청주지방법원 2023타경50383. 충북 진천군 문백면 장월리 537-3 소재 공장 및 토지를 대상으로 한 임의경매입니다. 토지는 1,779㎡의 공장용지이고, 건물은 공장·창고 등으로 이용되는 것으로 파악됩니다. 현재 소유자는 주식회사천년애푸드이며, 2016년 9월 20일 소유권을 취득했습니다. 같은 날 중소기업은행이 채권최고액 400,000,000원의 근저당을 설정했고, 이후 같은 은행의 근저당권이 추가됐습니다.
권리상 핵심은 두 갈래입니다. 등기상 후순위 근저당·압류·가압류는 원칙적으로 매각에 따라 소멸할 것으로 분류되지만, 선순위로 조사된 임차인의 보증금은 매수인에게 남을 수 있습니다. 여기에 공장용 부동산 특유의 건물 현황, 매각 대상 기계·기구, 제외 시설, 토지 규제까지 동시에 살펴야 합니다. 단순히 두 번 유찰됐다는 이유로 저렴하다고 판단하기 어렵습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경50383 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 진천군 문백면 장월리 537-3 도로명: 충청북도 진천군 문백면 소강정2길 118-32 |
| 물건종류 | 기타 + 토지 · 공장 및 창고 관련 건물·공장용지 |
| 토지 | 1,779㎡ · 공장용지 · 공업용 이용 · 평지·부정형 |
| 소유자 | 주식회사천년애푸드 (2016.09.20 소유권이전) |
| 감정가 | 1,301,894,520원 |
| 최저매각가 | 637,928,000원 (2회 유찰 · 감정가의 49%) |
| 신청채권자 | 중소기업은행 |
| 경매 청구액 | 1,035,552,212원 |
| 매각기일 | 2026.10.28 |
| 말소기준 | 2016.09.20 · 을구 6번 중소기업은행 근저당권 · 채권최고액 400,000,000원 |
| 매각 방식 | 일괄매각 · 제시외 건물 및 관정 일부 포함 · 일부 창고·컨테이너·기계 제외 |
| 등기 확인 기준 | 2026.07.24 등기사항전부증명서 |
① 권리 흐름 — 후순위는 소멸, 선순위 임차는 별개
말소기준권리는 2016.09.20 설정된 중소기업은행의 을구 6번 근저당입니다. 채권최고액은 400,000,000원이고, 이후 중소기업은행이 설정한 을구 8번 530,000,000원, 을구 9번 300,000,000원의 근저당도 매각으로 소멸할 권리로 분류됩니다. 이들 세 근저당의 채권최고액 합계는 1,230,000,000원입니다.
국민건강보험공단의 압류, 대환산업·한국무역보험공사·서울보증보험· 중소벤처기업진흥공단의 가압류 및 경매개시결정 역시 말소기준 이후의 권리입니다. 반면 2023.07.17 재산보전처분의 처리 여부는 일반 후순위 근저당과 동일하게 단정할 수 없으므로 원본 및 사건 진행내역으로 별도 확인해야 합니다.
② 임차인 분석 — 가장 큰 변수는 김태석
현황조사와 매각물건명세서상 조사된 임차인·점유자는 김태석, 송무영, 김인수 총 3명입니다. 이 가운데 김태석은 말소기준일 이전 전입자로 분류됐고, 나머지 두 사람은 말소기준일 이후 전입자로 조사됐습니다. 임대차의 실제 성립 여부와 대항요건은 전입일만이 아니라 점유 형태·용도·계약관계 등을 함께 확인해야 합니다.
| 점유자 / 점유 부분 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 매수인 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
|
김태석 4번 목록 부속건물 2층 창고 전체 |
2010.12.16 | 45,000,000원 | 선순위 전입 대항력 있음으로 분류 · 실체 확인 필요 |
미확인 확정일자 미상 · 예상배당 없음 |
인수 가능 전액 45,000,000원 가정 |
|
송무영 구체적 점유 부분 미확인 |
2021.12.02 | 미상 | 가능·미상 전입일은 말소기준 이후 |
미상 | 선순위 권원 여부 추가 확인 |
|
김인수 4번 목록 단층공장 194.84㎡ 전체, 5번 목록 전체, 제시외(11) 사무실 및 창고 |
2021.11.25 | 30,000,000원 | 후순위 전입일 기준 대항력 없음으로 분류 |
미확인 | 전입일 기준 보증금 인수 대상 아님 · 실제 권원 확인 |
김태석과 김인수의 보증금은 각각 4,500만원, 3,000만원으로 계산했습니다. 우선변제 여부가 확인되지 않은 부분은 확정 판정하지 않았습니다. 전입신고만으로 창고·공장 임대차의 대항요건이 모두 충족된다고 볼 수는 없습니다.
