수원지방법원 2025타경41720. 평택시 신장동 행복힐타운 105동 4층 403호, 전용 46.32㎡ 다세대주택입니다. 현 소유자 조석훈은 2022년 185,000,000원에 취득했고, 그보다 앞서 이의진이 2022.02.07. 확정일자를 받고 2022.02.21. 전입·점유를 시작했습니다. 이후 2024.03.14. 보증금 185,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐습니다.
현재 등기상 매각으로 권리관계를 가르는 기준은 2025.04.07. 강제경매개시결정입니다. 이의진의 전입·점유와 임차권은 그보다 앞서므로 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차권입니다. 따라서 확약이 없다면 최저가 68,600,000원에서 배당받지 못하는 보증금 부족분이 매수인에게 넘어오는 구조입니다. 이 사건의 핵심은 바로 그 원칙을 2026.04.01. 제출된 확약서가 뒤집었다는 데 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41720 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 신장동 97-12 105동주건축물제1동 4층403호 · 도로명 경기도 평택시 탄현로371번길 53-17 |
| 물건종류 / 전용 | 다세대 · 전용 46.32㎡ · 철근콘크리트구조 5층 건물 내 4층 403호 |
| 이용상태 | 다세대주택 1개호로 이용 중 |
| 소유자 | 조석훈 · 2022.03.22. 소유권이전 · 거래가액 185,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (6회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 185,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 해소
2016년 신한은행 근저당 126,000,000원은 2022.02.22. 이미 말소됐습니다. 그 뒤 이의진은 2022.02.21. 전입·점유했고, 2024.03.14. 보증금 185,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 경매개시결정은 2025.04.07.이므로 임차인은 원칙적으로 대항력 있는 선순위 임차인입니다.
| 임차인 | 점유 / 전입 | 확정일자 | 보증금 | 권리 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 이의진 · 403호 전부 | 2022.02.21 | 2022.02.07 | 185,000,000원 | 대항력 有 우선변제 有 승계 없음 실질 인수 0원 |
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘확약 반영 실질취득’으로 본다
이 사건은 대항력 임차인이 존재하기 때문에 단순히 최저가만 보고 가격 메리트를 판단하면 안 됩니다. 다만 확약으로 해당 임차권의 실질 인수가 0원이므로, 현재 회차의 실질취득은 68,600,000원으로 최저가와 같습니다. 최근 12개월 평균 거래가는 200,000,000원이며, 실질취득은 그 34.3% 수준입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2024.06 | 50.33㎡ | 5 | 200,000,000원 |
| 2022.02 | 46.32㎡ | 4 | 185,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 200,000,000원 |
전체 확인 거래 2건의 평균은 192,500,000원, 최신 거래는 2024.06. 200,000,000원입니다. 최근 거래가 이전 거래보다 8.1% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 현재 실질취득 68,600,000원은 최근 시세에 비해 가격 차이가 매우 큽니다.
③ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 |
| 1. 임차인 이의진 보증금 | 185,000,000원 | 66,965,200원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 185,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
일반적인 대항력 계산만 적용하면 임차보증금 미배당분 118,034,800원이 남지만, 2026.04.01. 확약에 따라 이 사건의 실질 매수인 인수는 0원으로 봅니다. 당해세·최우선변제는 반영되지 않은 예상배당입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 신장동 송탄소방서 남서측 근거리에 위치하며, 주변은 다세대·연립·단독주택이 섞인 주거지대입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통상황은 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 경사슬라브지붕 5층 건물 내 4층 403호이며, 위생·급배수·난방·승강기 설비가 있습니다.
- 토지. 사다리형 평지의 다세대주택 건부지이며 북동측으로 소로의 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역에 해당합니다. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 없습니다.
- 환금성. 행복힐타운(105동)은 12세대이며 확인된 실거래는 2건입니다. 현재 물건과 단지 경매 평균 모두 6회 유찰 수준이어서 매수층의 폭은 보수적으로 볼 필요가 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 대조. 2026.04.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 이의진 임차보증금 전액에 적용되는지 확인합니다.
- 118,034,800원 숫자의 의미. 이 금액은 확약을 반영하지 않은 일반 대항력 계산상 부족분일 뿐, 본 분석의 실질 인수액은 0원입니다.
- 배당요구 확인. 이의진은 2024.03.14. 배당요구했고 확정일자도 있어 우선변제권을 행사하는 구조입니다.
- 6회 유찰 원인 점검. 가격은 최근 시세 대비 크게 낮지만 유찰이 반복된 만큼 내부 상태·점유상황·주변 수요를 현장에서 확인합니다.
- 소규모 다세대 환금성. 12세대 규모와 거래 표본 2건을 감안해 재매각 시 매수층을 보수적으로 판단합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·확약서·현황조사·실거래 원문을 입찰 직전 다시 확인합니다.
맺으며 — “1.85억 임차권”보다 중요한 것은 확약의 효력
표면적으로는 감정가 200,000,000원짜리 다세대가 6회 유찰돼 68,600,000원까지 내려왔고, 그 앞에는 보증금 185,000,000원의 선순위 대항력 임차권이 놓여 있습니다. 확약을 무시하면 부족분 118,034,800원을 떠안는 구조라 최저가만 보고 싸다고 말할 수 없습니다.
하지만 이 사건에는 주택도시보증공사가 제출한 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있습니다. 정확도 규칙상 이를 반영하면 해당 임차권의 실질 인수는 0원, 실질취득은 68,600,000원입니다. 최근 12개월 평균 거래가 200,000,000원의 34.3%이므로 가격 차이는 분명 큽니다. 반면 12세대 다세대에서 현재까지 6회 유찰됐고 거래 표본도 2건뿐입니다. 권리는 확약 확인 후 접근 가능, 가격은 매력적이지만 환금성과 반복 유찰 원인은 별도 검증. 이 사건의 승부처는 확약서의 실제 효력과 6회 유찰의 원인을 현장에서 확인하는 데 있습니다.
