부동산강제경매 (아파트)

부동산강제경매

2025타경41666 · 평택지원 · 오피스텔
철근콘크리트구조 29.848㎡

낙찰가 유찰 5회 후 낙찰

69,411,000원 6,941만 감정가 201,000,000원

감정가의 34% 2026-07-13 낙찰

최저매각가 68,943,000원 최저가 대비 +0%

낙찰일

07-13 낙찰 완료

평택지원 5회 유찰 후 낙찰

입찰 보증금

689만원

최저가의 10% · 6,894,300원

실거래 대비

▼ 50.4% 싸게 매수

같은 평형 직전 1건 평균 1.40억원 · 낙찰가 기준

최근 결과

5 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 대항력 임차권이 핵심 변수인 평택 오피스텔. HUG 확약으로 대항력 포기 및 말소 동의가 제출됐으나 확약 조건 확인이 필수입니다.

가격 최저가 68,943,000원은 최근 12개월 평균 실거래 217,500,000원의 31.7% 수준
자금 확약 적용 전 기준 임차보증금 부족분 152,697,974원 인수 가능성 검토 필요
리스크 정근호 임차권등기·대항력·우선변제권 존재, HUG 확약 내용 확인 필요

한 줄 평 5회 유찰로 가격은 크게 내려왔지만, 이 물건의 핵심은 임차권입니다. 정근호 임차인의 보증금은 2.2억원이고 대항력·우선변제권이 확인됩니다. 다만 매각물건명세서에 주택도시보증공사의 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 제출되어 있어, 확약 적용 여부를 반드시 확인해야 합니다.

감정가

201,000,000원

최초 평가

최저매각가

68,943,000원

5회 유찰

임차보증금

220,000,000원

정근호 임차권

핵심지표

인수 검토

확약 확인 필수

수원지방법원 2025타경41666. 평택시 신장동 대준블루온3 10층 1002호 오피스텔입니다. 감정가는 2억100만원이지만 다섯 차례 유찰되어 현재 최저가는 6,894만원까지 내려왔습니다. 표면상 할인 폭은 크지만, 등기상 가장 중요한 부분은 을구 임차권등기입니다.

물건 개요

사건번호	수원지방법원 2025타경41666 (강제경매)
소재지	경기도 평택시 신장동 238-20 대준블루온3 10층1002호
물건종류 / 이용상태	오피스텔 · 도시형생활주택(원룸형) 이용
소유자	김윤상
감정가 / 최저가	201,000,000원 / 68,943,000원
신청채권자	주택도시보증공사
매각기일	2026.07.13

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

말소기준권리는 2024년11월26일 압류(국)로 계산됩니다. 이후 압류·강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 그러나 을구 1번 임차권등기는 말소기준권리 이전에 설정되어 있어 매수인 인수 가능성이 있는 권리입니다.

② 임차인 분석 — 확약 여부 확인 필요

임차인	보증금	대항력	우선변제	승계
정근호	220,000,000원	有	有	확인필요

⚠️ HUG 확약 내용 매각물건명세서 비고에는 주택도시보증공사가 2026.02.10.자로 임대차보증금에 대해 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며 임차권등기를 말소하겠다는 확약서를 제출한 내용이 있습니다. 해당 확약은 정근호 임차권에 한정하여 적용 여부를 확인해야 합니다.

③ 실질취득 구조

현재 회차 최저매각가 68,943,000원 기준 배당표상 임차인에게 67,302,026원이 배당되고 부족분 152,697,974원이 계산됩니다. 다만 확약이 실제 효력을 가지는 경우 해당 임차인 인수 부담은 실질 0원으로 처리될 수 있습니다.

예상 배당 분배

감정가 vs 실거래

최근 12개월 평균 실거래 217,500,000원 대비 최저가는 낮지만 임차권 및 확약 조건을 함께 판단해야 합니다.

④ 시세 비교

대준블루온3 동일 면적(29.85㎡) 최근 거래는 12건이며 최근 12개월 평균은 217,500,000원, 최신 거래는 2023년03월 180,000,000원입니다. 최저매각가는 최근 12개월 평균 대비 31.7% 수준입니다.

구분	금액
최근 12개월 평균	217,500,000원
최신 거래	180,000,000원
최저 거래	180,000,000원
최고 거래	230,000,000원

⑤ 입찰 체크리스트

임차권 확인. 대항력 있는 임차권등기가 존재하므로 확약서 원문과 효력을 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 최저가만 보고 판단하지 말고 임차보증금 처리 구조를 반영해야 합니다.
환금성. 대준블루온3은 91세대 규모이며 최근 거래가 존재하지만 원룸형 도시형생활주택 특성을 고려해야 합니다.
권리 확인. 등기부·매각물건명세서·확약서 원본 확인이 필요합니다.

맺으며 — “가격보다 임차권 조건이 먼저다”

이 물건은 5회 유찰로 숫자상 할인 폭은 큽니다. 그러나 경매에서 중요한 것은 최저가격 자체가 아니라 낙찰 후 실제 부담 구조입니다. 정근호 임차권은 대항력과 우선변제권이 있는 권리이며, HUG 확약이 적용되는지에 따라 결과가 크게 달라집니다. 확약 조건이 명확히 충족된다면 검토 여지가 있지만, 확인 전에는 임차권 리스크를 중심으로 접근해야 합니다.

부동산강제경매

5회 유찰에도 핵심은 임차권 — 평택 대준블루온3 1002호

물건 개요

① 권리 흐름 — 임차권이 핵심

② 임차인 분석 — 확약 여부 확인 필요

③ 실질취득 구조

④ 시세 비교

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “가격보다 임차권 조건이 먼저다”

사건 개요

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건물·단지 정보 K-apt

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

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매각결과

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현장 사진 (13장)

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회차	날짜	결과	최저가
1	2025-12-08	유찰	2억 100만원
2	2026-01-26	유찰	1억 4,070만원
3	2026-03-16	유찰	2억 100만원
4	2026-04-13	유찰	1억 4,070만원
5	2026-06-08	유찰	9,849만원
6	2026-07-13	대기	6,894만원