83,006,000원
수원지방법원 2025타경41629. 평택시 용이동 491-8, 8층 규모 건물의 5층505호로 주거용 오피스텔입니다. 소유자는 김지연이며 2021.05.17 매매를 원인으로 2021.06.07 거래가액 195,000,000원에 소유권을 취득했습니다. 이 사건의 말소기준은 2023.04.04 울산세무서장의 압류입니다. 그보다 앞선 2021.05.24 전입의 임차인 유환천이 보증금 195,000,000원으로 임차권등기를 마친 만큼, 확약이 없었다면 낙찰자가 미배당 보증금을 떠안을 수 있는 구조입니다.
하지만 매각물건명세서에는 결정적인 추가사항이 있습니다. 주택도시보증공사가 2026.03.19 “임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다”는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이 확약은 유환천 임차권에 관한 것으로, 데이터상 다른 임차인은 없습니다. 따라서 실제 임차인은 1명이고 보증기관을 별도 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41629 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 용이동 491-8 5층505호 · 경기도 평택시 현신6길 31 |
| 물건종류 / 이용 | 오피스텔 · 8층규모 건물의 5층505호 · 주거용 오피스텔 |
| 소유자 | 김지연 · 2021.05.17 매매 · 2021.06.07 소유권이전 · 거래가액 195,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 242,000,000원 / 83,006,000원 · 7회 유찰 |
| 청구금액 | 195,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.24 |
| 말소기준 | 2023.04.04 갑구 5번 압류 · 권리자 국 · 처분청 울산세무서장 |
① 권리 흐름 — 원칙상 인수형, 확약으로 실질 0원*
말소기준은 2023.04.04 압류입니다. 임차인 유환천의 주민등록·점유개시는 2021.05.24, 확정일자는 2021.05.10로 말소기준보다 앞섭니다. 보증금은 195,000,000원이고 배당요구도 되어 있어 우선변제권을 행사합니다. 현재 최저가 83,006,000원 가정 시 집행비용 1,894,108원을 제외한 81,111,892원이 임차인에게 배당되고, 데이터상 부족분은 113,888,108원입니다.
| 임차인 | 점유 / 용도 | 보증금 | 전입 | 확정일자 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 유환천 | 505호 전부 · 주거(임차권등기) | 195,000,000원 | 2021.05.24 | 2021.05.10 | 2023.07.19 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 해당 없음 |
② 가격 판단 — 실거래 근거 없이 ‘싸다’고 단정 금지
감정가는 242,000,000원, 현재 최저매각가는 83,006,000원이고 7회 유찰된 상태입니다. 다만 이 사건에는 비교 가능한 실거래 자료가 없습니다. 따라서 감정가 대비 최저가가 낮다는 사실만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 결론낼 근거는 없습니다. 특히 오피스텔은 실제 환금성과 거래가격 확인이 중요하므로 입찰가 판단은 별도 시세 확인이 필요합니다.
③ 예상배당표 (매각가 83,006,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,894,108원 |
| 1. 임차인 유환천 보증금(우선변제) | 195,000,000원 | 81,111,892원 |
| 2. 갑구 7번 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 195,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 계산상 유환천의 보증금 부족분은 113,888,108원입니다. 다만 2026.03.19 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 따라 매수인 실질 인수는 0원*으로 판단합니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영입니다.
④ 유찰 시나리오 — 가격이 내려가면 원래 인수액은 늘어난다
| 회차 | 매각가 | 룰상 인수 가능액 | 확약 적용 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 7회 유찰 · 감정가 34% | 83,006,000원 | 113,888,108원 | 실질 0원* |
| 8회 유찰 시 · 감정가 27% | 66,404,800원 | 130,190,486원 | 실질 0원* |
| 9회 유찰 시 · 감정가 22% | 53,123,840원 | 143,232,389원 | 실질 0원* |
이 표가 이 사건의 구조를 가장 명확하게 보여줍니다. 확약이 없으면 최저가가 내려갈수록 유환천에게 돌아가지 못하는 보증금이 커지고, 그 미배당액이 매수인 인수 위험으로 이어집니다. 반대로 2026.03.19 확약이 유효하게 적용되면 그 인수 위험이 실질적으로 제거됩니다. 따라서 “몇 회 유찰됐는가”보다 “확약서가 실제 매수인에게 어떤 효과로 적용되는가”가 먼저입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 8층규모 건물의 5층505호 단위세대로 주거용 오피스텔로 이용 중입니다.
- 입지. 경기도 평택시 용이동 용이초등학교 남동측 인근이며, 주위는 오피스텔·아파트단지·근린공원·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 용이하고 남측 서동대로변에 노선버스정류장이 있으며, 남측 인근에 경부선 안성톨게이트가 소재해 교통여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 평슬라브지붕 8층규모 필로티구조건물이며 승강기·도시가스·개별난방 설비를 갖추고 있습니다.
- 토지·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(용이지구), 상대보호구역이며 보행자전용도로 및 중로2류에 접합니다. 공시지가는 1,537,000원/㎡입니다.
- 공부 차이. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항은 없습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원본 확인. 2026.03.19 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이 사건과 유환천 임차권에 정확히 적용되는지 원문으로 확인하세요.
- 임차권 말소 조건 확인. 전액 변제되지 않더라도 임차권등기를 말소해 주겠다는 내용이 실제 매각 후 말소까지 이어지는지 집행기록과 명세서를 대조하세요.
- 최저가만으로 시세 판단 금지. 실거래 비교자료가 없으므로 83,006,000원이 시세보다 싸다고 단정할 수 없습니다.
- 7회 유찰 원인 점검. 반복 유찰이 가격·오피스텔 환금성·점유·권리문제 중 무엇에서 비롯됐는지 현장과 매각기록을 함께 확인하세요.
- 실제 점유 상태 확인. 등기상 유환천의 주택임차권이 존재하므로 현재 점유자와 인도 절차를 현장에서 확인하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사서·확약서 원문을 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — “83,006,000원보다 먼저 볼 것은 확약서”
이 물건은 숫자만 보면 감정가 242,000,000원에서 7회 유찰되어 최저가가 83,006,000원까지 내려온 사건입니다. 하지만 권리구조만 떼어 놓으면 원래는 단순한 저가 매물이 아닙니다. 보증금 195,000,000원의 유환천이 2021.05.24부터 대항력을 갖춰, 현재 회차 배당만으로는 113,888,108원이 남기 때문입니다.
다만 2026.03.19 주택도시보증공사가 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하며, 전액 변제를 받지 못해도 임차권등기를 말소하겠다는 확약을 제출하면서 구조가 달라졌습니다. 정확도 규칙상 이 임차권의 실질 인수는 0원*입니다. 따라서 현재 회차의 실질취득은 최저매각가 83,006,000원을 기준으로 볼 수 있습니다.
그렇다고 곧바로 가격 메리트가 있다고 단정할 수는 없습니다. 실거래 자료가 없고 이미 7회 유찰된 주거용 오피스텔이므로, 확약서 효력 확인은 권리의 관문, 실제 시세·환금성 확인은 가격의 관문입니다. 둘 중 하나라도 확인되지 않으면 낮은 최저가만으로 입찰 결정을 내리기 어렵습니다.
