인수 0원·최근 시세의 52.7% — 다만 말소기준 원본 대조가 먼저인 평택용이푸르지오 103호

수원지방법원 2025타경41928. 평택시 용이동 평택용이푸르지오 103동 1층 103호, 전용 124.3273㎡ 아파트입니다. 소유자 이상윤 씨는 2021년 12월 31일 매매를 원인으로 450,000,000원에 취득했고, 소유권이전등기는 2022년 4월 20일 접수됐습니다. 현재 최저매각가는 203,840,000원으로 감정가 416,000,000원의 49%까지 내려온 2회 유찰 물건입니다.

가격만 보면 눈에 띕니다. 같은 단지 동일 면적의 최근 12개월 평균은 386,600,000원이고, 최신 거래는 2026년 5월 360,000,000원입니다. 현재 최저가는 최근 12개월 평균의 52.7%로 낮습니다. 다만 이 물건은 1층이고 최근 거래 추세도 -12.3%이므로, 과거 고가 거래가 포함된 전체 평균 418,166,666원보다 최근 평균과 최신 거래를 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 인수 0원 산정, 말소기준은 원본 재확인

임차인 조사내역 없음. 별도 임차인의 보증금이나 대항력, 우선변제권, 승계 문제는 확인되지 않았고, 현재 회차 배당 시뮬레이션에서도 매수인이 떠안을 금액은 0원으로 계산됩니다. 2016년 주식회사대우건설 명의 전세권 230,000,000원도 2018년 8월 6일 해지를 원인으로 말소된 이력이 확인됩니다.

2022년 4월 20일 설정된 주식회사신한은행 근저당권 338,800,000원은 2024년 4월 25일 한국주택금융공사로 이전됐고, 2022년 8월 25일 주식회사디지비캐피탈 근저당권 48,000,000원이 추가됐습니다. 이후 아이엠캐피탈과 한국주택금융공사의 임의경매개시결정, 카카오뱅크 가압류가 이어졌습니다. 제공된 권리 판정상 이들 권리는 매각으로 소멸하는 것으로 처리돼 있습니다.

② 시세 비교 — 최근 시세의 52.7%, 그러나 하락 추세

푸르지오1차 동일 면적 124.33㎡의 실거래 12건입니다. 전체 평균에는 2023년과 2024년의 430,000,000원~480,000,000원 거래가 포함돼 있어, 현재 가격 판단은 최근 12개월 평균 386,600,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선하는 편이 적절합니다.

현재 최저가 203,840,000원은 전체 평균의 48.7%, 최근 12개월 평균의 52.7%입니다. 최신 거래 360,000,000원보다도 낮아 가격 차이는 분명합니다. 다만 최근 12개월과 이전 거래를 비교한 추세가 -12.3%로 나타나고, 대상 호수는 비교 거래보다 낮은 1층입니다. 따라서 전체 평균 418,166,666원을 기준으로 낙관하기보다 360,000,000원과 386,600,000원을 상단 기준으로 보수적으로 검토해야 합니다.

③ 예상배당표 (매각가 203,840,000원 가정)

총 채권액 1,419,889,742원 중 200,186,240원이 채권자에게 배당되고, 미배당액은 1,219,703,502원입니다. 소유자 잔여액과 매수인 인수액은 모두 0원으로 계산됐습니다. 집행비용은 매각가의 1.8% 추정치이며 당해세·최우선변제 등은 실제 배당에서 달라질 수 있습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 경기도 평택시 용이동 용이초교 서측 인근에 위치하며, 주변은 대규모 아파트단지와 학교·공원·생활편의시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 대상 물건까지 차량 접근이 가능하고, 단지 내부 포장도로를 통해 주요 간선도로로 출입합니다.
• 건물. 철근콘크리트구조와 콘크리트지붕이며, 위생·급배수·난방·승강기·화재 관련 설비가 갖춰져 있습니다.
• 토지. 평지의 사다리형 토지로 아파트 부지로 이용 중이며, 제2종일반주거지역과 지구단위계획구역(용이지구)에 해당합니다.
• 도로·규제. 중로1류와 중로2류에 접하고, 가축사육제한구역·상대보호구역·토지거래계약에관한허가구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
• 물건 상태. 공부와의 차이는 확인되지 않았고 위반건축물 표시는 없습니다. 다만 내부 구조와 현황은 외부 관찰 및 건축물대장 도면을 참조했으므로 내부 재확인이 필요합니다.
• 환금성. 715세대 아파트로 실거래 표본은 있으나 최근 시세가 이전 거래보다 -12.3% 낮고, 대상 호수는 1층이므로 층별 가격 차이를 반영해야 합니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 말소기준 원본 대조. 2011.05.20 근저당권과 2015.01.07 말소 기재의 관계를 등기사항전부증명서 원본에서 재확인하세요.
• 매각물건명세서 확인. 매수인에게 인수되는 권리와 특별매각조건이 없는지 최종 문서를 기준으로 확인하세요.
• 점유관계 확인. 임차인 조사내역은 없지만 감정평가상 임대관계는 미상입니다. 현장 방문과 전입세대·점유자 확인이 필요합니다.
• 1층 가격 조정. 실거래 표본은 2층~16층 거래가 중심입니다. 1층의 일조·사생활·소음·정원 사용 여부와 내부 상태를 별도로 반영하세요.
• 하락 추세 반영. 전체 평균 418,166,666원보다 최근 12개월 평균 386,600,000원과 최신 거래 360,000,000원을 우선 기준으로 삼으세요.
• 관리비·세금. 미납 관리비의 공용부분, 당해세, 집행비용과 실제 배당 변동 가능성을 관리사무소와 관계기관에 확인하세요.
• 토지 규제 확인. 토지거래계약에관한허가구역 포함 여부가 취득과 이용에 미치는 영향을 관할 기관에 확인하세요.

맺으며 — “가격은 합격권, 권리 확정은 보류”

이 물건의 숫자만 보면 강합니다. 감정가 416,000,000원에서 두 차례 유찰돼 최저가가 203,840,000원까지 내려왔고, 최근 12개월 평균 386,600,000원의 52.7%입니다. 임차인 조사내역도 없으며 배당표상 매수인 인수액은 0원입니다.

그러나 권리분석에서 가장 중요한 것은 할인율보다 말소기준의 확정입니다. 2011년 근저당을 말소기준으로 둔 산정과 2015년 말소 기재가 함께 나타나는 만큼, 원본 서류에서 현존 권리순위를 대조하기 전에는 단순 안전형으로 확정할 수 없습니다. 여기에 최근 거래 추세 -12.3%, 1층이라는 개별 조건도 반영해야 합니다. 결론은 가격 여유는 크지만 서류 확인이 선행돼야 하는 조건부 검토 물건입니다.