수원지방법원 2025타경41291. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 10층 1051호로, 감정평가상 이용상태는 공장(지식산업센터)입니다. 2022년 2월 28일 김동기 명의로 소유권이 이전됐고, 같은 날 국민은행의 채권최고액 220,800,000원 근저당권이 설정됐습니다. 이 근저당권이 말소기준권리이며, 2025년 2월 10일 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사가 국민은행의 양수인 자격으로 임의경매를 신청한 구조입니다.
등기상 후순위 가압류나 압류는 없고, 경매개시결정도 말소기준권리보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 현재 최저가 111,720,000원을 기준으로 집행비용을 제외한 109,355,920원이 근저당권에 배당되며, 111,444,080원이 미배당으로 남습니다. 그러나 근저당권의 미배당액은 채무자 측에 남는 채무일 뿐, 낙찰자가 인수하는 금액은 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41291 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 10층 1051호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물 · 공장(지식산업센터) · 10층 건물 중 10층 |
| 소유자 | 김동기 (단독소유 · 2022.02.28. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 228,000,000원 / 111,720,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 유에이치케이제칠차유동화전문유한회사 / 822,125,103원 |
| 말소기준권리 | 2022.02.28. 국민은행 근저당권 · 채권최고액 220,800,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수권리는 없다
신고된 임차인은 없습니다. 따라서 현재 확인되는 자료만 놓고 보면 대항력 있는 임차보증금이나 배당 후 미회수 보증금을 낙찰자가 승계하는 구조는 아닙니다. 다만 감정평가서에는 임대관계 미상으로 기재돼 있으므로, 신고 내역이 없다는 사실과 실제 점유자가 없다는 사실을 동일하게 보아서는 안 됩니다. 비주거용 집합건물인 만큼 현장 점유자, 사업자등록, 임대차계약 및 배당요구 여부를 매각물건명세서와 현황조사서 원본으로 대조해야 합니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘감정가 대비’ 할인율이다
감정가 228,000,000원에서 2회 유찰돼 현재 최저매각가는 111,720,000원입니다. 숫자만 보면 감정가의 49%까지 하락했지만, 이 비율은 어디까지나 감정가와 최저가의 관계입니다. 동일 건물이나 인근 지식산업센터의 최근 매매가격·임대료·공실 상태와 비교한 시장가 할인율은 아닙니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 비율 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 111,720,000원 | 111,444,080원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 78,204,000원 | 144,403,672원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 54,742,800원 | 167,442,570원 |
유찰이 더 진행되면 매각가는 78,204,000원, 54,742,800원으로 낮아지고 근저당권자의 미배당액은 커집니다. 하지만 어느 시나리오에서도 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다. 즉 유찰에 따라 달라지는 것은 채권자의 회수액과 응찰자의 매입가격이지, 낙찰자가 인수할 근저당 잔액이 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 111,720,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,364,080원 |
| 1. 근저당 · 주식회사국민은행 | 220,800,000원 | 109,355,920원 |
| 근저당 미배당 | - | 111,444,080원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 매각대금 전액이 집행비용과 근저당 배당에 사용되고 소유자 잔여금은 없습니다. 근저당 미배당액은 매수인 인수액이 아닙니다. 당해세·임차인 최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 북동측 인근이며, 주변은 지식산업센터·업무용빌딩·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 10층 건물의 10층 호실이며, 외벽은 석재 및 페어글라스, 창호는 샷시 페어글라스창호입니다.
- 설비. 공용 위생설비·소화설비·화재탐지설비·승강기설비가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남측 약 10미터, 북서측 및 북동측 약 12미터, 서측 약 6미터 도로에 접합니다.
- 토지. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함된 것으로 확인되므로 실제 취득 목적과 허가 적용 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
- 상태. 위반건축물 사항과 물적 이용상 공부와의 차이는 확인되지 않았습니다.
- 명칭. 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워 프라임1’로 등재돼 있습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 공장·지식산업센터이므로 매수 수요, 실제 사용 가능 업종, 공실과 임대수익을 함께 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실거래 검증. 감정가 대비 49%라는 숫자만 보지 말고, 같은 건물과 인근 지식산업센터의 최근 매매사례를 직접 확인하세요.
- 점유 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계는 미상입니다. 현장 사용업체, 출입 상태, 사업자등록과 임대차계약 여부를 확인하세요.
- 명도 비용. 소유자 또는 제3자가 점유 중이면 인도명령·명도협의와 사용 개시까지의 기간이 발생할 수 있습니다.
- 채권 범위. 신청채권 청구액 822,125,103원과 이 물건의 등기상 근저당 채권최고액 220,800,000원 사이 차이가 크므로, 채권양도 및 청구 범위를 원본 서류로 확인하세요.
- 건물명 대조. 등기와 집합건축물대장의 건물명 표기가 다르므로 호수·전유부분·대지권 표시를 원본에서 다시 대조하세요.
- 허가·업종. 토지거래허가구역 해당 여부와 지식산업센터 입주 가능 업종, 실제 사용 제한을 확인하세요.
- 관리비. 공용부분 관리비·전기료·수선비 등 체납 내역과 낙찰자 부담 범위를 관리주체에 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서 및 매각기일 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하고, 승부처는 가격과 점유다
이 물건은 등기상 권리관계가 비교적 단순합니다. 국민은행 근저당권이 말소기준이고, 후순위 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 현재 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액도 0원입니다. 권리상 실질취득액은 최저매각가와 같은 111,720,000원입니다.
하지만 공장으로 이용되는 지식산업센터가 2회 유찰돼 감정가의 49%가 됐다는 사실만으로는 가격 경쟁력을 확정할 수 없습니다. 최근 거래가격과 임대수익, 공실, 관리비, 입주 가능 업종이 확인되지 않은 상태에서 최저가만 보고 접근하면 감정가 대비로는 싸 보여도 실제 시장가 대비로는 그렇지 않을 수 있습니다. 여기에 감정평가상 임대관계가 미상이고 건물명 표기 차이, 토지거래허가구역 확인사항도 남아 있습니다. 결론은 권리는 조건부 합격, 가격과 점유는 확인 전 보류입니다.