수원지방법원 2025타경41954. 평택시 팽성읍 객사리의 도시형생활주택 제5층 제507호입니다. 감정 이용상태는 도시형생활주택이며, 전용면적 비교 기준은 78.99㎡입니다. 현재 소유자 정충원은 2022년 매매가 169,000,000원에 소유권을 취득했고, 주택도시보증공사가 181,994,127원을 청구하며 강제경매를 신청했습니다.
권리의 출발점은 2018.02.13. 설정된 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 채권최고액은 2,197,000,000원이며 공동담보목록 제2018-232호가 붙어 있습니다. 이후 국민건강보험공단 압류, 엄단희 임차권등기, 주택도시보증공사의 경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각 시 소멸합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41954 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 팽성읍 객사리 155-1 제5층 제507호 도로명: 경기도 평택시 팽성읍 안정로 146-5 |
| 물건종류 / 이용상태 | 다세대 · 도시형생활주택 · 전용면적 비교 기준 78.99㎡ · 지상 5층 중 5층 |
| 사용승인 / 세대수 | 2018.02.07 / 24세대 |
| 소유자 | 정충원 (2022.05.19. 소유권이전, 거래가 169,000,000원) |
| 감정가 / 최저가 | 171,000,000원 / 171,000,000원 (1회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 181,994,127원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 선순위 근저당 뒤의 임차권
말소기준은 2018.02.13. 경인북부수산업협동조합 근저당권입니다. 엄단희의 전입·점유개시는 2021.03.30.로 말소기준보다 늦습니다. 따라서 등기된 임차보증금 169,000,000원은 낙찰자가 보증금 반환채무로 승계하는 대항력 인수형이 아닙니다. 매각물건명세서상 주택도시보증공사는 엄단희로부터 보증금채권을 양도받은 신청채권자이며, 별도의 실제 임차인으로 중복 계산하지 않습니다.
② 임차인 분석 — 실제 임차인 1명, 인수는 실질 0원*
| 임차인 / 점유 | 전입·점유 | 확정일자 | 보증금 | 판정 |
|---|---|---|---|---|
| 엄단희 507호 전부 | 2021.03.30 | 2021.03.18 임차권 경정 반영 | 169,000,000원 | 대항력 없음 우선변제권 주장 HUG 승계 인수 실질 0원* |
* 확약 적용 전 권리순위 판정에서도 엄단희의 전입일이 말소기준일보다 늦어 룰상 매수인 인수액은 0원입니다. 을구 3-2는 동일 임차권의 확정일자 경정으로, 별도 임차인이나 별도 보증금으로 합산하지 않습니다.
③ 시세 비교 — 최저가가 아니라 실질취득 1.71억으로 봐야 한다
매수인 인수가 실질 0원이므로 실질취득액은 최저가 171,000,000원과 같습니다. 전체 12건 평균은 159,450,000원이지만, 과거 1.7억대 거래가 포함돼 현재 가격 판단 기준으로는 부풀려질 수 있습니다. 최근 12개월 평균과 최신 거래는 모두 113,000,000원이며, 실질취득액은 이 최근 시세의 151.3%입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 78.87㎡ | 3 | 113,000,000원 |
| 2024.11 | 78.81㎡ | 2 | 165,000,000원 |
| 2024.03 | 78.81㎡ | 3 | 170,000,000원 |
| 2023.11 | 78.81㎡ | 2 | 99,900,000원 |
| 2023.07 | 78.81㎡ | 3 | 165,000,000원 |
| 2022.12 | 78.81㎡ | 5 | 177,000,000원 |
| 2022.12 | 78.81㎡ | 4 | 171,500,000원 |
| 2022.07 | 78.81㎡ | 5 | 175,000,000원 |
| 2022.06 | 78.81㎡ | 5 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 78.81㎡ | 3 | 168,000,000원 |
| 2022.05 | 78.99㎡ | 2 | 170,000,000원 |
| 2022.05 | 78.99㎡ | 5 | 169,000,000원 |
| 전체 평균 | — | 12건 | 159,450,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 1건 | 113,000,000원 |
가격 추세도 최근 구간이 과거 구간보다 -31.0%입니다. 최저가가 전체 평균의 107.2%인 데다 최근 시세의 151.3%이므로, 현재 회차를 두고 시세보다 저렴하거나 가격 메리트가 있다고 평가할 근거가 없습니다.
