수원지방법원 2025타경41867. 평택시 지산동 대준블루온 10층 1001호로, 집합건축물대장상 용도는 사무실이지만 감정 당시에는 주택으로 이용 중인 도시형생활주택입니다. 감정가는 200,000,000원, 1회 유찰된 현재 최저매각가는 140,000,000원입니다.
가격표만 보면 최근 12개월 거래 평균의 86.2%까지 낮아졌습니다. 하지만 비교 거래는 전용 49.29㎡~49.83㎡이고 본건의 대상면적은 61.73㎡로, 면적이 일치하지 않습니다. 따라서 162,500,000원은 본건의 직접 시세라기보다 같은 건물 거래 흐름을 보는 참고치로 사용해야 합니다. 최근 거래 흐름은 과거 표본보다 4.4% 높은 것으로 나타나 하락 추세는 아닙니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41867 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 761-31 10층 1001호 · 도로명 경기도 평택시 지산1로 56-2 |
| 물건종류 / 이용상태 | 근린시설 · 집합건축물대장상 사무실 · 현황 주택(도시형생활주택) |
| 건물 / 대상면적 | 철근콘크리트구조 · 지하 1층/지상 10층 중 10층 · 61.73㎡ |
| 소유자 | 김진남 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 200,000,000원 / 140,000,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 최정아 / 120,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 전세권부터 확인
등기상 말소기준은 2021.04.06. 평택시장 압류입니다. 따라서 2019.05.01. 설정된 최정아의 전세권 120,000,000원은 말소기준보다 앞선 선순위 권리입니다. 그 뒤에 등기된 압류 6건, 애큐온저축은행 가압류, 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다.
② 임차인 분석 — 동일인·보증금 미상
| 임차인 | 점유 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|---|
| 최정아 | 1001호 | 2019.05.13 | 미상 | 2025.06.16 | 가능·미상 | 확정일자 미상 | 미배당액 인수 가능 |
실제 임차인은 1명입니다. 최정아는 2019.05.13. 전입했고 2025.06.16. 배당요구를 했습니다. 전입일은 2021.04.06. 말소기준보다 앞서지만 보증금과 확정일자가 확인되지 않으므로 대항력 있음으로 확정하지 않고 대항력 가능·미상으로 판단해야 합니다.
특히 임차인 최정아는 등기부상 전세권자이자 임의경매 신청채권자와 이름이 같습니다. 전세금 120,000,000원과 임차보증금이 같은 채권이라면 현재 배당표처럼 전액배당 후 인수액이 0원이 될 수 있습니다. 반대로 별도의 임차보증금이 존재하거나 선순위 세금 때문에 보증금 일부가 배당되지 않으면, 그 미배당액이 매수인에게 승계될 가능성이 남습니다.
③ 시세 비교 — 할인율은 보이지만 직접 비교는 어렵다
대준블루온은 24세대, 2016.05.13. 사용승인된 소규모 집합건물입니다. 확인된 거래는 전용 49.29㎡~49.83㎡로, 본건 대상면적 61.73㎡와 일치하지 않습니다. 최근 12개월 거래는 2건, 평균 162,500,000원이며 최신 거래는 2025.06. 160,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2025.06 | 49.83㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2024.08 | 49.83㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2023.10 | 49.5㎡ | 5 | 160,000,000원 |
| 2023.08 | 49.5㎡ | 6 | 150,000,000원 |
| 2023.06 | 49.29㎡ | 2 | 160,000,000원 |
| 2023.02 | 49.29㎡ | 3 | 156,000,000원 |
| 2023.01 | 49.5㎡ | 3 | 159,000,000원 |
| 2022.10 | 49.29㎡ | 5 | 149,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 49.83㎡ | 2건 | 162,500,000원 |
현재 최저가는 최근 12개월 평균의 86.2%, 전체 거래 평균 157,375,000원의 89.0%입니다. 수치상으로는 거래 평균 아래에 있지만, 본건과 거래 표본의 면적이 다르고 공부상 사무실·현황 주택이라는 용도 차이도 있어 가격 가점을 크게 줄 수 없습니다. 최근 거래가 과거 거래보다 4.4% 높은 흐름이므로 하락장 할인으로 해석할 근거도 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 140,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,760,000원 |
| 1. 전세권 · 최정아 | 120,000,000원 | 120,000,000원 |
| 2. 가압류 · 주식회사 애큐온저축은행 | 13,103,656원 | 13,103,656원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 4,136,344원 |
현재 배당 계산상 알려진 채권은 전액 배당되고 소유자에게 4,136,344원이 남으며, 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 당해세와 보증금이 확인되지 않은 임차인의 별도 채권은 반영되지 않아 실제 배당과 인수액은 달라질 수 있습니다.
