수원지방법원 2025타경41989. 평택시 포승읍 도곡리 ‘포승삼부르네상스2단지’ 201동 10층 1005호, 전용 84.9978㎡ 아파트입니다. 방 3개, 주방 및 식당, 거실, 욕실 2개, 발코니 구조로 이용 중이며 전체 12층 가운데 10층입니다. 현재 소유자 장세종은 2021년 2월 22일 이 물건을 거래가 155,000,000원에 취득했습니다.
등기에는 2006년 농업협동조합중앙회 근저당과 2015년 우리은행 근저당의 이력이 남아 있지만, 각각 2013년 5월 31일과 2021년 2월 2일 이미 말소됐습니다. 따라서 현재 매각으로 정리되는 권리의 기준은 장세종의 소유권 취득일과 같은 날 설정된 세종중앙신용협동조합 채권최고액 116,400,000원의 근저당입니다. 그 이후 대한민국의 350,000,000원 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸하며, 임차인 조사 내역도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41989 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 포승읍 도곡리 1109 포승삼부르네상스 2단지 제201동 제10층 제1005호 |
| 도로명주소 | 경기도 평택시 포승읍 여술로43번길 18 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 84.9978㎡ · 방3·거실·주방 및 식당·욕실2·발코니 · 12층 중 10층 |
| 소유자 | 장세종 (2021.02.22. 거래가 155,000,000원에 취득) |
| 감정가 / 최저가 | 229,000,000원 / 112,210,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 대한민국(평택세무서) / 350,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 과거 근저당은 말소, 현재 기준은 2021년 근저당
임차인 없음. 별도로 신고된 임차인이 없어 대항력·우선변제권·보증금 승계 문제는 확인되지 않습니다. 2021년 2월 22일 세종중앙신용협동조합 근저당이 현재 살아 있는 최선순위 담보권이고, 뒤에 설정된 대한민국 가압류와 강제경매개시결정은 매각으로 소멸합니다. 2023년 평택시 압류와 2025년 국 압류는 각각 2023년 8월 21일과 2025년 11월 7일 해제로 이미 말소됐습니다.
② 시세 비교 — 감정가는 높았지만 2회 유찰 후 가격은 낮다
포승삼부르네상스2단지는 2005년 11월 11일 준공된 426세대 아파트입니다. 대상 전용면적과 일치하는 84.9978㎡형의 최근 거래 12건 평균은 186,416,666원이고, 최신 거래는 2026년 6월 4층의 153,000,000원입니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.06 | 85.0㎡ | 4 | 153,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 11 | 160,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 5 | 201,000,000원 |
| 2026.05 | 85.0㎡ | 4 | 230,000,000원 |
| 2026.03 | 85.0㎡ | 6 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 7 | 180,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 10 | 203,000,000원 |
| 2026.02 | 85.0㎡ | 2 | 168,000,000원 |
| 2025.12 | 85.0㎡ | 1 | 180,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 8 | 191,000,000원 |
| 2025.11 | 85.0㎡ | 7 | 190,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | 84.9978㎡형 | 12건 | 186,416,666원 |
최근 거래 범위는 153,000,000원~230,000,000원입니다. 감정가 229,000,000원은 최근 최고 거래 230,000,000원에 가까워 최초 가격에는 여유가 거의 없었습니다. 그러나 2회 유찰된 현재 최저가 112,210,000원은 최근 12개월 평균의 60.2%이고, 최신 거래보다도 40,790,000원 낮습니다.
또한 대상 물건과 같은 10층 거래가 2026년 2월 203,000,000원에 확인됩니다. 개별 내부 상태와 거래 조건 차이는 확인해야 하지만, 현재 최저가는 최근 거래표의 최저가 153,000,000원보다도 낮아 가격상 안전마진을 확보한 구간입니다.
③ 예상배당표 (매각가 112,210,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 2,370,940원 |
| 1. 근저당 · 세종중앙신용협동조합 | 116,400,000원 | 109,839,060원 |
| 2. 가압류·신청채권 · 대한민국 | 350,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 등기상 살아 있는 최선순위 담보권을 기준으로 재배열한 예상표입니다. 과거 농업협동조합중앙회 근저당과 우리은행 근저당은 각각 이미 말소되어 현재 배당 대상에서 제외했습니다. 집행비용은 매각가의 약 2.1%로 제시된 2,370,940원을 적용했습니다. 당해세·법정 우선채권은 미반영될 수 있습니다.
