수원지방법원 2025타경41628. 평택시 포승읍 명지미래힐아파트 102동 1층 102호, 전용 83.456㎡ 아파트입니다. 소유자 송훈섭은 2011년 거래가 113,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 현재 최저가는 감정가 178,000,000원에서 두 차례 유찰된 87,220,000원으로, 감정가의 49%까지 내려온 상태입니다.
가격만 보면 최근 실거래와 상당한 간격이 있습니다. 그러나 이 사건은 단순히 “최저가가 낮다”는 이유만으로 끝낼 수 없습니다. 2004년 제일은행 근저당과 2011년 한국씨티은행 근저당은 각각 2009년과 2015년에 말소된 것으로 기재되어 있는데, 예상배당에서는 두 채권이 선순위 배당대상으로 계산되어 있습니다. 등기상 현존 권리와 배당계산의 전제가 일치하는지 확인하는 절차가 반드시 필요합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41628 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 내기리 697 명지미래힐아파트 제102동 제1층 제102호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 83.456㎡ · 지하 1층 / 지상 16층 건물 내 1층 |
| 소유자 | 송훈섭 (2011.03.15. 매매, 거래가 113,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 178,000,000원 / 87,220,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 염혜란 / 47,400,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 현존 담보권과 말소 이력 구분이 핵심
등기 흐름을 시간순으로 보면, 2004.06.29. 설정된 제일은행 근저당 72,000,000원은 2009.04.03. 말소됐고, 2011.03.30. 설정된 한국씨티은행 근저당 104,400,000원은 한국주택금융공사로 이전된 뒤 2015.08.06. 말소됐습니다. 따라서 등기상 현존 담보권 중 가장 앞선 권리는 2015.08.04. 국민은행 근저당 120,000,000원으로 읽힙니다. 이후 강제경매개시결정과 신한카드 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 최근 평균의 62.8%
명지미래힐1단지 전용 83.46㎡ 동일 면적의 최근 거래 12건입니다. 거래가는 120,000,000원~170,000,000원, 최근 12개월 평균은 138,791,666원입니다. 최신 거래는 2026년 7월 12층 125,000,000원과 5층 140,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 83.46㎡ | 12 | 125,000,000원 |
| 2026.07 | 83.46㎡ | 5 | 140,000,000원 |
| 2026.06 | 83.46㎡ | 9 | 120,000,000원 |
| 2026.05 | 83.46㎡ | 5 | 130,000,000원 |
| 2026.04 | 83.46㎡ | 3 | 125,000,000원 |
| 2026.03 | 83.46㎡ | 8 | 131,500,000원 |
| 2026.02 | 83.46㎡ | 11 | 145,000,000원 |
| 2025.12 | 83.46㎡ | 5 | 147,000,000원 |
| 2025.10 | 83.46㎡ | 1 | 140,000,000원 |
| 2025.08 | 83.46㎡ | 4 | 170,000,000원 |
| 2025.08 | 83.46㎡ | 2 | 145,000,000원 |
| 2025.08 | 83.46㎡ | 10 | 147,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 83.46㎡ | 12건 | 138,791,666원 |
현재 최저가 87,220,000원은 최근 12개월 평균보다 51,571,666원 낮고, 평균의 62.8%입니다. 최신 125,000,000원 거래와 비교하면 37,780,000원 낮은 69.8% 수준입니다. 같은 1층 거래인 2025년 10월 140,000,000원과 비교해도 최저가는 62.3%입니다.
③ 예상배당표 (매각가 87,220,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,969,960원 |
| 1. 근저당 · 주식회사제일은행 | 72,000,000원 | 72,000,000원 |
| 2. 근저당 · 주식회사한국씨티은행 | 104,400,000원 | 13,250,040원 |
| 3. 근저당 · 주식회사국민은행 | 120,000,000원 | 0원 |
| 4. 강제경매 신청채권자 · 염혜란 | 47,400,000원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 신한카드 주식회사 | 28,283,339원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 372,083,339원 중 85,250,040원이 배당되고, 286,833,299원이 미배당되는 계산입니다. 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 제일은행·한국씨티은행 근저당은 등기 타임라인에 말소기재가 있으므로 실제 배당대상과 순위는 최신 원본과 채권계산서를 기준으로 다시 확인해야 합니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 내기초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주변에는 아산국가산업단지 경기포승지구, 아파트단지, 노변 근린생활시설, 농가마을과 농경지가 혼재합니다.
- 교통. 단지까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있으며, 단지 북동측 진출입로를 통해 외곽 공도와 연결됩니다.
- 건물. 철근콘크리트조 경사슬라브지붕, 지하 1층·지상 16층 건물 내 1층 102호입니다. 위생급배수·난방·소화전·승강기·주차장 설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 성장관리계획구역, 지구단위계획구역에 해당하며 중로2류에 접합니다. 토지거래계약에 관한 허가구역에도 포함됩니다.
- 단지·거래. 명지미래힐1단지는 287세대, 2004.06.04. 준공 단지입니다. 동일 면적 최근 거래 12건이 확인되며 거래 범위는 120,000,000원~170,000,000원입니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다. 다만 1층 물건이므로 채광·소음·사생활 노출과 내부 수선 상태를 현장에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 말소등기 재확인. 2004년 제일은행 근저당의 2009년 말소와 2011년 씨티은행 근저당의 2015년 말소가 최신 등기에도 그대로 유지되는지 확인하세요.
- 배당채권 대조. 배당표에 말소기재 근저당이 반영된 이유를 배당요구 내역·채권계산서· 매각물건명세서에서 확인하세요.
- 점유·전입 확인. 신고된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 전입세대확인서, 현황조사서, 현장 방문으로 실제 점유자를 특정하세요.
- 가격 기준. 최근 12개월 평균 138,791,666원, 최신 거래 125,000,000원, 동일 층 거래 140,000,000원을 기준으로 수리비와 취득부대비용을 차감한 응찰 상한을 정하세요.
- 1층 상태. 채광·결로·소음·방범·사생활 노출과 전유부분 수선 필요 여부를 확인하세요.
- 관리비 체납. 관리사무소에서 공용부분 체납관리비와 장기수선충당금 정산 관계를 확인하세요.
- 매각 결과 확인. 2026.07.14. 매각기일의 낙찰·유찰·변경 여부와 다음 기일을 법원 원문에서 확인하세요.
맺으며 — 가격은 매력적이지만, 서류 대조가 선행돼야 한다
현재 최저가 87,220,000원은 최근 12개월 실거래 평균 138,791,666원의 62.8%이고, 최신 거래 125,000,000원보다도 37,780,000원 낮습니다. 계산상 매수인 인수액 역시 0원이어서 가격 구조 자체는 분명한 장점이 있습니다.
그러나 이 사건의 결론은 가격표 하나로 내릴 수 없습니다. 2004년과 2011년 근저당은 등기상 말소기재가 있는데 예상배당에서는 여전히 선순위 채권으로 계산되어 있고, 임차인 신고가 없는 것과 달리 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 가격은 합격권, 권리·점유 확인은 아직 진행형. 최신 등기부와 배당서류, 전입·점유조사를 일치시킨 뒤에야 87,220,000원의 할인 폭을 온전히 평가할 수 있습니다.
