실 가능성 및 향후 매각 가능성을 함께 검토해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,540,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,487,560원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 237,600,000원 | 118,052,440원 | 119,547,560원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용 2,487,560원을 먼저 공제한 뒤 국민은행 근저당에 118,052,440원이 배당되고, 채권최고액 기준 119,547,560원이 미배당으로 남는 구조입니다. 소유자 잔여금과 매수인 인수액은 모두 0원입니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 120,540,000원 | 118,052,440원 | 119,547,560원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34.3% | 84,378,000원 | 82,459,196원 | 155,140,804원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24.01% | 59,064,599원 | 57,601,436원 | 179,998,564원 | 0원 |
추가 유찰이 발생해도 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 발생하지 않습니다. 다만 매각가 하락은 채권자의 미배당 증가를 뜻할 뿐, 해당 가격이 시장가보다 낮다는 의미는 아닙니다. 실제 입찰 판단은 지식산업센터의 매매사례와 임대수익, 공실 및 관리비를 확인한 뒤 이뤄져야 합니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근으로, 주변은 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 물건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 물건이며, 외벽은 석재 및 페어글라스, 창호는 샷시 페어글라스창호입니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 갖춰져 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북서측·북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 각각 접합니다.
- 용도지역. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구에 속하며, 토지는 평지의 사다리형 업무용 부지입니다.
- 공시지가. 1㎡당 1,656,000원이며 전체 토지면적은 8,458.2㎡입니다.
- 공부 차이. 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워 프라임1’로 등재돼 있습니다.
- 위반 여부. 위반건축물 사항과 감정평가상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 점유자 확인. 현장 방문과 관리사무소 확인을 통해 실제 사용·점유자와 임대차 여부를 확인하세요.
- 임차관계 원본 대조. 임대관계 미상인 만큼 매각물건명세서·현황조사서·전입세대 및 사업자등록 관련 자료를 직접 대조하세요.
- 실거래 비교. 감정가 대비 49%만 보지 말고 동일 건물·인근 지식산업센터의 최근 거래가격과 실제 매도 가능 가격을 확인하세요.
- 임대수익 검증. 적용 가능한 업종, 임대료, 공실기간, 부가가치세와 관리비를 포함한 실질 수익성을 계산하세요.
- 관리비 체납. 공용부분 관리비와 장기 체납액이 있는지 관리주체를 통해 확인하세요.
- 건물명 차이. 등기와 집합건축물대장의 건물명 표기가 다르므로 입찰 대상 호수와 관련 공부를 재확인하세요.
- 토지 규제. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구 및 토지거래계약에 관한 허가구역 표시를 원본에서 확인하세요.
- 배당 변동요소. 예상배당에는 당해세와 최우선변제가 반영되지 않았으므로 실제 배당요구와 세금 내역을 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만 가격과 점유는 미확인
이 물건은 말소기준 근저당 이후의 권리가 매각으로 소멸하고 매수인 인수액도 0원으로 계산돼, 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 현재 최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 공장 용도의 지식산업센터이고 이미 2회 유찰됐으며 임대관계도 미상입니다.
따라서 결론은 “권리상 인수 0원, 가격 판단은 보류”입니다. 감정가 대비 할인율만으로 저가 매수라고 판단하지 말고, 실제 점유자와 임대차, 유사 물건의 거래가격, 공실·관리비 및 향후 환금성을 확인한 뒤 입찰가 상한을 정해야 합니다.