③ 가격 분석 — 감정가 49%지만 시세는 별도 확인
최초 감정가 1,301,894,520원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저매각가는 637,928,000원입니다. 감정가 대비 49%라는 수치만 보면 큰 폭의 가격 조정이지만, 공장·토지는 일반 주거용 아파트와 달리 토지 활용성, 건물 상태, 설비 가동 가능성 및 실제 수요가 가격을 크게 좌우합니다.
비교 가능한 최근 실거래 시세는 확인되지 않았습니다. 따라서 현재 최저가 또는 선순위 보증금을 반영한 실질취득금액이 시장가격보다 낮다고 판정할 근거는 없습니다. 감정가 대비 할인 폭을 곧바로 수익이나 가격 메리트로 해석하지 않아야 합니다.
| 경매 회차 | 최저매각가 | 보증금 인수 가정 | 실질취득 가정 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 2회 유찰(49%) | 637,928,000원 | 45,000,000원 | 682,928,000원 | 1,132,752,253원 |
| 3회 유찰 시(34%) | 446,549,600원 | 45,000,000원 | 491,549,600원 | 1,322,216,869원 |
| 4회 유찰 시(24%) | 312,584,720원 | 45,000,000원 | 357,584,720원 | 1,454,492,439원 |
각 회차는 기재된 유찰 시나리오에 따른 가정입니다. 실질취득은 김태석의 보증금 45,000,000원이 전액 인수된다는 조건으로 계산했으며, 취득세·명도비·수리비 및 기타 부대비용은 제외했습니다. 실제 임차권 인정 여부와 다른 점유자의 권리관계에 따라 달라질 수 있습니다. 장래 회차의 실시 및 최저가는 확정된 일정으로 보지 않습니다.
④ 예상배당표 (매각가 637,928,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 8,779,280원 |
| 별도 인수 · 김태석 임차보증금 | 45,000,000원 | 0원 |
| 1. 을구 6번 · 중소기업은행 | 400,000,000원 | 400,000,000원 |
| 2. 을구 8번 · 중소기업은행 | 530,000,000원 | 229,148,720원 |
| 3. 을구 9번 · 중소기업은행 | 300,000,000원 | 0원 |
| 4. 가압류 · 주식회사 대환산업 | 16,742,798원 | 0원 |
| 5. 가압류 · 한국무역보험공사 | 180,000,000원 | 0원 |
| 6. 가압류 · 서울보증보험주식회사 | 20,089,424원 | 0원 |
| 7. 가압류 · 중소벤처기업진흥공단 | 315,068,751원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
매각대금 637,928,000원에서 추정 집행비용 8,779,280원을 제외하면 채권자들에게 배당되는 금액은 629,148,720원입니다. 중소기업은행의 첫 번째 근저당에 400,000,000원, 두 번째 근저당에 229,148,720원이 배당되는 구조이며, 나머지 채권에는 배당 여력이 없습니다.
예상배당은 각 채권최고액 및 기재 청구금액을 기준으로 한 단순 추정입니다. 김태석의 보증금 45,000,000원은 배당액에 포함되지 않고 별도 매수인 인수 가능액으로 표시했습니다. 실제 배당은 확정 채권액, 당해세, 최우선변제, 배당요구 및 집행비용 등에 따라 달라질 수 있습니다.
⑤ 공장·토지 현황 — 무엇을 사는지부터 확정
- 토지. 장월리 537-3의 1,779㎡ 공장용지입니다. 지형은 평지·부정형이며 공업용으로 이용됩니다. 도로접면은 세로한면(불)로 기재돼 있어 실제 진출입 동선과 대형 차량 이용 가능성을 확인해야 합니다.
- 용도지역. 계획관리지역이 포함되며, 보전관리지역·농림지역· 준보전산지 등과 접하는 사항이 기재돼 있습니다. 성장관리계획구역 저촉, 가축사육제한구역 포함 등 공장 활용 시 검토해야 할 제한도 있습니다.
- 공시지가. 토지의 ㎡당 공시지가는 97,900원입니다. 공시지가는 해당 공장·건물·설비를 포함한 실제 매매가격을 의미하지 않습니다.
- 일괄매각. 제시외 건물과 관정이 매각에 포함됩니다. 다만 토지 지상의 파이프조 천막지붕 단층 창고 229㎡ 및 이동 가능한 컨테이너는 매각에서 제외됩니다.
- 기계 및 기구. 공장및광업재단저당법 제6조 대상 중 이동형 컨베어와 젤리가마는 매각에 포함됩니다. 다만 장시간 가동이 중단된 상태이며, 나머지 기계·기구는 소재불명 또는 확인불능으로 매각에서 제외됩니다.
