서울남부지방법원 2025타경11562. 서울 구로구 오류동 135-77의 단독주택 + 토지 일괄매각 사건입니다. 일반건축물대장상 지하 1층부터 지상 2층까지 주택으로 이용되고 있고, 토지는 106.0㎡의 대지입니다. 감정가는 860,728,320원, 현재 최저매각가는 440,693,000원으로 3회 유찰된 상태입니다. 권리의 기준점은 2021.12.31 설정된 서울금남새마을금고의 채권최고액 1,392,000,000원 근저당입니다.
등기상 이 근저당권은 이후 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고, 근저당권부채권에는 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정되어 있습니다. 그 뒤의 국세·국민건강보험공단·강동구·광진구 압류와 현재 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 임차권등기된 이연연의 보증금은 10,000,000원이지만 전입·확정일자가 2023.05.01로 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11562 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 구로구 오류동 135-77 · 서울특별시 구로구 서해안로30길 10-3 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 지하 1층~지상 2층 주택 |
| 토지 | 대 · 106.0㎡ · 준주거지역 · 평지 · 사다리형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 주식회사블루아이덴 |
| 감정가 / 최저가 | 860,728,320원 / 440,693,000원 (3회 유찰) |
| 청구금액 | 1,325,631,613원 |
| 매각기일 | 2026.08.28 |
① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸 구조
말소기준은 2021.12.31 서울금남새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 1,392,000,000원이고 공동담보에는 오류동 135-60 토지·건물과 135-77 토지가 포함되어 있었습니다. 이후 근저당권은 2024.07.26 엠씨아이대부주식회사로 이전됐고 같은 날 느티나무제이차유한회사의 근질권이 설정됐습니다. 현재 경매는 엠씨아이대부 주식회사의 2025.09.02 임의경매개시결정으로 진행됩니다.
② 임차인·점유자 — 실제 조사 8명, 대항력 없음
| 성명 | 점유부분 | 전입 / 확정일자 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 박종부 | 미상 | 2023.03.20 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 김태호 | 미상 | 2025.08.11 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HONG DELONG | 101호 | 2023.05.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HONG YEEN | 101호 | 2023.05.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI ZAIRI | 101호 | 2023.05.08 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| LI JUANJUAN | 101호 | 2023.05.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| HONG YEJUN | 101호 | 2023.05.01 / 미상 | 미상 | 없음 | 미상 | 해당 없음 |
| 중국인 이연연 | 건물 1층 56㎡ 중 약 33㎡ · 101호 | 2023.05.01 / 2023.05.01 | 10,000,000원 | 없음 | 배당요구 2025.07.18 | 해당 없음 |
조사된 실제 점유자·임차권자는 8명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고는 없습니다. 이들의 전입일은 모두 2021.12.31 말소기준보다 늦어 대항력은 없습니다. 박종부·김태호와 101호 점유자들의 보증금 및 확정일자는 확인되지 않았지만, 전입 자체가 말소기준 이후라 매수인이 보증금을 인수하는 대항력 구조는 아닙니다. 이연연은 2025.07.18 주택임차권등기가 접수됐고 보증금 10,000,000원, 임대차계약일 2023.03.27, 점유개시일 2023.04.29, 전입·확정일 2023.05.01입니다.
③ 가격 — 3회 유찰됐지만 시세 판단은 별개
감정가 860,728,320원에서 현재 최저매각가는 440,693,000원으로 내려왔습니다. 현재 회차 표기는 감정가 51%입니다. 다만 비교 가능한 실거래 시세 자료가 없어 이 최저가가 실제 시장가보다 싼지 비싼지는 이 자료만으로 판단할 수 없습니다. 따라서 “3회 유찰됐으니 싸다”는 결론은 금물입니다.
| 시나리오 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (3회 유찰, 감정가 51%) | 440,693,000원 | 433,886,070원 | 958,113,930원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 (감정가 41%) | 352,554,400원 | 346,818,638원 | 1,045,181,362원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 (감정가 33%) | 282,043,520원 | 277,294,911원 | 1,114,705,089원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 440,693,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,806,930원 |
| 2. 을구 9번 근저당권 · 서울금남새마을금고 | 1,392,000,000원 | 433,886,070원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 440,693,000원을 전제로 한 계산이며 근저당권에서 958,113,930원의 미배당이 발생합니다. 매수인 인수액은 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서는 달라질 수 있습니다.
