서울남부지방법원 2025타경11536. 서울 강서구 화곡동 근화아이리스 제5층 제502호, 다세대주택입니다. 감정가는 294,000,000원, 현재 최저매각가는 120,422,000원으로 4회 유찰된 상태입니다. 겉으로 보면 감정가의 41% 수준까지 떨어져 가격이 먼저 눈에 들어오지만, 이 사건의 본질은 가격표가 아니라 임차권 처리 조건에 있습니다.
김현우는 임대차계약일 2021.06.30, 확정일자 2021.07.20, 점유개시 2021.08.30, 주민등록 2021.08.31로 보증금 274,000,000원의 임차인입니다. 말소기준권리인 2023.06.01 압류보다 전입이 앞서므로 대항력이 있습니다. 통상이라면 낙찰가가 내려갈수록 배당받지 못한 보증금이 늘어 매수인의 총 취득부담이 보증금 수준으로 고정되는 전형적인 대항력 인수형입니다.
하지만 이 사건에는 결정적인 예외가 있습니다. 매각물건명세서 비고에 김현우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액의 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각한다고 기재돼 있습니다. 따라서 이 조건을 전제로 하면 배당표상 미배당액과 별개로 매수인의 실질 인수는 0원*으로 봅니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11536 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 353-78 근화아이리스 제5층 제502호 · 강서로17나길 23 |
| 물건종류 / 면적 | 다세대주택 · 28.4㎡ · 지상 5층 건물 내 제5층 제502호 |
| 소유자 | 문지우 (2021.10.28 소유권이전 · 거래가액 274,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 294,000,000원 / 120,422,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 274,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.27 |
① 권리 흐름 — 대항력 임차권과 포기 조건
등기상 2021.06.10 강서농업협동조합 근저당권은 2021.07.14 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 경매의 말소기준은 2023.06.01 영등포세무서장 압류입니다. 이후 주택도시보증공사 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.
| 점유·임차인 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계·인수 판단 |
|---|---|---|---|---|---|
| 김현우 · 건물 전부 | 2021.08.31 / 2021.07.20 | 274,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 있음 | 배당요구 · 주택도시보증공사 승계분의 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건 → 실질 인수 0원* |
| 박승미 · 미상 | 2024.10.22 / 미상 | 미상 | 대항력 없음 | 미상 | 말소기준 2023.06.01 이후 전입 · 보증금 및 점유관계 확인 필요 |
② 시세 비교 — 최근 거래가 190,000,000원으로 내려왔다
근화아이리스는 12세대, 2021.06.03 사용승인된 다세대주택입니다. 비교 면적은 28.4㎡이고, 확인되는 거래는 10건입니다. 전체 평균은 272,200,000원이지만 이 수치는 2021년의 274,000,000원~284,000,000원 거래가 많이 포함돼 있습니다. 현재 가격 판단에는 최신 거래와 최근 12개월 평균을 우선해야 합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.02 | 27.27㎡ | 5 | 190,000,000원 |
| 2021.12 | 29.76㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2021.10 | 28.22㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2021.09 | 29.76㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2021.09 | 29.76㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2021.09 | 29.76㎡ | 2 | 284,000,000원 |
| 2021.09 | 29.84㎡ | 4 | 282,000,000원 |
| 2021.09 | 29.76㎡ | 3 | 284,000,000원 |
| 2021.08 | 27.27㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 2021.08 | 28.4㎡ | 5 | 274,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 190,000,000원 |
최근 12개월 거래는 2026.02의 190,000,000원 1건이며, 최신 거래금액과 최근 12개월 평균도 모두 190,000,000원입니다. 과거 거래와 비교한 최근 추세는 -32.5%로 뚜렷한 하락입니다. 따라서 전체 평균 272,200,000원을 기준으로 가격 메리트를 부풀려서는 안 됩니다.
반면 주택도시보증공사의 포기·말소 조건이 실제로 이행돼 실질 인수가 0원이 되면, 현재 실질취득 기준은 120,422,000원이고 최근 시세 190,000,000원의 63.4%입니다. 가격만 놓고 보면 최근 거래보다 낮지만, 4회 유찰과 -32.5%의 하락 추세 자체가 이 다세대주택의 환금성과 시장 평가를 함께 보여준다는 점을 반드시 같이 봐야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 120,422,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,485,908원 |
| 1. 임차인 김현우 보증금 | 274,000,000원 | 117,936,092원 |
| 2. 가압류 · 주택도시보증공사 | 1,023,000,000원 | 0원 |
| 3. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 274,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 김현우의 미배당 보증금은 156,063,908원입니다. 다만 매각물건명세서 비고의 주택도시보증공사 반환청구권 포기·임차권등기 말소 조건을 적용하면 매수인 실질 인수는 0원*으로 분석합니다. 이 조건은 김현우 승계분에 한정됩니다.
