인수 0원보다 먼저 볼 것은 ‘농취증·제시외·공부차이’ — 안성 죽산리 170-2

수원지방법원 2025타경41967. 안성시 죽산면 죽산리 170-2 토지와 건물을 일괄매각하는 사건입니다. 표시상 용도는 연립/다세대 + 토지이지만, 감정 당시 실제 이용상태는 단독주택(법당)입니다. 1층은 공부상 창고이나 현황 주택으로, 2층은 공부상 주택이나 현황 법당 및 주택으로 이용 중입니다. 여기에 2층 공부상 면적은 99.89㎡이지만 현황 실측면적은 약 119.3㎡로 확인돼, 권리분석뿐 아니라 건축물 현황과 인허가 관계를 함께 점검해야 합니다.

현재 최저매각가는 225,867,000원으로 감정가 460,953,400원의 49%까지 내려왔습니다. 그러나 비교 가능한 실거래 표본이 확인되지 않은 상태에서 감정가 대비 할인율만 보고 “싸다”고 판단할 수는 없습니다. 특히 농지취득자격증명, 제시외 건물의 경계, 공부와 현황의 불일치가 취득 후 이용과 처분에 직접 영향을 줄 수 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 과거 말소권리와 현재 기준권리를 구분해야 한다

등기 흐름을 시간순으로 보면 1998년 죽산농업협동조합 근저당과 2000년 안성신용협동조합 근저당은 2018.06.21 말소됐고, 2018년 옹진수산업협동조합 근저당도 2021.07.22 말소됐습니다. 2018년 설정된 부동산신탁 역시 2021.07.22 신탁재산 귀속으로 말소됐습니다.

따라서 기재된 말소등기까지 반영하면 현재 경매에서 실질적으로 확인해야 할 말소기준권리는 2021.08.03 박용근 명의 채권최고액 700,000,000원 근저당입니다. 이 근저당권은 2024.05.24 협의분할에 의한 상속으로 이하연에게 이전됐고, 이하연이 2025.05.27 임의경매를 신청했습니다. 이후의 경기신용보증재단 가압류와 서울보증보험 가압류는 매각으로 소멸하는 구조입니다.

② 가격 판단 — 49%는 ‘유찰률’이지 ‘시세 할인율’이 아니다

감정가 460,953,400원에서 두 차례 유찰돼 현재 최저가는 225,867,000원입니다. 배당 시뮬레이션상 매수인 인수액이 0원이므로 최저가에 낙찰된다고 가정한 실질취득액도 225,867,000원입니다.

다만 동일하거나 유사한 이용형태의 실거래 비교값이 확인되지 않아, 현재 가격이 실제 시장가보다 낮은지는 판단할 수 없습니다. 농촌지역의 토지·주택·법당 복합 이용물건은 일반 공동주택보다 수요층이 좁고, 건축물 현황과 농지 관련 조건에 따라 환금성이 크게 달라질 수 있습니다. 따라서 감정가 대비 49%만으로 가격 가점을 주기 어렵습니다.

③ 예상배당표 (매각가 225,867,000원 가정)

채권 총액 824,547,457원 중 예상 배당액은 221,904,862원이며, 미배당액은 602,642,595원입니다. 매수인 인수액은 0원으로 계산됐습니다. 다만 표에는 등기상 말소 이력이 확인되는 과거 권리도 포함돼 있으므로 실제 배당은 최신 등기, 채권신고, 배당요구 및 법원의 배당표에 따라 달라질 수 있습니다. 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.

④ 현황·농지·제시외 위험

• 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 입찰보증금은 반환되지 않습니다.
• 일괄매각. 제시외 건물과 수목은 포함되지만, 기호 (1) 및 기호 (4) 양 지상의 비닐하우스 1동은 이동·철거가 용이해 평가와 매각에서 제외됩니다.
• 인접필지 걸침 가능성. 제시외 건물 (ㄴ)은 기호 (1) 토지와 인접필지 양 지상에 소재하는 것으로 보여 경계와 소유관계를 확인해야 합니다.
• 토지 현황 차이. 기호 (3)~(5) 토지는 공부상 지목이 답이지만 현재 주거나지 상태입니다.
• 건물 용도 차이. 기호 (2) 1층은 공부상 창고이나 현재 주택, 2층은 공부상 주택이나 현재 법당 및 주택으로 이용 중입니다.
• 면적 차이. 2층은 공부상 99.89㎡이나 현황 실측면적은 약 119.3㎡입니다.

⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 안성시 죽산면 죽산리 죽산중학교 남동측 인근이며, 농경지·단독주택·임야 등이 혼재합니다.
• 교통. 물건까지 차량 접근이 가능하고, 인근 노선버스정류장의 위치와 운행빈도를 고려한 대중교통 이용사정은 보통입니다.
• 건물. 철근콘크리트·조적조 평슬라브지붕 2층 건물이며, 외벽은 벽돌쌓기 등, 내벽은 벽지도배와 일부 타일, 창호는 샷시창호입니다.
• 설비. 위생·급배수설비가 갖춰져 있고 유류보일러 난방설비가 설치돼 있습니다.
• 용도지역. 도시지역·자연녹지지역이며 자연보전권역, 공장설립제한지역, 배출시설설치제한지역, 가축사육제한구역, 역사문화환경보존지역, 중점경관관리구역에 해당합니다.
• 토지규제. 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 여부와 취득 후 이용 제한을 확인해야 합니다.
• 환금성. 농촌지역의 토지·단독주택·법당 복합 이용물건으로 일반 주택보다 수요층이 제한될 수 있으며, 공부차이와 농지 조건이 재매각에 영향을 줄 수 있습니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 농지취득자격증명 선확인. 발급 가능 여부와 발급에 필요한 조건을 확인한 뒤 입찰해야 합니다. 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
• 매각대상 경계 확인. 기호별 토지, 건물, 수목, 제시외 건물과 매각 제외 비닐하우스의 위치를 현장에서 특정해야 합니다.
• 인접필지 침범 여부. 제시외 건물 (ㄴ)의 지적경계, 소유관계, 철거 또는 사용협의 가능성을 확인해야 합니다.
• 건축물대장·현황 대조. 1층 용도와 2층 용도·면적 차이에 대한 위반 여부, 원상회복·추인 가능성, 비용을 확인해야 합니다.
• 점유관계 재조사. 확인된 임차인은 없지만 임대관계가 미상이므로 실제 점유자, 전입관계와 인도 가능성을 확인해야 합니다.
• 최신 등기 재확인. 과거 말소 근저당과 신탁, 2021년 근저당 이전관계, 후순위 가압류의 소멸 여부를 최신 등기부와 매각물건명세서로 대조해야 합니다.
• 가격 상한 별도 산정. 감정가 대비 49%를 시세 할인율로 보지 말고 토지 가치, 건물 적법성, 경계 문제, 농지 조건과 처분 가능성을 반영해 응찰가를 정해야 합니다.
• 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·토지 및 건축물 공부를 직접 확인해야 합니다.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 단순 안전물건”

이 사건은 배당 계산상 매수인 인수액이 0원이고, 2021년 근저당 이후의 가압류가 매각으로 소멸하는 구조입니다. 그러나 권리 인수만 보고 안전형으로 분류하기에는 물건 자체의 변수가 많습니다. 농지취득자격증명을 기한 내 제출하지 못하면 보증금을 돌려받지 못하고, 제시외 건물이 인접필지에 걸쳐 있을 가능성이 있으며, 1층 용도와 2층 용도·면적도 공부와 다릅니다.

최저가는 감정가의 49%까지 내려왔지만, 비교 가능한 실거래가 확인되지 않는 상황에서 이를 곧바로 시세 할인으로 해석할 수 없습니다. 권리 인수는 제한적이지만 취득 절차와 물건 현황은 복잡한 특수물건입니다. 농취증 발급 가능성, 경계측량, 건축물 적법성, 점유관계와 재매각 수요를 모두 확인한 뒤에만 가격 판단이 가능합니다.