- 건물 면적 차이. 목록 4번의 2층은 공부상 181.25㎡이나 실측면적은 214.42㎡로 기재돼 있습니다. 실제 건축 현황과 인허가, 면적 차이의 원인을 확인해야 합니다.
- 연결증축·합병등기. 목록 4번 일부와 목록 5번 일부는 건축물대장상 연결증축으로 한 동으로 변동됐으나 목록별 면적과 대장 면적이 다릅니다. 목록 5번 건축물대장은 폐쇄됐고 추후 건물합병등기가 필요합니다.
⑥ 경매 진행·절차상 확인사항
이 사건의 경매개시결정은 2023.01.18에 등기됐습니다. 이후 2023.07.11 채권자 중소기업은행 관련 집행정지통지서가 도달한 이력이 있고, 2023.07.17 재산보전처분이 등기됐습니다. 재산보전처분에는 양도, 저당권 또는 임차권 설정 등 일체의 처분행위를 금지하는 내용이 포함돼 있습니다.
또한 과거 등기에는 한국자산관리공사 관련 공매공고와 과거 경매절차 이력이 존재합니다. 과거 절차가 현재도 진행 중이라는 의미로 단정할 수는 없지만, 사건의 진행 경위가 복잡했던 만큼 공매와 법원경매의 관계, 집행정지 해소 여부, 매각기일의 실제 진행 가능성을 법원 사건기록으로 대조해야 합니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 김태석 임차권 실체. 과거 소유자·채무자와 현재 임차인으로 기재된 김태석의 동일성, 임대차계약서, 보증금 지급 증빙, 점유 연속성 및 대항요건을 확인하세요. 보증금 45,000,000원의 인수 여부가 달라질 수 있습니다.
- 나머지 점유자. 송무영의 보증금·계약관계·점유 부분을 확인하고, 김인수의 사무실·창고 점유와 명도 범위를 현장 대조하세요.
- 실질취득 예산. 현재 최저가 637,928,000원에 선순위 보증금 45,000,000원을 인수하는 경우 682,928,000원을 기본 가정으로 하되, 취득세·명도비·정비비 등은 별도로 산정하세요.
- 감정가 대신 현시세 확인. 공장용지 1,779㎡, 공장·창고 건물 및 매각 포함 설비의 실제 이용가치를 각각 확인해야 합니다. 감정가 49%라는 이유만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 마세요.
- 건축물대장과 실측. 목록 4번 2층의 181.25㎡와 214.42㎡ 차이 및 목록 5번의 폐쇄 대장, 연결증축·합병등기 문제를 대조하세요.
- 기계 가동상태. 이동형 컨베어와 젤리가마의 장기 가동 중단, 소재불명 기계의 제외 및 재가동 가능성을 현장 점검하세요.
- 매각 제외 시설. 229㎡ 파이프조 창고와 이동 가능한 컨테이너의 위치·소유자·사용관계 및 인도 후 처리 문제를 확인하세요.
- 토지 규제와 진출입. 계획관리지역, 성장관리계획구역 저촉 및 주변 용도지역 접경 여부, 도로의 실제 이용상태를 확인하세요.
- 경매 절차. 집행정지통지 이력, 재산보전처분, 과거 공매공고를 확인하고 2026.10.28 기일의 진행 상태를 법원 원본으로 검증하세요.
- 원본 대조. 등기사항전부증명서, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 건축물대장 및 최신 사건 진행내역을 함께 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인보다 중요한 것은 실제 취득가와 이용 가능성”
이 사건은 감정가 1,301,894,520원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 637,928,000원까지 하락한 공장·토지 경매입니다. 후순위 등기권리가 소멸할 것으로 분류된다는 점은 긍정적입니다.
그러나 2010년 전입한 김태석의 보증금 45,000,000원은 유효한 선순위 임대차로 인정될 경우 매수인이 인수할 수 있습니다. 이를 반영한 현재 회차 실질취득은 682,928,000원입니다. 김태석의 과거 소유 이력에 따른 임차권 진위, 다른 점유자의 미확인 사항, 건물 면적 차이와 매각 제외 시설, 장기간 가동이 중단된 기계 및 경매 집행정지 이력도 무시할 수 없습니다.
더구나 비교 가능한 최근 실거래 시세가 확인되지 않아 이 가격이 실제 시장가치보다 낮다는 결론도 내릴 수 없습니다. 공장용 부동산의 환금성과 권리·건물·설비 상태를 종합하면 가격 할인보다 실사 미완료에 따른 위험이 더 두드러집니다. 따라서 현재 판단은 권리 확인 우선, 가격 메리트 판정 보류입니다. 임차권 실체와 매각 범위, 경매 진행 상태를 확인한 후에야 입찰 적정성을 판단할 수 있습니다.
