청주지방법원 2023타경57704. 괴산군 사리면 방축리 633의 공장과 토지가 묶인 강제경매입니다. 감정평가상 건물은 제조공장·저온창고· 사무실·식당·폐수처리실 등으로 이용 중이고, 토지는 17,851㎡의 공장용지입니다. 감정가 12,816,957,420원에서 4회 유찰돼 현재 최저매각가는 3,077,351,000원, 감정가의 24.01% 수준까지 낮아졌습니다.
등기상 말소기준은 2022.07.11 설정된 주식회사신한은행 근저당권 7,908,000,000원입니다. 그 뒤 설정된 근저당·가압류·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸하는 구조입니다. 문제는 등기부보다 점유관계입니다. 실제 임차인 3명 가운데 (주)아이티켐 대표 김인규는 2017.03.07 전입해 말소기준보다 빠르고, 보증금과 확정일자는 확인되지 않았습니다. 따라서 계산표에 인수액이 0원으로 표시되어 있어도 최종 인수 위험을 0원으로 단정할 수 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 청주지방법원 2023타경57704 (강제경매개시결정) |
|---|---|
| 소재지 | 충청북도 괴산군 사리면 방축리 633 |
| 물건종류 / 이용 | 기타 + 토지 · 공장 · 제조공장 및 저온창고 · 사무실 · 식당 · 폐수처리실 |
| 토지 | 공장용지 · 17,851㎡ · 계획관리지역 · 공업용 |
| 소유자 | 주식회사제이엠에이치 |
| 감정가 / 최저가 | 12,816,957,420원 / 3,077,351,000원 (4회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주식회사 크린텍 / 181,128,750원 |
| 매각기일 | 2026.08.19 |
① 권리 흐름 — 후순위 소멸보다 선순위 점유가 핵심
말소기준권리는 2022.07.11 신한은행 근저당권입니다. 이후 등재된 신한은행 추가 근저당, 하창수·최경옥 근저당, 그린랩스·자연농산농업회사법인 가압류, 국가·괴산군 압류와 경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 다만 2024.02.13 등기된 재산보전처분에는 양도·저당권·임차권 설정 등 처분행위 금지가 기재되어 있고, 매각에 따른 소멸 여부가 별도로 표시되지 않아 원본 확인이 필요합니다.
② 임차인 — 실제 임차인 3명, 선순위 1명
| 임차인 | 전입일 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| (주)세계로팜농업회사법인 대표 강현기 | 2023.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)아이티켐 대표 김인규 | 2017.03.07 | 미상 | 있음 | 미상 | 해당 없음 |
| (주)세계로아이티농업회사법인 대표 이승호 | 2023.08.17 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
(주)세계로팜농업회사법인과 (주)세계로아이티농업회사법인은 2023.08.17 전입으로 2022.07.11 말소기준보다 늦어 대항력이 없습니다. 반면 (주)아이티켐 대표 김인규는 2017.03.07 전입으로 말소기준보다 앞서 대항력이 있습니다. 보증금·확정일자·배당요구 여부가 확인되지 않은 상태이므로 미배당 보증금이 존재할 경우 매수인에게 인수될 가능성을 배제할 수 없습니다.
③ 가격 구조 — 4회 유찰, 그러나 할인율만 보면 안 된다
현재 회차는 4회 유찰 후 3,077,351,000원으로 감정가 12,816,957,420원의 24.01%입니다. 다음 시나리오에서는 5회 유찰 시 2,154,145,700원, 6회 유찰 시 1,507,901,990원으로 내려갑니다. 그러나 이 물건은 대항력 임차인의 보증금이 미상이라 낙찰가 하락이 그대로 실질취득가 하락으로 이어진다고 단정할 수 없습니다.
