서울남부지방법원 2025타경11537. 서울 강서구 화곡동 한솔하우스 건물과 토지가 함께 매각되는 사건입니다. 토지는 159.4㎡이고, 건물은 철근콘크리트구조 5층으로 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 다중주택으로 이용 중입니다. 주식회사아세아에프앤에이와 주식회사한솔디이지가 각 2분의 1 지분을 보유하고 있으며, 신청채권자의 청구금액은 1,506,471,336원입니다.
권리의 출발점은 2023.01.26. 설정된 서울축산업협동조합의 채권최고액 1,764,000,000원 근저당권입니다. 후순위 근저당권, 5층 전부에 설정된 장용석의 전세금 150,000,000원 전세권, 가압류와 압류는 모두 말소기준권리보다 늦어 매각으로 소멸합니다. 다만 등기권리의 소멸과 별개로, 전입일이 확인되지 않은 점유자의 대항력 가능성은 원본 서류와 현장점유를 통해 따로 확인해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11537 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 강서구 화곡동 421-19 한솔하우스 · 강서로17길 103 |
| 물건종류 | 연립/다세대 + 토지 · 건물 및 토지 일괄매각 |
| 이용상태 | 공부상 제2종근린생활시설(사무소), 다중주택 · 철근콘크리트구조 5층 |
| 토지 | 159.4㎡ · 대 · 주상용 · 평지 · 세로장방 · 중로한면 |
| 소유자 | 주식회사아세아에프앤에이 2분의 1 · 주식회사한솔디이지 2분의 1 |
| 감정가 / 최저가 | 2,401,542,080원 / 1,536,987,000원 (2회 유찰, 감정가 64%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서울축산업협동조합 / 1,506,471,336원 |
| 매각기일 | 2026.07.29 |
① 권리 흐름 — 후순위 등기는 소멸, 미상 점유는 별도 확인
말소기준권리인 서울축산업협동조합 근저당권은 2025.11.26. 농업협동조합자산관리회사로 이전됐지만, 최초 설정일과 배당순위는 그대로입니다. 2024.07.18. 고영희 근저당권, 2025.06.18. 장용석 전세권, 이후 가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 후순위 채권이 배당받지 못하더라도 그 미배당액 자체가 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다.
② 임차인 현황 — 실제 임차인 7명, 1명은 대항력 판정 미상
| 이름 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 김형운 | 2024.01.22 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 송은영 | 2024.04.18 | 미상 | 2025.10.30 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 황아원 | 2024.12.16 | 미상 | 2025.09.08 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 김민서 | 2025.04.23 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장용석 | 2025.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 장시우 | 2025.06.25 | 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 없음 |
| 이재은 | 미상 | 미상 | 2025.08.27 | 가능·미상 | 미상 | 없음 |
김형운·송은영·황아원·김민서·장용석·장시우는 전입일이 말소기준일인 2023.01.26.보다 늦어 대항력이 없습니다. 송은영·황아원·이재은은 배당요구를 했지만 확정일자와 보증금이 확인되지 않아 우선변제 범위는 확정할 수 없습니다. 보증기관의 대위·승계 신고는 없으므로 실제 임차인은 7명이며, 보증금을 중복 합산할 대상도 없습니다.
③ 가격과 유찰 — 감정가 64%는 시세 할인율이 아니다
현재 최저매각가는 1,536,987,000원으로 감정가 2,401,542,080원의 64%입니다. 3회 유찰 시 매각가는 1,229,589,600원, 4회 유찰 시 983,671,680원으로 내려갑니다. 다만 이 비율은 감정가 대비 회차 조정일 뿐, 실제 거래시세보다 낮다는 의미는 아닙니다.
이 물건은 토지와 5층 건물이 함께 매각되고, 이용상태도 제2종근린생활시설과 다중주택이 혼합돼 있습니다. 따라서 단순히 최저가가 감정가의 64%라는 사실만으로 가격 메리트가 있다고 평가할 수 없습니다. 현재 계산상 실질취득액은 1,536,987,000원이지만, 이재은의 대항력 가능성이 확인되면 실질 부담은 달라질 수 있습니다.
