수원지방법원 2025타경41977. 평택시 고덕면 해창리 에스타워프라임 1층 111호입니다. 집합건축물대장상 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)이고, 감정 실지조사 당시 내부는 공실이었습니다. 등기사항전부증명서상 건물 명칭은 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장상 명칭은 ‘에스타워프라임 1’로 서로 다르게 기재돼 있습니다.
권리 구조는 비교적 단순합니다. 2021.12.10 설정된 신한은행 근저당권 456,000,000원이 말소기준권리이고, 그 뒤의 임의경매개시결정과 평택시·국의 압류는 모두 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 회차 배당 시나리오상 매수인이 승계하는 금액은 0원입니다. 다만 4회 유찰이라는 숫자 자체는 가격이 크게 내려왔다는 사실만 보여줄 뿐, 별도의 실거래 자료가 없는 만큼 이를 곧바로 ‘시세보다 싸다’는 근거로 삼을 수는 없습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41977 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층 111호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 용도 / 이용상태 | 대지 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 111호 |
| 소유자 | 백승진 · 단독소유 |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 140,459,000원 (4회 유찰) |
| 청구금액 | 378,227,281원 |
| 경매개시 채권자 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸
2021.09.24 케이비부동산신탁 명의의 신탁등기가 있었으나 등기부상 이미 말소됐고, 2021.12.10 백승진에게 소유권이 이전됐습니다. 같은 날 설정된 주식회사신한은행 근저당권 456,000,000원이 말소기준입니다. 이후 2025.05.26 임의경매개시결정, 2025.11.14 평택시 압류, 2026.02.02 국 압류는 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.
② 가격 구조 — 감정가 24.01%까지 내려왔지만 시세 비교는 별개
현재 최저매각가는 140,459,000원으로 감정가 585,000,000원의 24.01% 수준입니다. 이미 4회 유찰됐고, 다음 시나리오는 5회 유찰 시 98,321,300원, 6회 유찰 시 68,824,910원입니다.
| 회차 시나리오 | 감정가 대비 | 매각가 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 24.01% | 140,459,000원 | 318,307,426원 |
| 5회 유찰 시 | 16.81% | 98,321,300원 | 359,848,483원 |
| 6회 유찰 시 | 11.76% | 68,824,910원 | 388,813,938원 |
③ 예상배당표 (매각가 140,459,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,766,426원 |
| 2. 근저당 · 주식회사신한은행 | 456,000,000원 | 137,692,574원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차 가정에서 근저당권 채권최고액 456,000,000원 중 137,692,574원이 배당되고 318,307,426원이 미배당으로 남는 계산입니다. 소유자 잔여는 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않은 계산입니다.
④ 입지·이용·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 고덕동 고덕초등학교 남서측 근거리에 위치하며, 고덕국제화지구 내 공장(지식산업센터)·근린생활시설·업무시설·공원이 혼재합니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선 버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편으로 평가됐습니다.
- 이용상태. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이고 실지조사 당시 공실입니다.
- 도로. 남측 약 20m, 북서측·북동측 약 12m~15m, 서측 약 8m 도로에 각각 접합니다.
- 토지. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 토지 형상. 대체로 등고평탄한 사다리형에 가까운 토지로 집합건축물의 건부지로 이용 중입니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·화재경보 및 탐지·소화·주차장 시설이 설치돼 있습니다.
- 건물 명칭. 등기사항전부증명서에는 ‘에스타워프라임’, 집합건축물대장에는 ‘에스타워프라임 1’로 기재돼 있습니다.
- 위반건축물. 위반 사항은 확인되지 않았습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 시세 확인. 감정가 대비 24.01%라는 숫자만 보고 저가 매수로 판단하지 말고, 같은 건물·인근의 1층 일반음식점 또는 근린생활시설 실거래와 임대료를 직접 대조하세요.
- 공실 원인 확인. 현재 공실인 만큼 단순 퇴거인지 장기 공실인지, 실제 임차수요와 예상 공실기간을 현장에서 확인하세요.
- 상호 부착 상태 확인. ‘독점부동산’ 상호가 부착돼 있었으나 내부는 공실로 조사됐습니다. 실제 사용관계와 점유상태를 매각 전 다시 확인하세요.
- 건물명 상이. 등기상 명칭과 집합건축물대장상 명칭이 다르므로 목적물 동일성 및 관련 서류 표기를 원본으로 대조하세요.
- 압류 관련 확인. 평택시·국 압류는 말소기준 이후 권리로 매각 소멸 예정이지만, 실제 세금 관련 배당관계는 원본 배당요구·교부청구 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 현장 상태를 입찰 직전 다시 확인하세요.
맺으며 — 권리는 단순하지만, 가격 판단 자료가 부족한 4회 유찰 상가
이 사건의 권리분석 핵심은 명확합니다. 2021.12.10 신한은행 근저당권이 말소기준이고, 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸하며 현재 계산상 매수인 인수액은 0원입니다. 반면 물건 자체는 1층 제2종근린생활시설(일반음식점), 현재 공실, 4회 유찰이라는 특성이 겹칩니다. 최저가는 140,459,000원까지 내려왔지만 비교 실거래가 제시되지 않아 이를 ‘시세보다 싸다’고 평가할 수는 없습니다. 따라서 이 물건은 권리 위험보다 실제 임대수요·공실기간·동종 상가 가격을 확인하는 작업이 더 중요한 사건입니다.
