수원지방법원 2025타경41848. 안성시 삼죽면 진촌리의 토지와 근린생활시설을 함께 매각하는 사건입니다. 목록 2와 목록 6은 모두 근린생활시설인 제조장으로 이용 중이며, 매각물건명세서상 일괄매각 조건입니다. 건물은 일반철골구조 단층으로, 목록 2는 2023.08.16, 목록 6은 2022.12.08 사용승인을 받았습니다.
표면적으로는 2회 유찰돼 최저가가 감정가의 49%까지 내려왔고, 배당 계산상 매수인이 떠안을 금액도 0원입니다. 그러나 이 물건의 판단 기준은 단순한 감정가 대비 할인율이 아닙니다. 제조장과 여러 토지를 묶은 복합물건이고, 임대관계가 확인되지 않았으며, 일련번호 7·8·10은 차량 진출입이 불가능하다고 평가돼 있습니다. 가격·점유·접근성·권리 순위를 함께 검증해야 하는 물건입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41848 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 삼죽면 진촌리 228 · 경기도 안성시 삼죽면 서동대로 6412-22 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 목록 2, 6 근린생활시설(제조장) 이용 · 일괄매각 |
| 소유자 | 나병오 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 861,602,600원 / 422,185,000원 (2회 유찰, 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 농업협동조합자산관리회사 / 1,064,108,234원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
| 확인 토지 | 공장용지 550㎡ · 공업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
① 권리 흐름 — 인수 0원보다 먼저 볼 것
권리분석 기준일은 2023.08.25 설정된 안성새마을금고 근저당권 325,000,000원으로 제시돼 있으며, 그 이후의 가압류·압류·경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 배당표도 안성새마을금고 근저당에 325,000,000원을 우선 배당하고, 미양농업협동조합 근저당에 90,563,150원을 배당하는 것으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%가 곧 시세 49%는 아니다
현재 최저매각가는 422,185,000원으로 감정가 861,602,600원의 49% 수준입니다. 다만 확인 가능한 실거래 비교자료가 없어, 감정가 대비 유찰 폭만으로 시세보다 저렴하다거나 가격 메리트가 충분하다고 판단할 근거는 없습니다.
| 회차 가정 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 422,185,000원 | 381,656,588원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 295,529,500원 | 506,627,651원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 206,870,650원 | 594,045,277원 | 0원 |
회차가 내려갈수록 채권자 미배당액은 늘지만, 제시된 시나리오에서는 매수인 인수액이 계속 0원입니다. 다만 이는 임차인이나 별도 인수권리가 없다는 전제의 배당 계산입니다. 제조장과 토지의 실제 이용가치, 접근성, 점유관계와 처분 가능성을 별도로 확인해야 실질적인 응찰 상한을 정할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 422,185,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,621,850원 |
| 1. 근저당 · 안성새마을금고 | 325,000,000원 | 325,000,000원 |
| 2. 근저당 · 미양농업협동조합 | 325,000,000원 | 90,563,150원 |
| 3. 가압류 · 미양농업협동조합 | 51,384,479원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 제이비우리캐피탈 | 58,768,543원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 키움예스저축은행 | 19,899,850원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 한국캐피탈 | 17,166,866원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권 총액 797,219,738원 중 415,563,150원이 배당되고, 381,656,588원이 미배당되는 계산입니다. 소유자 잔여와 매수인 인수는 0원입니다. 안성시 압류 관련 세액, 당해세 및 최우선변제 가능 금액은 별도 확인이 필요합니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정평가 기준)
- 주위환경. 삼죽삼거리 남동측 인근으로, 전·답과 중소규모 공장 및 근린생활시설이 혼재하는 지대입니다.
- 이용상태. 목록 2와 목록 6은 모두 근린생활시설인 제조장으로 이용 중이며, 위생설비와 급배수설비가 구비돼 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 진출입은 가능하나 일련번호 7·8·10은 불가능합니다. 인근 버스정류장 거리와 운행빈도상 대중교통 이용은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 토지. 확인 토지는 공장용지 550㎡, 공업용 이용, 평지·부정형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 계획관리지역, 성장관리계획구역, 성장관리권역, 가축사육제한구역 및 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다. 생산관리지역과도 접합니다.
- 공시지가. 169,700원/㎡이며 공부와의 차이와 위반건축물 사항은 없습니다.
- 환금성. 제조장과 여러 토지를 묶은 일괄매각으로, 개별 매각보다 매수자 범위가 제한되고 현장 접근성에 따라 활용가치 차이가 커질 수 있습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최신 등기 원본 대조. 안성새마을금고 근저당의 설정·말소 여부와 미양농업협동조합 근저당 및 농업협동조합자산관리회사로의 이전 관계를 확인하세요.
- 공동담보 확인. 근저당권이 진촌리 228, 228-1, 228-2 등 토지와 공동담보로 기재돼 있으므로 공동담보목록과 매각대상 목록을 맞춰보세요.
- 일괄매각 범위. 각 목록의 지번, 면적, 건물 위치와 경계를 현황도·지적도·건축물대장으로 대조하세요.
- 점유·임대관계. 신고 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 현장 점유자, 사업자등록, 보증금과 확정일자를 확인하세요.
- 차량 접근. 일련번호 7·8·10의 차량 진입 불가가 실제 제조·보관·운송에 미치는 영향을 현장에서 점검하세요.
- 토지 규제. 계획관리지역·생산관리지역 접경과 성장관리계획구역, 토지거래계약 허가구역 등 이용 제한을 관할 행정기관에서 확인하세요.
- 체납·환경 비용. 안성시 압류의 원인과 금액, 전기·수도·관리비 체납 및 제조장 사용에 따른 폐기물·원상복구 가능성을 확인하세요.
- 가격 검증. 인근 공장용지와 제조장 매매·임대 사례, 건물 상태와 설비 가치를 조사한 뒤 응찰가 상한을 정하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 현장과 원본이 먼저다
현재 배당 계산만 보면 매수인 인수액은 0원이고, 최저매각가는 감정가의 49%까지 내려왔습니다. 하지만 이 물건은 일반 주거용 부동산처럼 감정가와 실거래 평균만 비교해 결론을 낼 수 있는 유형이 아닙니다. 제조장 2개와 토지를 함께 인수하는 일괄매각이고, 일부 목록의 차량 접근이 불가능하며 임대관계도 확인되지 않았습니다.
더구나 선순위로 반영된 안성새마을금고 근저당에는 이후 말소등기가 기재돼 있어 실제 존속 여부와 배당 순위를 최신 원본으로 확인해야 합니다. 따라서 이 사건은 권리상 인수 0원이라는 장점보다, 권리 순위·점유·접근성·규제·시세를 현장에서 확정하는 과정이 더 중요한 물건입니다. 결론은 가격 매력 판단 보류, 원본 및 현장 확인 후 접근입니다.