수원지방법원 2025타경41903. 평택시 금곡리 안중우림아파트 103동 5층 502호입니다. 현재 소유자는 이경옥 씨로, 2022년 9월 1일 증여를 원인으로 2022년 9월 2일 소유권을 이전받았습니다. 현재 경매는 씨피크라우드대부주식회사 명의로 설정됐던 채권최고액 91,500,000원의 근저당권이 2025년 5월 7일 주식회사 한강자산관리대부로 이전된 뒤, 같은 회사가 2025년 5월 13일 임의경매를 신청한 구조입니다. 신청채권액은 65,312,603원입니다.
가격만 보면 감정가 126,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 61,740,000원까지 내려왔습니다. 감정가의 49% 수준이지만, 동일 단지의 최근 실거래 평균이나 최신 거래가격과 직접 비교할 수 있는 기준은 확인되지 않습니다. 따라서 이 할인율은 감정가 대비 숫자일 뿐, 곧바로 시장가격 대비 할인으로 해석할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41903 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중면 금곡리 337-3 안중우림아파트 103동 5층 502호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 안중읍 서동대로 1832-23 |
| 물건종류 / 이용상태 | 집합건물(아파트) · 공동주택(아파트) 건물 용지 |
| 건물 | 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 아파트 중 5층 502호 |
| 소유자 | 이경옥 (2022.09.01 증여, 2022.09.02 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 126,000,000원 / 61,740,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 한강자산관리대부 / 65,312,603원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 오래된 설정과 말소 이력이 핵심
신고된 임차인은 없습니다. 다만 감정평가 과정에서는 이해관계인이 부재해 임대사항이 미상이라고 기재돼 있습니다. 따라서 임차인 신고가 없다는 사실과 실제 점유·임대차가 없다는 판단은 구분해야 합니다. 현장 점유자, 전입세대, 확정일자 및 점유 개시일을 별도로 확인해야 합니다.
2024년 5월 31일에는 씨피크라우드대부주식회사 명의로 건물 전부에 전세금 5,000,000원의 전세권이 설정됐습니다. 존속기간은 2024.05.31부터 2026.05.30까지이며, 권리분석상 매각으로 소멸하는 권리로 처리돼 있습니다. 이 전세권은 신고된 주거 임차인과는 별개의 등기상 전세권입니다.
② 가격 판단 — 감정가 49%와 시세 할인은 다르다
현재 최저가는 61,740,000원으로 감정가 126,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 크지만, 동일 단지·유사 면적의 최근 12개월 평균이나 최신 실거래와의 비교 없이 “시세보다 저렴하다”고 결론 내릴 수는 없습니다.
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 61,740,000원 | 257,571,320원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 43,218,000원 | 275,759,924원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 30,252,599원 | 288,491,948원 |
유찰이 거듭되면 매각대금은 낮아지지만 후순위 채권자의 미배당액은 더 커집니다. 다만 현재 시나리오에서는 어느 회차든 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 있어, 후순위 채권의 미배당이 곧 매수인의 채무 승계를 뜻하는 것은 아닙니다.