④ 예상배당표 (매각가 171,000,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 3,194,000원 |
| 1. 근저당 · 경인북부수산업협동조합 | 2,197,000,000원 | 167,806,000원 |
| 2. 신청채권자 · 주택도시보증공사 | 181,994,127원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
총 채권액 2,378,994,127원 중 채권자 예상배당은 167,806,000원이며, 미배당은 2,211,188,127원입니다. 주택도시보증공사의 예상배당은 0원이지만 대항력 포기 및 임차권등기 말소 확약으로 매수인 인수는 실질 0원*입니다. 당해세·최우선변제는 미반영입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 추가 하락에도 최근 시세 확인이 우선
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 1회 유찰 · 100% | 171,000,000원 | 167,806,000원 | 2,211,188,127원 | 0원 |
| 2회 유찰 시 80% | 136,800,000원 | 134,084,800원 | 2,244,909,327원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 64% | 109,440,000원 | 107,107,840원 | 2,271,886,287원 | 0원 |
2회 유찰 시 매각가는 136,800,000원으로 낮아지지만 여전히 최근 12개월 평균 및 최신 거래 113,000,000원보다 높습니다. 3회 유찰 시 109,440,000원은 최신 거래와 가까워지지만, 단일 최신 거래의 층·상태 차이와 추가 시세 변동을 확인해야 합니다. 유찰 횟수만으로 가격 안전성이 자동 확보되는 물건은 아닙니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 부용초등학교 북서측 인근으로 단독·다가구주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재하며 주위 환경은 보통입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 용이하고 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도를 고려한 대중교통 여건은 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 지상 5층 건물의 5층 507호로, 위생·급배수설비, 도시가스 개별난방, 화재탐지설비 및 승강기가 설치돼 있습니다.
- 도로. 남서측 약 8m, 북측 약 4~5m 포장도로에 각각 접한 평탄한 사다리형 토지입니다.
- 규제. 제1종일반주거지역이며 상대보호구역, 비행안전제5구역, 문화재보호 관련 구역, 토지거래계약 허가구역 등이 포함됩니다.
- 공부상 상태. 공부와의 차이 및 위반건축물 사항은 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 24세대 소규모 도시형생활주택으로 최근 12개월 실거래가 1건이며, 최근 가격 추세는 -31.0%입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 최근 시세 우선. 과거 전체 평균보다 2026.07 최신 거래 113,000,000원과 최근 12개월 평균 113,000,000원을 우선해 응찰가를 판단해야 합니다.
- 확약서 원본 확인. 2026.06.01. 제출된 대항력 포기·임차권등기 말소 확약의 제출 주체, 적용 대상 및 원문을 매각물건명세서에서 재확인해야 합니다.
- 임차권 경정 확인. 을구 3-2의 확정일자 2021.03.18. 경정과 을구 3 임차권이 동일 권리임을 원본 등기에서 대조해야 합니다.
- 현장 점유 확인. 임차권등기와 실제 점유 상태는 다를 수 있으므로 현재 점유자와 인도 가능 시점을 조사해야 합니다.
- 공동담보 확인. 경인북부수산업협동조합 근저당은 공동담보목록 제2018-232호가 있으므로 근저당 변동과 일부포기 등기의 효력을 원본으로 확인해야 합니다.
- 관리비·공과금. 공용부분 관리비 체납과 각종 공과금, 당해세 존재 여부를 별도로 확인해야 합니다.
- 가격 하락 반영. 2회 유찰 시 136,800,000원도 최근 거래 113,000,000원보다 높습니다. 유찰 자체를 가격 메리트로 해석하지 말아야 합니다.
맺으며 — “인수 0원과 가격 안전은 별개다”
이 사건은 엄단희 임차보증금 169,000,000원이 등기돼 있고 신청채권자 주택도시보증공사의 예상배당도 0원이지만, 전입이 말소기준보다 늦고 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 있어 매수인 인수는 실질 0원*으로 정리됩니다. 권리상 핵심 위험은 상당 부분 통제돼 있습니다.
그러나 현재 실질취득액 171,000,000원은 최신 거래와 최근 12개월 평균 113,000,000원의 151.3%입니다. 전체 평균 159,450,000원보다도 높고, 거래 추세는 -31.0%이며, 24세대 소규모 도시형생활주택이라는 환금성 조건도 겹칩니다. 권리는 확인 가능하지만 현재 가격은 보류가 타당합니다. 이 물건의 승부처는 임차보증금 인수가 아니라 최근 하락한 시장가격에 맞는 응찰가 설정입니다.