확약으로 인수는 0원, 최저가는 과거 실거래의 51.6% — 평택 준엘리시아 501호

수원지방법원 평택지원 2025타경41574. 평택시 비전동 준엘리시아 203동 5층 501호, 전용 74.33㎡의 다세대주택입니다. 감정가는 177,000,000원이고 2회 유찰돼 최저매각가는 86,730,000원, 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 신청채권자는 주택도시보증공사이며 청구금액은 168,000,000원입니다.

권리분석의 핵심은 임차보증금 168,000,000원입니다. 임차권자 신기복의 전입일은 2021.05.12, 확정일자는 2021.05.04이고 임차권등기는 2023.07.19 접수됐습니다. 말소기준권리로 정리된 2012.11.28 우리은행 근저당보다 모두 늦어 대항력 없음으로 판정되어 있습니다. 여기에 주택도시보증공사가 2026.04.02 대항력을 포기하고, 보증금을 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했습니다. 따라서 보증금 168,000,000원은 배당상 미회수될 수 있어도 낙찰자가 떠안는 금액은 실질 0원*으로 정리됩니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수는 0원, 배당은 선순위에서 막힌다

말소기준권리는 2012.11.28 접수된 우리은행 근저당권 275,520,000원으로 정리됩니다. 이후의 임차권등기, 국세·건강보험료·지방세 압류, 주택도시보증공사의 경매개시결정 등은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 최저가를 기준으로 하면 매각대금 대부분이 선순위 우리은행 채권에 배당되고, 신청채권자인 주택도시보증공사는 배당을 받지 못하는 시나리오입니다.

② 임차인 분석 — 보증금 1.68억이지만 매수인 인수는 실질 0원*

* 권리상 임차보증금은 168,000,000원이지만, 대항력 없음 및 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약을 반영한 매수인 실질 인수액은 0원입니다.

③ 시세 비교 — 할인폭은 크지만 거래 표본이 너무 적다

확인되는 준엘리시아 203동 전용 74.33㎡ 실거래는 2021.06의 168,000,000원 1건입니다. 현재 최저가 86,730,000원은 이 거래가의 51.6%이고 금액 차이는 81,270,000원입니다. 감정가 177,000,000원과 비교해도 현재 회차는 49% 수준입니다.

다만 이 비교를 곧바로 현재 시세로 단정해서는 안 됩니다. 표본이 1건뿐이고 거래 시점도 2021.06이며, 건물 전체가 8세대인 소규모 다세대주택입니다. 동일 면적의 최근 거래 흐름이나 가격 추세를 확인할 추가 표본이 없으므로, 과거 거래 대비 할인폭은 크지만 현재 시장가 대비 저렴하다고 확정할 수는 없습니다.

④ 예상배당표 (매각가 86,730,000원 가정)

총 채권액 833,520,000원 중 예상 배당은 84,768,860원이며, 미배당액은 748,751,140원입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하면 집행비용 다음 순위에서 차감돼 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다.

⑤ 회차별 미배당 구조

낙찰가가 더 내려가면 선순위 채권자의 미배당액은 늘지만, 임차권의 대항력 포기 및 말소 확약이 유지되는 한 그 미배당액이 매수인에게 넘어가는 구조는 아닙니다. 즉 현재 회차의 실질취득액은 86,730,000원이며, 추가 유찰 시에도 실질취득액은 각 회차의 매각가와 동일하게 계산됩니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정평가 기준)

• 용도. 방 3, 거실, 주방 겸 식당, 욕실 2로 구성된 다세대주택 단위세대이며 5층 건물의 5층입니다.
• 입지. 한광고등학교 남측 인근으로 단독주택·다세대주택·로변 근린생활시설이 혼재한 일반주택지대입니다.
• 교통. 차량 진출입이 용이하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
• 도로. 북측으로 폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조, 콘크리트지붕이며 외벽은 석재 붙임, 내부는 벽지도배와 일부 타일, 창호는 하이새시입니다.
• 설비. 위생·급배수·난방설비와 1층 주차장시설이 설치돼 있습니다.
• 규제. 제2종일반주거지역, 소로2류 접함, 한광여중고·한광중고 상대보호구역이며 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 상태. 공부와의 차이가 없고 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
• 환금성. 8세대 소규모 다세대주택이고 확인되는 실거래가 1건뿐이라 대단지 공동주택보다 매수층과 거래 빈도가 제한될 수 있습니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 확약서 원문 확인. 2026.04.02 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약서의 제출 주체와 적용 보증금을 원본에서 확인하세요.
• 별도 임차 기재 대조. ‘기사항전’의 인적사항, 점유부분, 보증금, 배당요구 내용을 매각물건명세서와 현황조사서에서 재확인하세요.
• 당해세 확인. 국세·지방세 압류 5건 중 당해세가 있으면 매각대금에서 우선 차감될 수 있으므로 세목과 기준일을 확인하세요.
• 현장 점유 확인. 임차권등기 후 실제 점유자가 누구인지, 공실인지, 명도 대상이 있는지 현장에서 확인하세요.
• 현재 시세 조사. 168,000,000원 실거래는 2021.06의 단일 거래입니다. 인근 동일 연식·면적 다세대의 현재 매매가와 전세가를 비교하세요.
• 최상층 상태 점검. 5층 중 5층이므로 내부 상태와 누수·결로 여부를 현장에서 확인하세요.
• 관리비·공과금. 관리비와 공용부분 체납, 수도·전기 등 공과금 상태를 확인하세요.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·확약서·감정평가서 원본을 입찰 전에 직접 대조하세요.

맺으며 — “권리 할인은 확인됐지만, 시세 할인은 현장에서 검증해야 한다”

이 물건의 가장 큰 장점은 168,000,000원의 임차보증금이 있음에도 매수인 실질 인수액이 0원*으로 정리된다는 점입니다. 임차인의 전입일이 말소기준권리보다 늦고, 주택도시보증공사가 대항력을 포기하며 미변제 시에도 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출했기 때문입니다. 최저가 86,730,000원은 감정가의 49%, 확인되는 2021년 실거래의 51.6%로 숫자상 할인폭도 큽니다.

다만 거래 표본은 2021.06의 1건뿐이고 건물 전체가 8세대이며, 이미 2회 유찰됐습니다. 별도 임차 관련 기재와 압류 5건도 원본 확인이 필요합니다. 따라서 결론은 주된 인수 위험은 해소됐고 가격 수치도 낮지만, 현재 시세와 점유관계 확인을 끝낸 뒤에만 할인 여부를 확정할 수 있는 조건부 검토 물건입니다.