서울남부지방법원 2025타경11562. 오류동역 남측 인근의 토지 106㎡와 지하 1층·지상 2층 주택을 일괄매각하는 사건입니다. 현 소유자는 주식회사블루아이덴이며, 2021.12.31. 설정된 서울금남새마을금고의 채권최고액 1,392,000,000원 근저당권이 말소기준입니다. 이 근저당권은 2024.07.26. 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 현재 경매도 엠씨아이대부 주식회사가 신청했습니다.

등기상 구조만 보면 말소기준 이후의 국세·건강보험·지방자치단체 압류, 임차권등기와 경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 하지만 이 사건의 핵심은 단순한 등기 순위가 아닙니다. 현장에는 유치권행사 현수막이 붙어 있고 성립 여부가 불분명하며, 여러 명의 전입자와 101호 임차권자가 확인됩니다. 물리적 상태와 점유관계를 해소하지 못하면 권리상 인수 0원과 별개로 명도·공사·분쟁 비용이 커질 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기상 인수는 0원

말소기준은 2021.12.31. 을구 9번 근저당권입니다. 이후 등기된 국·국민건강보험공단·강동구·광진구의 압류와 2025.07.18. 임차권등기, 2025.09.02. 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 근저당권은 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 해당 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다.

② 점유·임차 현황 — 대항력은 없지만 명도 확인 필요

조사 및 등기에서 확인되는 점유·임차 관련 인원은 8명입니다. 보증금과 확정일자가 확인되지 않은 점유자도 있으나, 전입일이 모두 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 다만 실제 점유 범위, 각 인원의 임대차관계와 퇴거 협의 여부는 현장에서 다시 확인해야 합니다.

이연연의 임차권등기는 보증금 10,000,000원, 임대차계약일 2023.03.27., 점유개시일 2023.04.29., 전입 및 확정일자 2023.05.01.로 기재되어 있습니다. 모두 말소기준일 이후이므로 매수인이 보증금을 인수하는 구조는 아닙니다. 나머지 점유자들은 보증금과 확정일자가 확인되지 않았으므로 배당관계와 실제 임대차계약을 별도로 대조해야 합니다.

③ 가격 구조 — 64%는 시세가 아니라 감정가 대비 비율

현재 최저매각가는 550,866,000원으로 감정가 860,728,320원의 64% 회차입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차 기준 실질취득액도 550,866,000원입니다. 다만 이 사건에는 직접 비교할 실거래 시세가 제시되지 않았습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 “시세보다 싸다”거나 “가격 메리트가 충분하다”고 판단하면 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 550,866,000원 가정)

현재 회차에서는 집행비용을 제외한 매각대금 전액이 말소기준 근저당권에 배당되고, 소유자 잔여는 0원입니다. 당해세와 임차인 최우선변제가 발생하면 실제 배당액은 달라질 수 있습니다.

⑤ 건물·제시외 물건 위험

• 유치권. 벽면에 유치권행사 현수막이 있으나 성립 여부는 불분명합니다. 공사계약, 공사대금, 채권 발생 시기, 변제기, 점유 개시와 계속점유 여부를 확인해야 합니다.
• 도시가스 철거. 본 건 건물의 도시가스가 철거된 상태입니다. 현재 설비와 복구 가능 여부, 복구 비용을 현장에서 확인해야 합니다.
• 101호 누수. 통칭 101호는 누수로 천장 일부가 훼손된 상태입니다. 원인과 피해 범위, 구조체·전기설비까지의 영향 여부를 점검해야 합니다.
• 지하 1층 확인불능. 공부상 지하 1층은 실질조사 당시 내·외부 관찰과 탐문으로 확인하기 어려워 감정평가에서 제외됐습니다.
• 제시외 건물 포함. 콘크리트계단 약 6.6㎡, 창고 등 약 1.9㎡, 보일러실 등 약 1.3㎡와 약 0.6㎡, 2층 주택 등 약 8㎡와 약 4㎡가 평가 및 매각에 포함됩니다.
• 일괄매각. 토지와 건물, 제시외 건물이 함께 매각됩니다. 현황 경계와 각 구조물의 위치, 사용관계를 현장에서 대조해야 합니다.

⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 지하철 1호선 오류동역 남측 인근이며, 단독·다가구주택, 다세대주택과 각종 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다.
• 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장과 오류동역이 있으며, 제반 교통상황은 보통입니다.
• 토지. 면적 106㎡, 지목은 대, 토지이용상황은 단독, 평지의 사다리형 토지이며 도로접면은 세로한면(가)입니다.
• 용도지역. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·과밀억제권역·대공방어협조구역에 포함됩니다.
• 공시지가. ㎡당 3,150,000원입니다.
• 토지거래허가. 외국인 등을 대상으로 단독·다가구·아파트·연립·다세대 용도의 토지거래계약 허가구역이며 지정기간은 2025.08.26.부터 2026.08.25.까지입니다.
• 계획구역. 구로구 오류동 135-33번지 일원 역세권 주택 및 공공임대주택 지구단위계획구역 내 토지입니다.

⑦ 입찰 체크리스트

• 유치권 원인채권 확인. 현수막만으로 유치권 성립을 단정할 수 없습니다. 점유자, 공사업자, 공사대금 자료와 점유 시점을 직접 조사하세요.
• 점유관계 재확인. 조사상 점유·임차 관련 인원이 8명입니다. 101호 거주자들의 관계, 실제 계약 상대방과 각 점유 범위를 현장에서 구분해야 합니다.
• 명도비용 반영. 대항력은 없더라도 다수 점유자가 있으면 인도명령과 협의 명도에 시간과 비용이 발생할 수 있습니다.
• 보수비 산정. 누수, 도시가스 철거와 지하층 상태를 확인하고 응찰가에서 공사비를 차감해야 합니다.
• 제시외 건물 대조. 매각 포함 구조물의 면적과 위치, 인접 토지 침범 여부를 현황도와 함께 확인하세요.
• 세금 우선순위. 국세·지방세 압류 중 당해세가 있는지 확인하고 실제 배당표를 다시 계산해야 합니다.
• 가격 검증. 감정가 64%라는 이유만으로 저가라고 판단하지 말고 오류동 인근 단독·다가구 주택과 토지 거래, 건축 가능성, 보수비를 별도로 비교하세요.
• 원본 대조. 등기부, 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서와 현장 상태를 입찰 전에 직접 확인하세요.

맺으며 — “등기상 인수 0원”만 보고 들어갈 물건은 아니다

이 사건은 말소기준이 분명하고, 조사된 전입자 전원이 후순위라 등기상 매수인 인수액은 0원입니다. 현재 최저가도 감정가의 64%까지 내려왔습니다. 그러나 직접 비교할 실거래 시세가 없어 할인율만으로 가격 메리트를 확정할 수 없고, 유치권행사 현수막과 다수 점유자, 누수, 도시가스 철거, 지하 1층 확인불능이 동시에 존재합니다.

권리 순위는 비교적 명확하지만 현장 리스크는 높습니다. 유치권이 성립하지 않는다는 근거, 점유자별 명도 계획, 지하층과 누수의 실제 보수비를 확인한 뒤에야 550,866,000원이 적정한지 판단할 수 있습니다. 이 물건의 승부처는 유찰 횟수가 아니라 현장조사를 통해 불확실성을 금액으로 바꾸는 작업입니다.