수원지방법원 2025타경41510. 평택시 지산동 현대SI빌 9층 902호 오피스텔입니다. 감정가 294,000,000원에서 8회 유찰되어 현재 최저매각가는 144,060,000원, 감정가의 49%입니다. 겉으로 보면 반값에 가까운 물건이지만, 이 사건의 핵심은 단순 할인율이 아니라 임차보증금 250,000,000원의 선순위 대항력과 그 뒤 제출된 대항력 포기 확약서입니다.
채수민의 전입·점유는 2021.04.09, 확정일자는 2021.03.11입니다. 말소기준인 김양길 근저당은 2021.08.24에 설정됐으므로 원래 구조만 보면 임차인이 선순위입니다. 현재 회차 배당계산에서는 집행비용을 제외한 141,243,160원이 임차보증금에 배당되고 부족분 108,756,840원이 매수인 인수로 계산됩니다. 하지만 2026.06.09 주택도시보증공사가 제출한 확약서 때문에 결론이 달라집니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41510 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 850-48 9층 902호 · 경기도 평택시 송탄2로65번길 13 |
| 용도 / 규모 | 오피스텔 · 지하1층 지상10층 중 9층 902호 · 비교면적 84.81㎡ |
| 소유자 | 정경환 (2021.05.03 소유권이전 · 거래가액 250,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 144,060,000원 (8회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 272,842,465원 |
| 말소기준 | 2021.08.24 을구 5번 근저당권 · 김양길 · 채권최고액 150,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차인이 있었지만 확약이 결론을 바꾼다
말소기준은 2021.08.24 김양길 근저당권 150,000,000원입니다. 2017년 반월신용협동조합 근저당과 2018년 농협은행 근저당은 이미 등기부상 말소됐습니다. 말소기준 뒤의 압류·가압류·현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 채수민 | 902호 전부 · 주거(임차권등기) | 250,000,000원 | 전입 2021.04.09 확정 2021.03.11 | 원래 대항력 있음 2026.06.09 포기 확약 | 우선변제권 배당요구 있음 | 중복신고 없음 주택도시보증공사 확약 제출 |
* 현재 회차 배당계산의 법정상 미배당 인수액은 108,756,840원이지만, 2026.06.09 확약에 따라 본 분석의 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
③ 시세 비교 — 가격은 싸지만 거래 시점과 환금성을 같이 봐야 한다
현대SI빌의 비교면적 84.81㎡·84.51㎡ 거래 표본은 3건입니다. 전체 평균은 273,666,666원이지만 가격 메리트 판단은 최근 12개월 평균 280,500,000원, 최신 거래 275,000,000원, 최근 추세 +7.9%를 우선해서 봅니다. 현재 최저가이자 확약 반영 실질취득 144,060,000원은 최근 12개월 평균의 51.4%입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2023.01 | 84.81㎡ | 6 | 275,000,000원 |
| 2022.06 | 84.51㎡ | 8 | 286,000,000원 |
| 2021.08 | 84.81㎡ | 10 | 260,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 3건 | 273,666,666원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 280,500,000원 |
숫자만 보면 가격 차이는 큽니다. 감정가도 294,000,000원으로 실거래 범위 260,000,000원~286,000,000원보다 높았고, 8회 유찰을 거치며 최저가가 144,060,000원까지 내려왔습니다. 다만 최신 실거래가 2023.01이고 표본이 3건뿐이라는 점은 반드시 감안해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 144,060,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,816,840원 |
| 1. 임차인 채수민 보증금 | 250,000,000원 | 141,243,160원 |
| 2. 근저당권 · 김양길 | 150,000,000원 | 0원 |
| 3. 가압류 · 주택도시보증공사 | 20,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주택도시보증공사 | 미상 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
법정 배당계산상 임차보증금 부족분은 108,756,840원입니다. 다만 본 사건에는 2026.06.09 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 실질 인수는 0원*으로 평가합니다. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 배당 순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 확약이 없다면 인수액이 커진다
| 회차 | 최저가 | 법정상 인수액 | 확약 반영 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 8회 유찰 | 144,060,000원 | 108,756,840원 | 실질 인수 0원* |
| 9회 유찰 시 | 115,248,000원 | 137,165,472원 | 실질 인수 0원* |
| 10회 유찰 시 | 92,198,400원 | 159,861,171원 | 실질 인수 0원* |
이 표가 중요한 이유는 대항력 인수형의 본질을 보여주기 때문입니다. 확약을 무시하면 낙찰가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수액이 증가합니다. 따라서 “9회·10회 유찰되면 더 싸다”고 낙찰가만 볼 수 없습니다. 이 사건은 오직 확약의 효력이 실제로 유지된다는 전제에서 실질취득이 낙찰가와 같아집니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄역(1호선) 남동측 인근이며, 근린시설·오피스텔·다세대주택이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스 운행 및 버스정류장 거리 등을 기준으로 대중교통 사정은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 용도는 오피스텔이며, 철근콘크리트구조 지하1층·지상10층 중 9층 902호입니다. 전반적 관리상태는 보통입니다.
- 도로. 북서측·남서측·북동측으로 노폭 약 8m 내외의 아스팔트 포장도로에 각각 접합니다.
- 규제. 일반상업지역이며 비행안전제6구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등에 해당합니다. 토지 공시지가는 1,655,000원/㎡입니다.
- 환금성. 현대SI빌은 6세대이고 최근 거래 표본은 3건입니다. 경매 평균 유찰 횟수 7.6회, 낙찰률 0.0%로 가격 할인과 별개로 재매각 가능성을 보수적으로 봐야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 2026.06.09 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 대상, 조건과 효력을 매각물건명세서 원문에서 다시 대조해야 합니다.
- 임차권 말소 이행 확인. 확약 내용대로 전액 변제되지 않아도 임차권등기를 말소한다는 조건이 실제 인도·말소 단계까지 이어지는지 확인해야 합니다.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 5건이 있어 당해세가 존재하면 배당에 먼저 반영될 수 있습니다.
- 시세 최신성 점검. 최신 실거래가 2023.01이므로 2026.09.21 입찰 전에 현재 매물·임대수요·거래 가능 가격을 별도 확인해야 합니다.
- 반복 유찰 원인 확인. 이 사건 8회 유찰, 단지 평균 7.6회 유찰이라는 수치가 단순 가격 문제인지 상품성·수요 문제인지 현장에서 확인해야 합니다.
- 관리비·점유 확인. 미납 관리비와 실제 점유상태, 인도 협의 가능성을 관리주체와 현장에서 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·확약서·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “반값”보다 중요한 것은 확약과 환금성
이 사건은 숫자만 보면 강하게 눈에 들어옵니다. 감정가 294,000,000원이 144,060,000원까지 내려왔고 최근 12개월 평균의 51.4%입니다. 그러나 원래 권리구조는 보증금 250,000,000원의 선순위 대항력 임차인이 있어 현재 회차 기준 108,756,840원을 인수할 수 있는 전형적인 대항력 인수형이었습니다.
그 위험을 뒤집는 것이 2026.06.09 주택도시보증공사 확약서입니다. 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 미변제 시에도 임차권등기를 말소한다는 확약을 그대로 적용하면 실질 인수 0원*, 실질취득 144,060,000원입니다. 다만 8회 유찰·평균 7.6회 유찰·6세대·낙찰률 0.0%라는 환금성 수치를 생각하면, 이 물건의 승부처는 단순 할인율이 아니라 확약의 확실한 이행과 실제 매수수요 검증입니다.