⑤ 건물·토지 상태와 입지
- 이용. 일반건축물대장상 지하 1층~지상 2층 모두 주택입니다.
- 구조. 연와조 스라브위기와지붕 지하 1층·지상 2층 건물이며 외벽은 벽돌쌓기, 내벽은 몰탈 위 벽지, 바닥은 장판, 창호는 새시창호입니다.
- 설비. 기본적인 위생·급배수설비와 전기난방설비가 있으나 도시가스는 철거된 상태입니다.
- 입지. 오류동역 남측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택, 근린생활시설이 혼재합니다.
- 교통. 차량 진출입이 가능하고 인근에 버스정류장과 지하철 1호선 오류동역이 있습니다.
- 토지. 106.0㎡ 대지, 준주거지역, 평지, 사다리형, 세로한면(가), 공시지가 3,150,000원/㎡입니다.
- 계획. 도시지역·준주거지역·지구단위계획구역·대공방어협조구역·과밀억제권역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 지구단위계획. 오류동 135-33번지 일원 역세권 주택 및 공공임대주택 지구단위계획구역 안의 토지입니다.
⑥ 제시외 건물·현장 특이사항
콘크리트계단 약 6.6㎡, 콘크리트조 콘크리트지붕 창고 등 약 1.9㎡, 판넬조지붕 보일러실 등 약 1.3㎡, 판넬조 판넬지붕 보일러실 등 약 0.6㎡, 연와조 스라브지붕 주택 등 약 8㎡ 및 약 4㎡가 평가·매각에 포함됩니다. 본건은 일괄매각입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 유치권 성립 여부. 현수막 존재만으로 유치권이 성립하는 것은 아니므로 피담보채권, 점유, 공사내역과 점유 시점을 직접 확인해야 합니다.
- 101호 상태. 누수와 천장 훼손의 범위, 수리비 및 추가 하자 여부를 현장에서 확인해야 합니다.
- 도시가스. 철거 상태이므로 복구 가능 여부와 실제 난방·가스 사용 여건을 확인해야 합니다.
- 지하 1층. 감정평가 당시 확인불능 상태였으므로 실제 구조·사용 상태를 현장과 공부로 대조해야 합니다.
- 점유관계. 조사된 8명의 실제 점유 범위와 현재 거주 여부, 명도 대상자를 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 세금 배당. 국세·지방세 압류 중 당해세 존재 여부에 따라 배당순서가 달라질 수 있으므로 별도 확인이 필요합니다.
- 가격 판단. 실거래 비교자료 없이 감정가 대비 51%라는 숫자만으로 저가라고 판단하지 마십시오.
맺으며 — 권리보다 현장이 더 어려운 물건
등기와 임차관계만 보면 구조는 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.12.31 근저당이고, 조사된 8명의 전입은 모두 그 이후이며 현재 배당 시뮬레이션의 매수인 인수액은 0원입니다. 그러나 이 물건의 핵심은 등기부 밖에 있습니다. 유치권행사 현수막의 실제 성립 여부, 도시가스 철거, 101호 누수·천장 훼손, 지하 1층 확인불능이라는 현장 변수들이 동시에 존재합니다.
여기에 이미 3회 유찰된 단독주택·토지라는 점까지 겹칩니다. 감정가 대비 최저가가 크게 내려왔지만 비교 가능한 실거래 시세가 없어 가격이 충분히 싸다고 단정할 근거는 없습니다. 따라서 이 사건은 “인수 0원이라 안전한 물건”보다는 “등기상 인수는 없지만 현장 확인이 성패를 가르는 물건”으로 보는 것이 맞습니다.
