인수는 0원이지만, 12명 점유·일부 증축·호수 불일치를 확인해야 한다 — 평택 안중리 다가구주택

수원지방법원 2025타경41556. 평택시 안중읍 송담택지지구 안의 다가구주택과 토지가 일괄매각되는 사건입니다. 건물은 철근콘크리트구조 4층으로, 1층은 사무소 및 계단실, 2층은 다가구주택 4가구, 3층은 다가구주택 4가구, 4층은 다가구주택 2가구, 옥탑1층은 다락으로 이용됩니다. 토지는 339㎡의 대지이며 소유자는 안병철입니다.

권리의 기준점은 2022.11.18. 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 조사된 임차·점유자의 전입일은 가장 빠른 진동종의 2022.11.30.부터 시작하므로 모두 말소기준권리보다 늦습니다. 따라서 임차보증금 액수가 확인되거나 미상인 경우 모두 대항력은 없고, 낙찰자가 임차보증금을 승계하는 구조도 아닙니다. 다만 인수액이 0원이라는 것과 다수 점유자의 명도가 간단하다는 것은 별개의 문제입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준권리는 을구 1번 경기제일신용협동조합 근저당권입니다. 같은 날 설정된 을구 2번 근저당권, 송탄농업협동조합 가압류, 임의경매개시결정, 국의 압류, 이도경의 주택임차권은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 최저가 1,015,124,000원 가정에서는 매수인이 떠안을 등기상 권리와 대항력 보증금은 0원입니다.

② 임차인 분석 — 대항력은 없지만 명도 대상은 많다

12명 모두 전입일이 2022.11.18. 말소기준권리보다 늦어 대항력이 없습니다. 이도경의 임차권등기도 2025.08.19. 등기된 후순위 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 그러나 정기수·진동종·한대상·LI HE·LI MING·HAN MINGFU·박병철은 보증금이 확인되지 않아 배당요구, 확정일자, 소액임차인 해당 여부와 실제 계약관계를 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 판단 — 감정가 49%지만 시세 우위는 미확정

현재 최저매각가는 1,015,124,000원으로 감정가 2,071,681,200원의 49%입니다. 감정가 대비 가격이 크게 낮아진 것은 사실이지만, 다가구주택은 토지 가치와 임대수익, 실제 가구 배치, 위법·증축 여부, 공실과 보증금 구조에 따라 거래가격 편차가 큽니다. 동일 조건의 최근 거래가격을 확인하지 않은 상태에서 “감정가의 절반이므로 시세보다 싸다”고 판단할 수는 없습니다.

회차가 내려갈수록 경기제일신용협동조합과 송탄농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 후순위 권리와 대항력 없는 임차보증금이 매수인에게 넘어가지는 않습니다. 신청채권자 청구액 470,738,410원은 현재 회차와 3회 유찰 시나리오뿐 아니라 4회 유찰 시나리오에서도 배당 가능액보다 작습니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,015,124,000원 가정)

채권자 총 청구액 1,481,573,627원 중 1,002,572,760원이 배당되고, 479,000,867원이 미배당되는 계산입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되면 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있으나, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.

⑤ 건물 현황 — 증축과 호수 불일치가 핵심

• 일괄매각. 토지와 건물이 함께 매각되며 최저매각가격에는 발코니 확장부분이 포함됩니다.
• 일부 증축. 건물 1층에 일부 증축된 사실이 확인됩니다. 실제 면적과 이용상태를 현장에서 대조해야 합니다.
• 호수 위치 불일치. 건물 2층부터 4층까지 실제 호수별 위치가 건축물현황도와 다릅니다. 임대차계약서의 호수와 실제 점유 구역을 함께 확인해야 합니다.
• 건물 구조. 철근콘크리트구조 콘크리트지붕 4층 건물이며 위생·급배수, 난방, 도시가스, 승강기와 주차장 설비가 구비되어 있습니다.
• 위반건축물 표시. 위반건축물로 확인된 사항은 없지만, 일부 증축 및 실제 호수 위치 불일치는 별도 현장 확인 대상입니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안중읍행정복지센터 남동측 인근의 송담택지지구 안에 있으며, 주상용 건물과 주거 나지가 혼재하는 성숙 중인 주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있습니다.
• 토지 조건. 평지의 정방형 대지로 소로각지에 접하며, 제1종일반주거지역과 안중송담지구 지구단위계획구역에 속합니다.
• 규제. 가축사육제한구역에 포함되고 소로2류에 접하며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 환금성. 아파트처럼 표준화된 물건이 아니라 토지·건물·임대수익·점유관계와 실제 가구 배치가 가격에 함께 반영되는 다가구주택입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 호실별 현황 대조. 2층~4층 실제 호수 위치와 건축물현황도가 다르므로 계약서상 호수, 현관 표시, 점유자를 직접 대조하세요.
• 1층 증축 확인. 일부 증축의 면적, 구조, 이용 상태와 원상복구 또는 행정상 부담 가능성을 확인하세요.
• 임대차 원본 확인. 보증금이 미상인 점유자들의 계약서, 전입세대, 확정일자, 배당요구와 소액임차인 해당 여부를 확인하세요.
• 명도 계획. 대항력은 없지만 점유자가 12명입니다. 호실별 이사 일정과 인도 협의 비용을 입찰가에 반영하세요.
• 시세 검증. 감정가 49%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고, 토지가격·건물상태·실제 임대료·보증금·공실률을 기준으로 수익가치를 다시 계산하세요.
• 배당 변동. 현재 배당표에는 당해세와 임차인 최우선변제가 반영되지 않았으므로 배당요구종기 이후 서류를 다시 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 건축물대장을 직접 대조하세요.

맺으며 — “인수 0원”보다 현황 정리가 더 어렵다

이 사건은 권리 자체만 보면 비교적 명확합니다. 2022.11.18. 경기제일신용협동조합 근저당권이 말소기준이고, 12명의 임차·점유자는 모두 그 이후 전입했습니다. 이도경의 130,000,000원 임차권등기를 포함해 매수인이 승계할 보증금과 후순위 권리는 0원입니다.

그러나 실제 입찰 난도는 낮지 않습니다. 다수 호실에 12명이 점유하고 있고 일부 보증금이 미상이며, 1층 일부 증축과 2층~4층 호수별 실제 위치의 불일치도 존재합니다. 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔다는 사실은 매력적인 출발점일 뿐, 시세보다 싸다는 결론은 아닙니다. 권리는 소멸형, 현황은 관리형, 가격은 재검증형. 이 세 가지를 분리해 판단해야 하는 물건입니다.