③ 예상배당표 (매각가 61,740,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,511,320원 |
| 을구 1번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 2번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 3번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 4번 근저당 · 한국주택은행 | 미상 | 0원 |
| 을구 7번 근저당 · 국민은행 | 33,800,000원 | 33,800,000원 |
| 을구 11번 근저당 · 신한은행 | 31,200,000원 | 26,428,680원 |
| 을구 12번 근저당 · 신한은행 | 4,800,000원 | 0원 |
| 을구 13번 근저당 · 신한은행 | 1,200,000원 | 0원 |
| 을구 14번 근저당 · 신한은행 | 2,400,000원 | 0원 |
| 을구 15번 근저당 · 신한은행 | 3,600,000원 | 0원 |
| 을구 16번 근저당 · 신한은행 | 2,400,000원 | 0원 |
| 을구 17번 근저당 · 신한은행 | 2,400,000원 | 0원 |
| 을구 18번 근저당 · 액트캐쉬대부 | 22,500,000원 | 0원 |
| 을구 19번 근저당 · 에이치플러스대부 | 30,000,000원 | 0원 |
| 을구 21번 근저당 · 스톤파크자산관리대부 | 87,000,000원 | 0원 |
| 을구 26번 근저당 · 씨피크라우드대부 | 91,500,000원 | 0원 |
| 을구 27번 전세권 · 씨피크라우드대부 | 5,000,000원 | 0원 |
| 소유자 교부 | - | 0원 |
채권액이 확인되는 채권총액 317,800,000원 가운데 예상 배당액은 60,228,680원, 미배당액은 257,571,320원입니다. 1999년 한국주택은행 근저당 4건은 채권액 미상으로 배당 계산에서 제외됐습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 위치. 경기도 평택시 안중읍 금곡리 금곡1동마을회관 남서측 인근에 위치하며, 주변은 농경지·임야·근린생활시설 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량 출입이 가능하고 북측 서동대로 변에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트조 스라브지붕 18층 아파트 중 5층이며, 급배수·소화·승강기·도시가스· 개별난방설비가 구비돼 있습니다.
- 도로. 감정요항에는 부지 서측으로 비전4로에 접하고 도로 상태가 무난하다고 기재돼 있습니다.
- 토지이용. 토지이용계획 항목에는 제3종일반주거지역·지구단위계획구역(진위2산단)· 택지개발지구와 도로·가축사육·교육환경 관련 제한이 기재돼 있습니다.
- 공부 차이. 토지 337-3은 2023.03.30 분할로 33,633㎡에서 33,602㎡로 변경됐다고 기재돼 있으므로 토지표시와 대지권 범위를 원문에서 확인해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세를 먼저 확인. 최저가 61,740,000원은 감정가의 49%이지만, 동일 단지 최근 거래와 비교하기 전에는 시세보다 싸다는 표현을 사용할 수 없습니다.
- 현행 등기 원문 대조. 1999년 근저당 4건의 일부포기·해지·말소 이력과 현재 유효 범위를 등기부에서 다시 확인하세요.
- 점유관계 확인. 신고된 임차인은 없으나 임대사항이 미상입니다. 전입세대열람, 현장 점유자, 확정일자 및 점유 원인을 확인하세요.
- 전세권 확인. 씨피크라우드대부주식회사 명의 전세금 5,000,000원의 전세권이 매각으로 소멸하는지 매각물건명세서의 인수 여부 문구를 대조하세요.
- 신청채권자 배당 0원 구조. 선순위 배당으로 매각대금이 소진되는 계산이므로, 채권양도·근질권·경매신청 관계를 원본 서류에서 확인하세요.
- 관리비·조세 확인. 미납 관리비 공용부분과 당해세, 최우선변제 가능 금액은 별도로 확인해야 합니다.
- 토지표시 대조. 분할 전후 면적과 대지권, 토지이용계획의 상이한 기재를 건축물대장· 토지대장·토지이용계획확인서에서 확인하세요.
맺으며 — “49%는 시세가 아니라 감정가 대비 비율”
이 물건의 현재 최저가는 감정가의 49%이고, 자동 배당 시나리오상 매수인 인수액은 0원입니다. 그 점만 보면 관심을 가질 만하지만, 실거래 비교 없이 가격 메리트가 확인됐다고 볼 수는 없습니다. 여기에 임대사항 미상, 1999년 공동담보 근저당의 복잡한 말소 이력, 전세권과 근질권·채권양도 관계, 신청채권자 배당 0원이라는 구조가 겹칩니다. 결론은 가격은 시세 확인 전 보류, 권리는 원본 대조 후 판단입니다. 최저가가 낮아진 사실보다 실제 시세와 현재 유효 권리, 점유관계를 확인하는 과정이 더 중요합니다.