④ 회차가 내려가도 원칙상 인수액은 늘어난다
| 시나리오 | 매각가 | 배당표상 매수인 인수 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 120,422,000원 | 156,063,908원 | 포기·말소 조건 적용 시 실질 0원* |
| 5회 유찰 시 | 96,337,600원 | 179,796,477원 | 포기·말소 조건 없이는 인수 증가 |
| 6회 유찰 시 | 77,070,080원 | 198,717,181원 | 포기·말소 조건 없이는 인수 증가 |
이 표가 이 사건의 함정을 가장 잘 보여줍니다. 대항력 임차인의 보증금이 낙찰가보다 큰 경우 낙찰가가 낮아질수록 미배당 인수액이 늘기 때문에, 최저가 하락 자체는 실질 취득비용 절감으로 이어지지 않습니다. 이 사건만 예외적으로 가격 메리트를 인정할 수 있는 이유는 주택도시보증공사가 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건이 명시돼 있기 때문입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 서울특별시 강서구 화곡동, 지하철 2·5호선 까치산역 북서측 인근입니다. 주위는 다세대주택·연립주택·단독주택·근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장과 지하철 2·5호선이 있어 대중교통 이용상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지상 5층 건물의 제5층 제502호이며, 도시가스 개별난방·위생·급배수·승강기설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 북동측으로 노폭 약 6m 내외의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 도시지역·제2종일반주거지역(7층 이하)·중요시설물보호지구(공항)·수평표면구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 해당합니다.
- 토지. 토지면적 238.3㎡, 공시지가 3,640,000원/㎡이며 공부와의 차이는 없습니다.
- 환금성. 12세대 다세대주택이고, 경매 통계상 평균 유찰 횟수는 3.3회입니다. 현재 물건도 4회 유찰됐고 최근 거래 추세가 -32.5%여서 가격 할인과 별개로 매도 시 환금성을 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 승계인 포기·말소 조건 확인. 김현우 임차보증금의 실질 인수 0원* 판단은 주택도시보증공사의 미배당 반환청구권 포기와 임차권등기 말소 조건이 전제입니다. 매각물건명세서 문구를 입찰 전 다시 대조해야 합니다.
- 별도 점유자 박승미 확인. 전입일이 말소기준 이후라 대항력은 없지만 보증금·사용관계가 미상입니다. 현 점유 상태와 명도 상대방을 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 272,200,000원보다 최신 거래 190,000,000원과 최근 12개월 평균 190,000,000원을 기준으로 판단해야 합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 거래 추세는 -32.5%입니다. 현재 최저가가 최근 시세의 63.4%라도 과거 고가 거래를 기준으로 추가 상승여력을 가정해서는 안 됩니다.
- 다회 유찰 원인 확인. 현재 4회 유찰, 관련 경매 통계 평균 유찰 3.3회입니다. 권리조건 외에도 현장 상태·수요·환금성을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 자료를 입찰 전 직접 확인해야 합니다.
맺으며 — “싸진 이유”와 “인수가 사라지는 조건”을 같이 봐야 한다
이 물건은 표면적으로는 감정가 294,000,000원에서 최저가 120,422,000원까지 내려온 4회 유찰 다세대입니다. 그러나 보증금 274,000,000원의 대항력 임차인 김현우가 있어 원칙적으로는 낙찰가가 내려갈수록 미배당 인수액이 늘어나는 구조입니다.
승부처는 매각물건명세서의 한 문장입니다. 김현우의 주택임차권승계인 주택도시보증공사가 매수인에 대한 미배당 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건. 이 조건이 이행되면 현재 회차의 실질 인수는 0원*이고, 실질취득 120,422,000원은 최근 거래 190,000,000원의 63.4%입니다.
다만 최근 거래 추세가 -32.5%이고 4회 유찰됐으며, 별도 점유자 박승미의 보증금은 미상입니다. 따라서 결론은 “주된 인수위험은 조건부로 해소되지만, 하락장·다회유찰·별도 점유 확인이 남은 C등급 물건”입니다. 이 사건에서는 최저가보다 포기·말소 조건의 실제 적용 여부를 먼저 확인해야 합니다.
