83,790,000원
수원지방법원 2025타경41954. 평택시 팽성읍 객사리 155-1, 안정로 146-5의 제5층 제507호입니다. 감정평가상 도시형생활주택으로 이용 중이고, 건물은 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인일은 2018.02.07입니다. 소유자 정충원은 2022.05.16 매매를 원인으로 2022.05.19 소유권을 취득했고 등기상 거래가액은 169,000,000원입니다.
이 사건의 핵심은 등기 순서만 보면 단순하지 않습니다. 2018년 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당은 2021.03.30 이미 말소됐고, 현재 말소기준권리는 2022.12.09 국민건강보험공단 압류입니다. 그런데 임차인 엄단희의 전입·점유가 2021.03.30로 그보다 빠릅니다. 따라서 확약이 없었다면 최저가가 내려갈수록 미배당 보증금 인수가 커져 실질취득액이 보증금 수준에서 쉽게 낮아지지 않는 전형적인 대항력 인수형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 객사리 155-1 5층 507호 · 안정로 146-5 |
| 물건종류 / 이용 | 다세대 · 도시형생활주택 · 대상면적 78.99㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 소유자 | 정충원 · 2022.05.19 소유권 취득 · 거래가액 169,000,000원 |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 83,790,000원 (3회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,994,127원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
① 권리 흐름 — 확약 전에는 인수형, 확약 후 실질 0원
2018.02.13 경인북부수산업협동조합 근저당권은 채권최고액 2,197,000,000원으로 설정됐지만 2021.03.30 일부포기로 등기부상 말소됐습니다. 현재 말소기준은 2022.12.09 국민건강보험공단 압류이고, 그 뒤의 임차권등기와 2025.05.29 강제경매개시결정은 매각으로 소멸 대상입니다.
② 임차인 — 실제 임차인 1명, 경정등기는 별도 임차인이 아니다
| 임차인 | 점유 / 보증금 | 전입·확정 | 대항력 | 우선변제 | 승계·확약 |
|---|---|---|---|---|---|
| 엄단희 | 507호 전부 169,000,000원 | 전입 2021.03.30 확정일자 2021.03.04 등기 경정 2021.03.18 | 대항력 있음 | 우선변제 가능 배당요구 2023.06.01 | 확약 제출 주택도시보증공사(양도전: 엄단희) |
2023.08.09의 을구 3-2는 3번 임차권의 확정일자를 2021.03.18로 경정한 등기이므로 별도의 두 번째 실제 임차인으로 보지 않습니다. 실제 임차인은 엄단희 1명입니다.
확약이 없다고 가정한 배당 룰상 현재 최저가에서는 엄단희 보증금 미배당액 87,118,220원이 매수인 인수로 계산됩니다. 그러나 제출된 확약을 적용하면 해당 임차인에 대한 실질 인수는 0원입니다.
③ 시세 비교 — 74.2% 할인보다 ‘-31.0% 추세’를 같이 봐야 한다
면적이 맞는 거래 12건의 전체 평균은 159,450,000원이지만, 이 값에는 과거 169,000,000원~177,000,000원대 거래가 다수 포함돼 있습니다. 가격 판단에서는 더 최근 자료를 우선해야 합니다. 최근 12개월 거래는 2026.07의 113,000,000원 1건이고, 이 금액이 최신 거래이자 최근 12개월 평균입니다.
| 거래월 | 면적 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.87㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2024.11 | 78.81㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 78.81㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 78.81㎡ | 2 | 99,900,000원 |
| 2023.07 | 78.81㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.12 | 78.81㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2022.12 | 78.81㎡ | 4 | 171,500,000원 |
| 2022.07 | 78.81㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 78.81㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 78.81㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.05 | 78.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 78.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 159,450,000원 |
확약을 적용한 실질취득 83,790,000원은 최근 12개월 평균·최신 거래 113,000,000원의 74.2%입니다. 현재 가격 자체는 최근 거래보다 낮습니다. 다만 최근 시세가 과거 구간보다 -31.0% 내려온 것으로 집계돼, 전체 평균 159,450,000원을 기준으로 싸다고 평가하는 것은 부적절합니다.
