수원지방법원 2025타경41465. 경기도 평택시 합정동 964-2, 파빌리온 8층 802호입니다. 사건상 용도는 오피스텔이고, 감정평가 이용상태는 다세대주택(방3·화장실2·주방·거실)으로 기재돼 있습니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 중 8층이며, 시장 데이터의 대상 면적은 55.58㎡입니다.
이 사건의 핵심은 단순히 “5회 유찰돼 95,550,000원까지 떨어졌다”는 가격이 아닙니다. 2021.06.29. 전입·점유를 시작한 임차인 이왕주가 있고, 2023.07.14. 보증금 235,000,000원의 주택임차권등기까지 마쳤습니다. 현재 말소기준권리는 2025.02.21. 주택도시보증공사의 강제경매개시결정이므로 이 임차권은 그보다 앞섭니다. 확약이 없었다면 매수인에게 미배당 보증금이 넘어가는 대항력 인수형입니다.
하지만 매각물건명세서에는 주택도시보증공사가 2026.06.09.자로 임차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 배당받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 사실이 적시돼 있습니다. 이 확약은 이왕주 보증금에 적용되므로, 현재 회차의 배당계산상 부족분 141,569,900원은 실질적인 매수인 인수액으로 보지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41465 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 합정동 964-2 8층 802호 · 평택5로34번길 7 |
| 용도 / 이용상태 | 오피스텔 · 감정 이용상태 다세대주택(방3·화장실2·주방·거실) |
| 건물 / 대상면적 | 지하 1층·지상 10층 중 8층 · 55.58㎡ |
| 소유자 | 이준혁 · 2021.07.05. 매매 · 거래가액 235,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 195,000,000원 / 95,550,000원 (5회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 254,218,492원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 원래는 인수형, 확약으로 실질 0원
현재 말소기준은 2025.02.21. 강제경매개시결정입니다. 임차인 이왕주의 주민등록·점유는 2021.06.29., 확정일자는 2021.04.26.이고 임차권등기도 2023.07.14.이므로 말소기준보다 앞섭니다. 따라서 확약 전 권리구조만 보면 대항력과 우선변제권을 모두 갖춘 임차인입니다.
② 임차인·보증기관 승계 — 실제 임차인은 1명
| 구분 | 전입 / 확정 | 보증금 | 권리 |
|---|---|---|---|
| 이왕주 · 부동산 802호 전부 | 2021.06.29 / 2021.04.26 | 235,000,000원 | 대항력 우선변제 확약 적용 |
| 시보증 · 보증기관 대위·승계 | 2021.06.29 / 2021.04.26 | 0원 | 승계 중복 합산 금지 |
보증기관 표시는 이왕주 보증금에 대한 대위·승계 중복 신고이므로 별도의 임차보증금으로 더하지 않습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고, 보증금 기준도 이왕주의 235,000,000원 한 건으로 봅니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 95,550,000원, 시장 평균의 41.7%
파빌리온의 시장 데이터는 대상 면적 55.58㎡가 일치하며 거래 표본은 3건입니다. 최신 거래는 2021.07. 235,000,000원이고, 시장 데이터의 최근12개월 평균은 229,166,666원입니다. 현재 최저가와 확약 반영 실질취득액은 모두 95,550,000원으로, 해당 평균의 41.7%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2021.07 | 55.58㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 55.58㎡ | 8 | 235,000,000원 |
| 2021.07 | 55.58㎡ | 9 | 217,500,000원 |
| 평균 | 55.58㎡ | 3건 | 229,166,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 95,550,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,119,900원 |
| 1. 임차인 이왕주 보증금 | 235,000,000원 | 93,430,100원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 254,218,492원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당계산상 이왕주 보증금은 93,430,100원만 배당돼 141,569,900원이 부족합니다. 다만 2026.06.09. 확약서에 따라 이 부족분에 대한 대항력을 포기하고 임차권등기를 말소하기로 했으므로 확약 반영 매수인 실질 인수는 0원입니다. 집행비용은 제공된 배당 추정액 기준입니다.
⑤ 입지·물건 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 비전동 비전2동행정복지센터 남서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·업무시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근 노선버스정류장 거리와 운행빈도 등을 기준으로 대중교통 여건은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조, 지하 1층·지상 10층 건물의 8층 802호이며 전반적인 관리상태는 보통입니다.
- 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 옥내소화전, 화재탐지, 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
- 도로. 서측 약 20m 내외, 동측 약 12m 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.
- 규제. 준주거지역·지구단위계획구역(배미지구)이며 상대보호구역에 해당합니다. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다.
- 토지. 토지면적 512.2㎡, 공시지가 2,163,000원/㎡이며 토지이용상황은 상업기타입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.09. 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 직접 의존합니다. 매각기일 전 해당 확약과 매각물건명세서 내용을 다시 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복 합산 금지. 보증기관의 신고는 이왕주 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도 보증금으로 더하지 않습니다. 실제 임차인은 1명입니다.
- 5회 유찰 원인 점검. 감정가 대비 가격은 크게 낮아졌지만 이미 5회 유찰됐고 건물 경매 평균도 5.6회입니다. 현장 상태와 수요를 별도로 확인해야 합니다.
- 용도 확인. 사건 용도는 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택으로 기재돼 있습니다. 실제 이용과 공부상 용도를 입찰 전에 대조해야 합니다.
- 시세 시점 확인. 제공된 실거래 3건은 모두 2021.07. 거래입니다. 현재 매매·임대 수요와 가격을 별도로 확인할 필요가 있습니다.
- 압류 확인. 2025.04.03. 평택시 압류는 현재 말소기준권리 이후 등기로 매각으로 소멸하는 구조입니다.
맺으며 — “인수 위험은 확약으로 해소됐지만, 5회 유찰의 이유는 확인해야 한다”
이 물건은 권리구조만 처음 보면 상당히 위험합니다. 보증금 235,000,000원의 대항력 있는 임차인이 있고, 현재 매각가 가정에서는 141,569,900원이 배당되지 않기 때문입니다. 그러나 2026.06.09. 주택도시보증공사의 확약으로 이 보증금에 대한 대항력이 포기되고 임차권등기도 말소하기로 했으므로, 확약 반영 실질 인수는 0원입니다.
그 결과 현재 최저가 95,550,000원이 곧 실질취득액이 되고, 시장 데이터의 최근12개월 평균 229,166,666원 대비 41.7% 수준입니다. 다만 이 사건은 이미 5회 유찰됐고 건물도 8세대 규모이며 제공된 거래 표본은 2021.07.의 3건입니다. 따라서 이 사건의 핵심은 더 이상 보증금 인수 자체가 아니라, 확약의 유효성 재확인과 현재 시장에서의 환금성·실제 가격 검증입니다.