| 회차 | 매각가 | 신청채권자 배당 | 채권 미배당 | 계산상 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 1회 유찰(70%) | 140,000,000원 | 120,000,000원 | 0원 | 0원 |
| 2회 유찰 시(49%) | 98,000,000원 | 95,836,000원 | 37,267,656원 | 0원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 68,600,000원 | 66,965,200원 | 66,138,456원 | 0원 |
회차가 내려가면 알려진 채권의 미배당액이 커집니다. 위 계산은 매수인 인수를 0원으로 처리하지만, 선순위 전세권과 대항력 가능 임차인이 동일인인 사건이므로, 낮은 낙찰가가 곧 낮은 실질취득액을 의미한다고 단정해서는 안 됩니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 송탄터미널사거리 북동측 인근으로 공동주택과 단독주택이 소재하는 후면 주택지대이며, 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 교통 상황은 보통입니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 용도는 사무실이나 현황은 주택으로 이용 중이며, 내부 구조와 상태는 재확인이 필요합니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지하 1층·지상 10층 건물로 승강기, 난방, 위생급배수, 소화전 설비가 설치돼 있습니다.
- 토지·도로. 2필지 일단의 평지이며 북측과 서측 소로에 접합니다. 공시지가는 1,691,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 환금성. 24세대 소규모 건물이고 본건 면적과 일치하는 거래 표본이 확인되지 않아, 매도 시 적정가격 탐색 기간이 길어질 수 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 전세권 원문 확인. 2019.05.01. 설정된 최정아 전세권 120,000,000원의 매각 후 소멸·인수 조건을 매각물건명세서 원문에서 확인하세요.
- 보증금 동일성 확인. 임차인 최정아의 보증금과 등기상 전세금 120,000,000원이 동일 채권인지 확인해야 중복 또는 별도 인수위험을 판단할 수 있습니다.
- 대항력·우선변제 확인. 전입일은 2019.05.13.이지만 보증금과 확정일자가 미상입니다. 전입세대확인서, 임대차계약서, 배당요구서류를 대조하세요.
- 세금 압류 확인. 국세·지방세 압류 6건 중 당해세가 있으면 선순위로 차감돼 전세권자와 후순위 채권자의 배당액이 달라질 수 있습니다.
- 용도 차이 확인. 공부상 사무실·현황 주택이므로 주거 이용의 적법성, 전입·대출·취득세·양도 시 용도 적용을 확인하세요.
- 가격 비교 보정. 최근 거래 표본은 49.29㎡~49.83㎡이고 본건 대상면적은 61.73㎡입니다. 86.2%라는 수치만으로 저가 매수라고 판단하지 마세요.
- 내부 상태·점유 확인. 감정서도 내부 구조와 상태의 재확인을 요구하고 있습니다. 현황 점유자와 명도 가능성, 수리비를 현장에서 확인하세요.
- 관리비·공과금 확인. 공용부분 관리비 체납과 전기·수도 등 공과금 정산 여부를 관리주체에 확인하세요.
맺으며 — “가격보다 먼저, 보증금의 정체를 확인하라”
현재 최저가 140,000,000원은 최근 12개월 거래 평균 162,500,000원보다 낮고, 최근 거래 흐름도 과거보다 4.4% 높은 상태입니다. 그러나 거래 표본의 면적이 본건과 다르므로 이 수치만으로 가격 메리트를 확정할 수 없습니다.
권리 측면에서는 더 신중해야 합니다. 2019년 선순위 전세권 120,000,000원과 2019.05.13. 전입한 임차인이 모두 최정아로 나타나지만 임차보증금과 확정일자는 미상입니다. 현재 배당표상 전세권은 전액 배당되고 인수액은 0원이지만, 세금 우선배당이나 별도의 임차보증금이 확인되면 실질취득액이 달라집니다. 표면 가격은 검토 가능, 권리 확정은 보류. 이 물건의 핵심은 최저가가 아니라 전세금과 임차보증금이 같은 채권인지 확인하는 것입니다.