④ 예상배당표 (매각가 1,536,987,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 17,769,870원 |
| 1. 근저당 · 서울축산업협동조합 | 1,764,000,000원 | 1,519,217,130원 |
| 2. 근저당 · 고영희 | 450,000,000원 | 0원 |
| 3. 전세권 · 장용석 | 150,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 서울신용보증재단 | 13,706,269원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 서울축산업협동조합 | 8,724,015원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차의 채권 총 미배당액은 867,213,154원입니다. 후순위 등기권리의 미배당은 매수인 인수액으로 연결되지 않으며, 배당안의 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 입지·용도·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 월정초등학교 남동측 인근이며, 주위에는 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 소재합니다. 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있어 전반적인 대중교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 공부상 제2종근린생활시설(사무소)과 다중주택으로 이용 중입니다. 도시가스 개별난방설비가 설치돼 있습니다.
- 토지. 제2종일반주거지역, 공시지가 4,419,000원/㎡, 지목 대, 주상용, 평지, 세로장방, 중로한면입니다.
- 규제. 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등이 포함되며, 토지거래계약에 관한 허가구역 표기는 지목 도로 한정입니다.
- 건축 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 토지와 다중주택·근린생활시설이 결합된 일괄매각 물건으로, 개별 공동주택보다 가격 비교와 수익성 판단이 복합적입니다. 실제 임차인 7명의 점유관계도 매각 후 인도 과정에 영향을 줄 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 이재은 전입일 확인. 말소기준일 2023.01.26.보다 전인지 후인지 주민등록 자료와 매각물건명세서 원본으로 확인해야 합니다.
- 보증금·확정일자 확인. 임차인 전원의 보증금과 확정일자가 미상입니다. 배당요구 여부만으로 우선변제권과 인수액을 확정할 수 없습니다.
- 점유 부분 대조. 각 임차인의 점유층·호실이 미상인 만큼, 현장조사와 전입세대 확인을 통해 실제 점유 범위를 특정해야 합니다.
- 전세권 범위 확인. 장용석 전세권은 5층 전부 59.94㎡입니다. 등기상 소멸과 별개로 인도 대상과 실제 점유자를 확인해야 합니다.
- 가격 검증. 감정가 대비 64%를 시세 할인율로 해석하지 말고, 건물 전체의 임대현황, 공실, 유지비와 토지가치를 별도로 검토해야 합니다.
- 일괄매각 범위 확인. 건물과 화곡동 421-19 토지가 함께 매각되는 범위와 공부상 이용상태를 원본 목록에서 대조해야 합니다.
- 세금·관리비 확인. 금천세무서 압류와 별개로 당해세, 공용비용, 미납 공과금이 실제 배당과 인도비용에 미치는 영향을 확인해야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 현장점유를 직접 대조한 뒤 입찰가를 결정해야 합니다.
맺으며 — “등기는 소멸해도 점유 확인은 남는다”
이 사건의 등기 구조는 비교적 명확합니다. 2023.01.26. 근저당권이 말소기준이고, 그 뒤의 근저당권·전세권·가압류·압류는 매각으로 소멸합니다. 현재 배당안의 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 실제 임차인이 7명이고, 그중 이재은은 전입일과 보증금이 확인되지 않아 대항력 가능성이 열려 있습니다.
또한 현재 최저가는 감정가의 64%지만, 토지와 5층 건물 전체가 함께 매각되는 제2종근린생활시설·다중주택이라는 점을 감안하면 감정가 대비 비율만으로 가격 메리트를 판단할 수 없습니다. 등기권리는 조건부 합격, 점유관계와 가격은 보수적 확인. 이 물건의 핵심은 낮아진 최저가가 아니라, 미상 임차인의 권리와 건물 전체의 실제 수익·점유 상태를 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.
