68,600,000원
수원지방법원 2025타경41867. 평택시 지산동 761-31 소재 10층 1001호입니다. 사건상 용도는 근린시설이지만 집합건축물대장상의 용도는 사무실, 감정 당시 현황은 주택으로 이용 중입니다. 건물은 지하 1층·지상 10층 철근콘크리트구조이고, 대상 호실은 제10층 제1001호입니다. 권리분석의 핵심은 가격이 아니라 2019년 전세권과 대항력 점유입니다.
등기부상 최정아의 전세권은 2019.05.01. 설정됐고 전세금은 120,000,000원입니다. 반면 말소기준은 2021.04.06. 평택시장 압류로 잡혀 있어, 등기 자료상 이 전세권은 말소기준보다 앞선 권리로 분류됩니다. 여기에 최정아는 2019.05.13. 전입했고 배당요구도 2025.06.16. 접수해 대항력이 있는 임차인으로 조사됐습니다. 다만 임차보증금 자체는 미상이라 전세권 120,000,000원과 임차보증금을 동일한 금액으로 단정하거나 합산해서는 안 됩니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41867 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 761-31 10층 1001호 · 도로명 경기도 평택시 지산1로 56-2 |
| 용도 / 현황 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무실 · 현황 주택 이용 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 · 지하1층/지상10층 · 제10층 제1001호 |
| 소유자 | 김진남 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 68,600,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 2019년 전세권이 말소기준보다 빠르다
말소기준 이후에는 미추홀구·평택시·평택시장·국 등의 압류와 주식회사 애큐온저축은행의 13,103,656원 가압류, 그리고 최정아의 임의경매개시결정이 이어집니다. 이 후순위 권리들은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 다만 국세·지방세 압류가 6건 있어 당해세가 존재하면 실제 배당순위와 후순위 배당액은 달라질 수 있습니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 대항력은 있으나 보증금은 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최정아 | 1001호 | 2019.05.13 | 미상 | 2025.06.16 | 대항력 있음 우선변제 미상 인수 가능성 |
최정아는 말소기준보다 앞선 2019.05.13. 전입자로 조사돼 대항력이 있습니다. 확정일자와 임차보증금은 확인되지 않아 우선변제 범위와 미배당 인수액은 확정할 수 없습니다. 등기부상 전세권자, 현황조사상 임차인, 경매개시결정의 채권자가 모두 최정아로 동일하므로 실제 임대차관계와 전세권 설정관계가 어떻게 연결되는지 원문 확인이 필요합니다.
③ 가격 비교 — 68,600,000원은 ‘낙찰가’일 뿐 실질취득액이 아니다
대준블루온 실거래 자료의 최근 12개월 평균은 162,500,000원, 최신 거래는 2025.06. 160,000,000원입니다. 최저가 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 42.2%에 불과하지만, 이 비율만으로 “시세보다 싸다”고 결론 내릴 수 없습니다. 선순위 전세권과 대항력 임차인의 미배당 인수 가능성을 최종 매수비용에 더해야 하기 때문입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 49.5㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 49.5㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 49.29㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 49.29㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2023.01 | 49.5㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2022.10 | 49.29㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 2건 | 162,500,000원 |
최근 12개월 평균은 이전 거래 평균보다 4.4% 높은 흐름으로 집계돼 하락 추세는 아닙니다. 다만 대상 면적은 61.73㎡이고 실거래 표본은 49.29㎡~49.83㎡로 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 162,500,000원을 대상 호실의 확정 시세처럼 적용하기보다는 가격 방향을 보는 참고치로 사용하는 것이 맞습니다.
④ 예상배당표 (매각가 68,600,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,634,800원 | - |
| 을구 1번 전세권 · 최정아 | 120,000,000원 | 66,965,200원 | 53,034,800원 |
| 갑구 10번 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 13,103,656원 | 0원 | 13,103,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
총 채권액 133,103,656원 중 예상 배당액은 66,965,200원, 미배당은 66,138,456원입니다. 국세·지방세의 당해세 및 임차인 최우선변제 여부에 따라 실제 배당은 달라질 수 있습니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 낙찰가가 내려갈수록 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 전세권 예상배당 | 전체 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 66,138,456원 |
| 4회 유찰 시 | 48,020,000원 | 46,755,640원 | 86,348,016원 |
| 5회 유찰 시 | 33,614,000원 | 32,608,948원 | 100,494,708원 |
이 물건은 유찰이 더 진행된다고 해서 권리 리스크가 자동으로 줄어드는 구조가 아닙니다. 오히려 전세권 배당액이 줄면서 미배당액이 늘어납니다. 대항력 임차인의 실제 보증금이 낙찰가보다 크고 미배당 부분이 매수인에게 승계되는 구조로 확인된다면, 낙찰가 하락분만큼 인수액이 커져 실질취득액이 일정 수준에 고정되는 유형이 될 수 있습니다. 현재는 보증금이 미상이므로 그 수준을 확정할 수 없습니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄터미널사거리 북동측 인근에 위치하며 공동주택·단독주택 등이 소재하는 후면 주택지대입니다.
- 교통. 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 보통입니다.
- 현황 이용. 공부상 사무실이지만 실제로는 주택으로 이용 중이며, 도시형생활주택-원룸형 건부지입니다.
- 규제. 일반상업지역, 소로2류 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.
- 규모. 대준블루온은 24세대, 2016.05.13. 준공입니다. 경매 평균 유찰 횟수는 3.0회로 집계돼 있습니다.
- 시세 표본 주의. 대상 면적 61.73㎡와 실거래 표본 면적 49㎡대가 일치하지 않아 직접 비교의 정확도는 제한됩니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2019.05.01. 설정 전세권 120,000,000원의 매각 후 존속·말소 여부와 미배당 처리 방식을 매각물건명세서 원문으로 재확인해야 합니다.
- 임대차 계약 확인. 최정아의 실제 임차보증금, 확정일자, 계약기간을 확인해야 실질 인수액을 계산할 수 있습니다.
- 동일인 관계 확인. 전세권자·대항력 임차인·경매 채권자가 모두 최정아로 동일합니다. 전세권과 임대차가 동일 채권인지 별개인지 확인이 핵심입니다.
- 세금 확인. 국세·지방세 압류 6건이 있어 당해세가 존재하면 배당표가 달라질 수 있습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무실이지만 현황은 주택입니다. 실제 사용승인·건축물대장·용도 적합성을 다시 확인해야 합니다.
- 가격 판단. 68,600,000원은 최근 12개월 평균의 42.2%지만, 인수액 미상 상태에서는 이 비율을 가격 메리트로 평가하면 안 됩니다.
맺으며 — 권리 확정 전에는 ‘저가 매수’가 아니다
감정가 200,000,000원에서 68,600,000원까지 내려온 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 실제 최근 12개월 실거래 평균 162,500,000원과 비교해도 최저가는 42.2% 수준입니다. 하지만 이 물건은 가격보다 권리 확인이 먼저입니다. 2019년 전세권 120,000,000원이 말소기준보다 앞서 있고, 같은 최정아가 대항력 임차인으로 조사됐으며 보증금은 미상입니다. 예상배당만 놓고 봐도 전세권 미배당액이 53,034,800원 발생합니다. 따라서 최저가 68,600,000원 = 실질취득가라는 계산은 사용할 수 없습니다. 원문 확인 전 결론은 “가격 매력 판단 보류, 권리확정 우선”입니다.
