부동산임의경매

2023타경50383 · 청주지방법원 · 건물
1779㎡

최저매각가 2차 · 유찰 1회 가격 메리트

911,326,000원 9억 1,132만 감정가 1,301,894,520원

감정가의 70% ▼ 30% 할인

다음 매각기일

09-23 D-10

청주지방법원 10:00

입찰 보증금

9,113만원

최저가의 10% · 91,132,600원

감정가 대비

▼ 30.0% 싸게 매수

감정가 13.02억원

최근 결과

1 회 유찰

이전 회차 유찰 후 다음 차수 대기

지금 이 페이지에서 먼저 볼 것 공장·토지 권리는 말소 구조이나 대항력 임차인 보증금 4,500원 인수 가능성과 낮은 환금성이 핵심입니다.

가격 최저가 911,326,000원은 감정가 1,301,894,520원의 70% 현재 회차
자금 입찰보증금 약 91,132,600원 · 임차인 김태석 보증금 4,500원 인수 가능
리스크 말소기준 후 권리는 소멸하나 공장·토지 일괄매각 및 제시외·면적 차이 확인 필요

한 줄 평 공장·토지 일괄매각 물건으로 권리상 대부분은 매각 소멸 구조입니다. 다만 대항력 있는 임차인 김태석의 보증금 4,500원 인수 가능성, 제시외 건물·면적 차이·기계 포함 여부 등 일반 아파트보다 확인해야 할 요소가 많습니다.

감정가

1,301,894,520원

기준가격

최저가

911,326,000원

1회 유찰

임차인 인수

4,500원

김태석 대항력 有

핵심지표

C등급

활용성 검토 필요

청주지방법원 2023타경50383. 진천군 문백면 장월리 소재 기타 + 토지 물건입니다. 소유자는 주식회사천년애푸드이며, 을구 6번 중소기업은행 근저당권이 말소기준권리입니다. 이후 설정된 다수의 가압류·근저당은 매각으로 소멸하는 구조입니다.

다만 이 사건은 공장·토지 물건답게 권리보다 현장 확인이 중요합니다. 대항력 있는 창고 임차인이 존재하고, 매각물건명세서상 제시외 건물·면적 불일치·기계 포함 조건 등이 있어 낙찰 전 확인이 필요합니다.

물건 개요

사건번호	청주지방법원 2023타경50383 (임의경매)
소재지	충청북도 진천군 문백면 장월리 537-3
용도 / 토지	기타 + 토지 · 공장용지 1,779㎡
소유자	주식회사천년애푸드
감정가 / 최저가	1,301,894,520원 / 911,326,000원
신청채권자 / 청구액	중소기업은행 / 1,035,552,212원
매각기일	2026.07.15

① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차인 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 인수 가능

임차인	점유	대항력	보증금	판단
김태석	부속건물 2층 창고 전체	有	4,500원	매수인 인수 가능성
송무영	확인 필요	無	미상	말소기준 이후 전입
김인수	공장·사무실·창고	無	3,000원	말소기준 이후

⚠️ 핵심 리스크 김태석은 전입일 2010.12.16으로 말소기준권리 이전 대항력이 인정됩니다. 우선변제권은 확인되지 않아 보증금 전액 4,500원은 매수인이 인수할 가능성이 있습니다.

③ 예상배당표 (최저가 911,326,000원 기준)

항목	채권액	배당
집행비용	-	11,513,260원
임차인 김태석 보증금	4,500원	0원
중소기업은행 근저당권	400,000,000원	400,000,000원
중소기업은행 근저당권	530,000,000원	499,812,740원
잔여 채권	-	0원

매각대금 배분

회차별 가격 시나리오

④ 현장·활용성 체크

일괄매각. 제시외 건물 및 관정, 공장 관련 기계 일부가 매각 대상이며 일부 기계는 제외됩니다.
면적 차이. 목록4번 일부와 목록5번 일부는 건축물대장과 실측면적 차이가 있어 감정평가서 확인이 필요합니다.
토지 조건. 계획관리지역·보전관리지역 관련 용도지역 확인 필요.
환금성. 공장·토지 물건은 일반 주거용보다 매수층이 제한적일 수 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

임차인 확인. 김태석 보증금 인수 가능성을 반영해야 합니다.
공장 현황 확인. 실제 가동 여부, 기계 상태, 제시외 건물 이용 현황을 확인하세요.
등기 확인. 말소기준권리 이후 권리는 소멸하지만 원본 등기부 확인이 필요합니다.
현장 방문. 공장 물건은 서류보다 실제 점유·사용 상태가 중요합니다.

맺으며 — “권리는 정리되지만 공장은 현장이 답이다”

이 사건은 말소기준권리 이후 권리가 매각으로 정리되는 구조라 권리 자체는 단순합니다. 그러나 공장·토지 물건 특성상 임차인 인수 가능성, 제시외 건물, 면적 차이, 기계 포함 여부가 낙찰 후 가치에 직접 영향을 줍니다. 낮아진 최저가만 보고 접근하기보다 실제 활용 가능성과 인수 범위를 확인한 뒤 입찰하는 것이 적절합니다.

회차	날짜	결과	최저가
1	2026-06-10	유찰	13억 189만원
2	2026-09-23	D-10 진행	9억 1,132만원

부동산임의경매

권리는 정리되지만, 공장형 물건은 임차인·활용성 확인이 먼저 — 진천 장월리 537-3

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소 구조지만 임차인 확인 필요

② 임차인 분석 — 대항력 임차인 인수 가능

③ 예상배당표 (최저가 911,326,000원 기준)

④ 현장·활용성 체크

⑤ 입찰 체크리스트

맺으며 — “권리는 정리되지만 공장은 현장이 답이다”

사건 개요

물건 전체 내역 (5)

현황조사 법원 집행관

기일 타임라인

건축물대장 건축HUB

토지 정보 VWorld

위치 / 로드뷰

매각결과

변경 이력

로그인이 필요한 정보입니다

로그인이 필요한 정보입니다

현장 사진 (25장)

이 매물에 문제가 있나요?

매물 신고