수원지방법원 2025타경41977. 평택 고덕면 해창리 에스타워프라임 1층 111호입니다. 사건 분류는 대지이며, 감정평가서상 실제 용도는 제2종근린생활시설(일반음식점)입니다. 현장에는 ‘독점부동산’ 상호가 부착되어 있으나 내부는 공실 상태로 조사됐습니다. 권리구조는 단순합니다. 백승진 씨가 소유권을 취득한 2021년 12월 10일 같은 날 신한은행이 채권최고액 456,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 근저당이 말소기준권리입니다.
이후 2025년 임의경매개시결정, 평택시 압류, 국 압류가 차례로 등기됐지만 모두 말소기준권리보다 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다. 임차인 신고도 없고 현황상 공실이므로 낙찰자가 승계할 임차보증금도 없습니다. 따라서 현재 최저매각가 286,650,000원에 낙찰된다고 가정하면, 권리상 실질취득금액은 286,650,000원으로 동일합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41977 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 1층 111호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 고덕면 도시지원1길 111 |
| 물건종류 / 이용 | 대지 · 집합건물 1층 111호 · 제2종근린생활시설(일반음식점) · 공실 |
| 건물 | 철근콘크리트구조 10층 건물 내 1층 · 위생·급배수·승강기·소방·주차장 설비 |
| 소유자 | 백승진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 585,000,000원 / 286,650,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 에프에스에스비2503유동화전문유한회사 / 378,227,281원 |
| 매각기일 | 2026.07.14 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 매각으로 소멸
말소기준권리는 2021년 12월 10일 접수된 신한은행 근저당권 456,000,000원입니다. 2025년 5월 26일 임의경매개시결정과 이후 평택시·국 압류는 모두 후순위이므로 매각으로 소멸합니다. 배당 부족이 생기더라도 근저당권자의 미회수채권일 뿐, 배당 시뮬레이션상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
② 가격 판단 — 49% 할인율이 곧 시세 할인율은 아니다
현재 최저매각가는 286,650,000원으로 감정가 585,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 감정가보다 298,350,000원 낮지만, 감정가 대비 할인율은 시장가 대비 할인율과 다릅니다. 동일 호수나 유사한 근린생활시설의 최근 12개월 실거래 평균·최신 거래가격이 확인되지 않으므로, 이 물건이 실제 시세보다 저렴한지는 별도의 현장조사와 임대·매매사례 확인 없이는 판단할 수 없습니다.
| 회차 가정 | 최저매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 286,650,000원 | 49% | 174,163,100원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 200,655,000원 | 34% | 258,954,170원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 140,458,500원 | 24% | 318,307,919원 | 0원 |
유찰이 한 차례 더 진행될 때마다 근저당권자의 미배당액은 커지지만, 그 부족액이 매수인에게 넘어오지는 않습니다. 다만 가격이 낮아진다는 사실과 향후 매각·임대가 쉽다는 것은 별개의 문제입니다. 일반음식점 용도의 공실 근린생활시설은 배후수요, 가시성, 동선, 전용면적, 관리비, 업종 제한과 예상 임대료가 확인돼야 적정 입찰가를 계산할 수 있습니다.
③ 예상배당표 (매각가 286,650,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 | 미배당 |
|---|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 4,813,100원 | - |
| 1. 근저당 · 주식회사신한은행 | 456,000,000원 | 281,836,900원 | 174,163,100원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 | - |
집행비용을 제외한 매각대금 전액이 근저당 배당에 투입되어도 174,163,100원이 미배당됩니다. 평택시·국 압류와 당해세, 최우선변제 등은 별도로 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다. 배당 부족과 별개로 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 주위환경. 고덕초등학교 남서측 근거리에 있으며, 고덕국제화지구 내 공장·지식산업센터, 근린생활시설, 업무시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.
- 교통. 차량 출입이 원활하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 제반 교통상황은 무난한 편입니다.
- 접도. 남측 약 20m, 북서측·북동측 약 12m~15m, 서측 약 8m 도로에 접하는 중로각지입니다.
- 용도·현황. 집합건축물대장상 제2종근린생활시설(일반음식점)이며 실제 조사 당시 공실입니다.
- 토지. 평지의 사다리형 토지로 집합건축물인 아파트형공장 및 근린생활시설의 건부지로 이용 중이며, 공시지가는 1,656,000원/㎡입니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역에 포함되고, 중로2류·중로3류·소로3류 도로에 접합니다.
- 시설. 위생·급배수·승강기·화재경보·탐지·소화·주차장 설비가 설치되어 있으며, 위반건축물 사항은 확인되지 않습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 공실 재확인. ‘독점부동산’ 상호가 남아 있으므로 실제 인도 상태, 내부 잔존물, 출입 가능 여부를 현장에서 다시 확인하세요.
- 건물명 대조. 등기부의 에스타워프라임과 건축물대장의 에스타워프라임 1이 동일한 1층 111호를 가리키는지 도면·대장·현황을 대조하세요.
- 시세 조사. 감정가 대비 49%만으로 저가 여부를 판단하지 말고, 같은 건물 1층과 인근 일반음식점 용도 호실의 최신 매매·임대 사례를 확인하세요.
- 임대수익 검증. 예상 보증금·월세, 관리비, 공실기간, 중개보수, 인테리어비를 포함한 순수익률을 계산하세요.
- 업종 적합성. 일반음식점 영업에 필요한 급배수·배기·전력·소방·주차 조건과 관리규약상 업종 제한을 확인하세요.
- 압류·세금 확인. 평택시와 국 압류는 매각으로 소멸 예정이나, 당해세 여부와 실제 배당순위는 매각물건명세서와 교부청구내역 원본으로 확인하세요.
- 토지 규제 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약에 관한 허가구역 관련 적용 절차를 관할 기관 자료로 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서·건축물대장을 직접 열람해 변경사항이 없는지 최종 확인하세요.
맺으며 — 권리는 합격, 가격과 활용성은 검증 필요
이 물건의 장점은 분명합니다. 임차인 0명, 공실, 매수인 인수 0원이며 말소기준권리 뒤의 경매개시결정과 압류는 매각으로 소멸합니다. 권리만 놓고 보면 복잡한 함정은 드러나지 않습니다.
그러나 현재 최저가가 감정가의 49%라는 이유만으로 투자성이 확보되는 것은 아닙니다. 이미 2회 유찰됐고, 물건은 주거용이 아니라 일반음식점 용도의 공실 근린생활시설입니다. 최신 실거래 비교가격과 임대수익이 확인되지 않은 상태에서는 286,650,000원이 시세보다 낮은지조차 단정할 수 없습니다. 결론은 권리상 인수 위험은 낮지만, 가격·임대수요·환금성을 확인하기 전에는 보수적으로 접근해야 하는 물건입니다.