④ 예상배당표 (매각가 83,790,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,908,220원 |
| 1. 임차인 엄단희 보증금 · 우선변제 | 169,000,000원 | 81,881,780원 |
| 2. 경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 181,994,127원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당 계산만 놓고 보면 엄단희 보증금 중 87,118,220원이 미배당되어 원래 매수인 인수로 넘어가는 구조입니다. 그러나 2026.06.01 확약에 따라 이 임차인은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 실질 인수는 0원으로 반영합니다.
| 회차 시나리오 | 최저가 | 룰상 임차인 인수 | 확약 반영 실질 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 · 3회 유찰 · 49% | 83,790,000원 | 87,118,220원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 39% | 67,032,000원 | 103,574,576원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 · 31% | 53,625,600원 | 116,739,661원 | 0원 |
확약이 없으면 낙찰가가 낮아질수록 미배당 보증금 인수가 커지는 구조입니다. 본 건은 확약 때문에 엄단희 관련 실질 인수가 0원으로 바뀝니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용초등학교 북서측 인근. 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고, 인근 버스정류장 거리와 운행빈도 등을 고려한 대중교통 사정도 보통으로 평가됐습니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층, 사용승인 2018.02.07. 위생·급배수, 도시가스 개별난방, 화재탐지, 승강기 설비가 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북측 약 4~5m 포장도로에 접합니다.
- 규제. 제1종일반주거지역, 상대보호구역, 비행안전제5구역, 문화재보호구역기타 등에 해당하며 공부와의 차이는 없습니다.
- 토지. 대 1,065.0㎡, 평지·사다리형·소로각지, 공시지가 814,700원/㎡입니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 확약서 원문 확인. 이 사건의 인수 0원 판단은 2026.06.01 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약에 달려 있습니다. 입찰 전 해당 확약의 원문과 적용 범위를 반드시 대조해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 2023.08.09 경정등기는 3번 임차권의 확정일자를 2021.03.18로 고친 내용입니다. 별도 임차인 신고로 오인하지 않도록 원등기와 함께 확인해야 합니다.
- 최근 시세 우선. 전체 평균 159,450,000원보다 최신 113,000,000원과 최근 추세 -31.0%를 우선해 낙찰가 상한을 검토해야 합니다.
- 거래량 확인. 최근 12개월 거래가 1건뿐이고 24세대 규모이므로, 낙찰 후 환금기간과 재매각 가격을 보수적으로 잡는 편이 안전합니다.
- 경매 반복성. 현재 이미 3회 유찰됐고 집계 평균 유찰은 2.6회입니다. 낮아진 최저가가 곧바로 높은 시장수요를 뜻하는 것은 아닙니다.
맺으며 — “인수형을 확약이 풀었지만, 하락장은 남아 있다”
이 사건을 최저가 83,790,000원만 보고 판단하면 절반만 보는 것입니다. 엄단희는 보증금 169,000,000원, 전입 2021.03.30의 대항력 임차인이라 원칙적으로는 현재 회차에서 87,118,220원이 미배당돼 매수인에게 넘어갈 수 있는 구조입니다. 하지만 주택도시보증공사의 확약으로 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로, 이 임차인에 관한 실질 인수는 0원입니다.
따라서 가격 비교의 기준은 보증금 169,000,000원이 아니라 확약 반영 실질취득 83,790,000원입니다. 이 금액은 최근 거래·최근 12개월 평균 113,000,000원의 74.2%로 숫자상 할인폭은 분명합니다. 그러나 최근 추세는 -31.0%, 최근 12개월 거래는 단 1건이고 현재 3회 유찰입니다. 결론은 권리위험은 확약으로 상당 부분 해소됐지만, 가격 판단은 하락 추세와 환금성을 보수적으로 볼 것입니다.