| 현재 회차 | 4회 유찰 · 3,077,351,000원 · 감정가 24.01% |
|---|---|
| 5회 유찰 시 | 2,154,145,700원 · 감정가 17% |
| 6회 유찰 시 | 1,507,901,990원 · 감정가 12% |
| 가격판단 핵심 | 대항력 임차인 보증금 확인 전 실질취득가 미확정 |
④ 예상배당표 (매각가 3,077,351,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 33,173,510원 |
| 1. 신한은행 근저당 | 7,908,000,000원 | 3,044,177,490원 |
| 2. 신한은행 근저당 | 2,400,000,000원 | 0원 |
| 3. 신한은행 근저당 | 1,800,000,000원 | 0원 |
| 4. 하창수 근저당 | 390,000,000원 | 0원 |
| 5. 최경옥 근저당 | 195,000,000원 | 0원 |
| 6. 그린랩스 가압류 | 300,000,000원 | 0원 |
| 7. 크린텍 경매개시결정 | 181,128,750원 | 0원 |
| 8. 자연농산농업회사법인 가압류 | 52,124,500원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권총액 13,226,253,250원 가운데 현재 회차 예상배당은 3,044,177,490원, 미배당은 10,182,075,760원입니다. 신청채권자 크린텍의 청구액 181,128,750원도 현재 계산상 배당되지 않습니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영되어 있습니다.
⑤ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 이용상태. 공장은 지하1층 기계실, 1층 제조공장 및 저온창고, 2층 사무실·식당 등으로 이용되고 있으며 별도 저온창고와 폐수처리실이 있습니다.
- 입지. 사리면사무소 남서측 근거리에 위치하며 주변은 공장 및 농경지 등으로 형성되어 있습니다.
- 교통. 본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 간선도로가 소재합니다.
- 토지. 공장용지 17,851㎡, 계획관리지역, 공업용, 평지·사다리형이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 규제. 지구단위계획구역, 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술)에 포함되고 공업용지·녹지용지에 저촉됩니다.
- 공시지가. 70,900원/㎡입니다.
- 건물상태. 일반철골구조 및 철근콘크리트구조와 일반철골구조 건물로 구성되고, 공부와의 차이는 없으며 위반사항은 확인되지 않았습니다.
- 설비. 위생·급배수설비, 시스템 냉난방설비, 화재탐지·경보설비, 소화전설비가 구비되어 있습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 선순위 임차인 확인. (주)아이티켐 대표 김인규의 보증금·계약서·점유 범위·확정일자·배당요구 여부를 반드시 확인해야 합니다.
- 실질취득가 재산정. 현재 최저가 3,077,351,000원에 선순위 임차인 미배당 보증금이 더해질 가능성을 반영해야 합니다.
- 재산보전처분 확인. 2024.02.13 등기된 처분행위 금지 보전처분의 매각 후 처리 여부를 원본 서류로 확인해야 합니다.
- 근저당 변경 확인. 신한은행 을구 3번 근저당의 1,800,000,000원과 2023.03.09 변경등기 600,000,000원 사이의 실제 현재 채권최고액을 대조해야 합니다.
- 공장 운영관계 확인. 제조공장·저온창고·폐수처리실 등 현재 이용상태와 임차법인들의 실제 사용 부분을 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 확인. 계획관리지역·지구단위계획구역·비행안전제3구역·가축사육제한구역 및 공업용지·녹지용지 저촉 사항을 입찰 목적에 맞춰 확인해야 합니다.
- 배당표 재검증. 현재 계산은 당해세·임차인 최우선변제를 반영하지 않았으므로 실제 배당표와 차이가 날 수 있습니다.
맺으며 — “24%까지 내려왔다”보다 먼저 볼 것이 있다
감정가 12,816,957,420원에서 4회 유찰되어 3,077,351,000원까지 내려왔다는 숫자만 보면 강한 할인처럼 보입니다. 하지만 이 사건의 본질은 할인율이 아닙니다. 2017.03.07 전입한 대항력 임차인의 보증금이 미상이고, 2024.02.13 재산보전처분과 신한은행 근저당 변경 내역도 원본 확인이 필요합니다.
후순위 등기 대부분이 소멸하는 점은 분명한 장점이지만, 선순위 임차인 보증금이 확인되지 않은 상태에서는 매수인 인수액과 실질취득가를 0원 또는 3,077,351,000원으로 고정할 수 없습니다. 공장·저온창고·폐수처리실과 17,851㎡ 토지가 함께 묶인 물건인 만큼 가격보다 권리·점유·이용관계 확인이 선행되어야 하는 사건입니다. 현재 판단은 가격 매력 판단 보류, 선순위 임차인 확인 우선입니다.
