확약으로 보증금 인수는 실질 0원* — 다만 시세 판단 자료는 2021년 거래 3건뿐

수원지방법원 2025타경41465. 평택시 합정동 파빌리온 8층 802호로, 사건상 용도는 오피스텔이며 감정평가 이용상태는 방 3개·화장실 2개·주방·거실로 구성된 다세대주택입니다. 이 물건의 핵심은 낮아 보이는 최저가가 아니라 선순위 임차보증금 235,000,000원입니다. 임차인 이왕주의 전입·점유일은 2021.06.29, 확정일자는 2021.04.26으로 말소기준권리인 2022.01.19 가압류보다 앞섭니다.

일반적인 계산만 적용하면 195,000,000원 매각 시 집행비용 3,530,000원을 제외한 191,470,000원이 임차보증금에 배당되고, 부족분 43,530,000원은 대항력에 따라 매수인이 인수할 수 있습니다. 이 경우 낙찰가와 인수액을 합친 부담은 238,530,000원이 됩니다. 그러나 이 사건에는 그 계산을 뒤집는 2026.06.09 확약서가 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 선순위 임차인이지만 확약으로 인수 해소

말소기준권리는 2022.01.19 전남신용보증재단 가압류입니다. 이 가압류는 2022.03.24 취하로 말소됐지만, 권리판정 기준일보다 임차인의 전입·점유가 앞서므로 이왕주는 대항력 있는 선순위 임차인에 해당합니다. 확정일자와 배당요구도 갖춰 우선변제권을 행사할 수 있으며, 2023.07.14에는 임차보증금 235,000,000원의 임차권등기까지 마쳤습니다.

실제 임차인은 이왕주 1명입니다. 주택도시보증공사의 신고는 이왕주 보증금에 대한 대위·승계이므로 별도의 임차보증금으로 더해서는 안 됩니다. 따라서 보증금 총액은 235,000,000원이며, 470,000,000원으로 중복 계산하지 않습니다.

확약이 유효하게 적용되고 임차권등기 말소가 이행되는 것을 전제로 한 실질 인수액입니다.

② 시세 비교 — 85.1%지만 ‘현재 시세 할인’으로 단정 금지

파빌리온 전용 55.58㎡의 비교 가능한 실거래는 모두 2021년 7월 거래입니다. 총 3건의 평균은 229,166,666원, 최저는 217,500,000원, 최신 거래가는 235,000,000원입니다. 확약을 반영한 실질취득액 195,000,000원은 이 평균의 85.1%입니다.

수치만 보면 195,000,000원이 과거 평균보다 낮습니다. 그러나 매각기일은 2026.07.14이고 비교 거래는 2021.07에 집중돼 있어, 이 차이를 그대로 현재 시세 대비 할인율로 해석할 수 없습니다. 특히 건물 전체가 8세대에 불과하고 동일 건물 경매물건의 평균 유찰 횟수가 5.2회, 매각률이 0.0%로 집계돼 환금성 확인이 가격 판단보다 먼저입니다.

③ 예상배당표 (매각가 195,000,000원 가정)

매각대금은 집행비용과 선순위 임차보증금 배당으로 전액 소진됩니다. 배당만 계산하면 이왕주 보증금 부족분은 43,530,000원이지만, 2026.06.09 대항력 포기·말소 확약을 반영하면 매수인 실질 인수는 0원*입니다. 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 비전동 비전2동행정복지센터 남서측 인근으로, 아파트단지·오피스텔·업무시설·학교·근린생활시설이 혼재합니다.
• 교통. 건물까지 차량 진입이 가능하고 인근 노선버스정류장의 거리와 운행 빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
• 이용상태. 사건상 용도는 오피스텔이며 실제 감정 이용상태는 방3·화장실2·주방·거실 구조의 다세대주택입니다.
• 설비. 위생·급배수, 도시가스 난방, 옥내소화전, 화재탐지, 750kg·11인승 승강기 설비를 갖추고 있습니다.
• 도로. 서측 약 20m, 동측 약 12m 아스팔트 포장도로에 각각 접한 중로각지입니다.
• 규제. 준주거지역·배미지구 지구단위계획구역·평택고등학교 상대보호구역이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
• 토지. 대체로 평탄한 세로장방형 토지로, 오피스텔·다세대주택 건부지입니다. 공시지가는 ㎡당 2,163,000원입니다.
• 물적 하자. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 없습니다. 전반적인 관리상태는 보통입니다.
• 환금성. 총 8세대 소규모 건물이며 비교 실거래도 2021년 3건뿐입니다. 경매 평균 유찰 횟수 5.2회와 매각률 0.0%를 감안한 보수적 접근이 필요합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 확약서 원본 확인. 2026.06.09 확약서의 제출 주체, 대항력 포기 문구, 미변제 시 임차권등기 말소 약정과 적용 범위를 매각물건명세서 원본에서 대조하세요.
• 보증금 중복 계산 금지. 실제 임차인은 이왕주 1명이며 주택도시보증공사는 그 보증금의 대위·승계자입니다. 보증금은 235,000,000원 한 건입니다.
• 룰상 인수와 실질 인수 구분. 일반 계산상 현재 회차 인수액은 43,530,000원이지만, 확약을 반영한 실질 인수액은 0원*입니다.
• 현재 최저가 확인. 3회 유찰 표시와 달리 현재 최저매각가는 감정가와 동일한 195,000,000원입니다.
• 최근 시세 재확인. 실거래 표본은 2021.07 거래 3건입니다. 2026년 매도호가·인근 유사 오피스텔 및 다세대주택 거래와 별도로 비교해야 합니다.
• 용도·대출 확인. 사건상 오피스텔이지만 감정 이용상태는 다세대주택입니다. 공부상 용도, 실제 주거 이용, 금융기관 담보평가 기준을 확인하세요.
• 토지거래허가 여부 확인. 토지거래계약 허가구역 포함 사항이 경매 취득과 이후 처분·이용에 미치는 영향을 확인하세요.
• 점유·명도 확인. 임차권등기가 남아 있으므로 현재 점유 상태와 열쇠 인도, 임차권등기 말소 시점까지 구체적으로 확인하세요.
• 관리비·세금 확인. 공용부분 관리비 체납, 당해세와 집행비용 변동은 별도 확인이 필요합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서와 실거래 원문을 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “인수는 풀렸지만, 가격 확신은 아직 부족하다”

이 사건을 보증금 235,000,000원의 대항력 인수형으로만 보면 현재 낙찰가 195,000,000원에 미배당 보증금 43,530,000원을 더한 238,530,000원이 매수인의 부담이 됩니다. 그러나 주택도시보증공사가 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다고 확약했으므로, 이왕주 보증금의 매수인 인수는 실질 0원*, 실질취득액은 195,000,000원으로 정리됩니다.

그렇다고 가격까지 자동으로 합격하는 것은 아닙니다. 실질취득액은 비교 실거래 평균 229,166,666원의 85.1%지만, 비교 거래가 모두 2021.07에 집중돼 현재 시세의 방향을 보여주지 못합니다. 총 8세대, 경매 평균 5.2회 유찰, 매각률 0.0%라는 낮은 환금성 지표도 무겁습니다. 결론은 권리는 확약 확인을 전제로 해소, 가격과 환금성은 보류입니다.