④ 유찰 시나리오 — 추가 유찰은 가격을 더 낮추지만 필수는 아니다
| 회차 | 감정가 대비 | 매각가 | 채권자 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 49% | 112,210,000원 | 913,560,940원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 | 34% | 78,547,000원 | 946,666,846원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 24% | 54,982,900원 | 969,806,792원 | 0원 |
유찰이 추가되면 매각가는 78,547,000원과 54,982,900원으로 내려가지만, 매수인 인수액은 어느 시나리오에서도 0원입니다. 다만 현재 최저가부터 이미 최근 실거래 최저보다 낮기 때문에, 무조건 추가 유찰만 기다리기보다는 내부 상태·점유·관리비와 실제 경쟁 강도를 확인해 입찰 상한을 정하는 편이 합리적입니다.
⑤ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 도곡중학교 북서측 인근으로 아파트단지, 다세대주택, 중소규모 공장, 근린생활시설이 혼재하며 주위환경은 보통입니다.
- 교통. 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 노선버스 정류장이 있어 대중교통 이용 편의도 보통입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 12층 건물의 10층이며 위생·급배수, 소화전, 난방, 승강기 설비가 갖춰진 것으로 조사됐습니다.
- 단지. 포승삼부르네상스2단지는 426세대, 2005년 11월 11일 준공 단지입니다.
- 용도지역. 제2종일반주거지역 및 국가산업단지에 포함되고 대로3류·중로1류·중로2류와 접하며, 공시지가는 1,146,000원/㎡입니다.
- 규제. 가축사육제한구역, 절대보호구역·상대보호구역 저촉, 토지거래계약에 관한 허가구역 포함 사항이 확인됩니다.
- 물건 하자. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 사항도 확인되지 않았습니다.
- 환금성. 최근 동일 면적 거래 12건이 확인되지만 가격 범위가 153,000,000원에서 230,000,000원으로 넓어 내부 상태·층·거래 조건에 따른 가격 편차를 고려해야 합니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 말소기준 재확인. 2006년 농업협동조합중앙회 근저당은 2013년, 2015년 우리은행 근저당은 2021년 이미 말소됐습니다. 최신 등기부에서 2021년 세종중앙신용협동조합 근저당이 현재 최선순위인지 다시 확인해야 합니다.
- 점유·명도. 임차인 신고는 없지만 실제 점유자가 누구인지, 소유자 점유인지 현장과 현황조사 원본에서 확인해야 합니다.
- 내부 상태. 최근 거래가격 편차가 크므로 10층의 향·조망·수리 상태와 누수·결로·설비 상태가 입찰가를 크게 좌우할 수 있습니다.
- 체납 관리비. 공용부분 체납 관리비와 장기수선 관련 비용을 관리사무소에서 확인해야 합니다.
- 세금 우선순위. 신청채권자가 대한민국이고 압류 이력도 있으므로 당해세·법정기일과 실제 배당순위를 매각물건명세서 및 교부청구 내역으로 대조해야 합니다.
- 가격 상한. 현재 최저가는 최근 시세보다 낮지만 취득세, 명도비, 수리비, 체납관리비를 더한 총투입액을 기준으로 응찰 상한을 정해야 합니다.
- 매각 결과 확인. 매각기일은 2026.07.13로 기재돼 있으므로 낙찰·변경·유찰 여부와 다음 기일을 법원 원본에서 확인해야 합니다.
맺으며 — 권리는 단순하고, 가격은 2회 유찰 후 경쟁력이 생겼다
이 물건의 핵심은 등기부에 등장하는 오래된 근저당을 현재 권리로 오인하지 않는 것입니다. 농업협동조합중앙회 근저당은 2013년, 우리은행 근저당은 2021년 말소됐고, 실제 기준권리는 2021년 세종중앙신용협동조합 근저당입니다. 그 뒤의 대한민국 가압류와 강제경매 등은 매각으로 정리되며 임차인도 없어 매수인 인수액은 0원입니다.
가격 측면에서는 감정가 229,000,000원이 최근 거래 상단에 가까워 최초 회차의 매력은 약했지만, 2회 유찰 후 최저가 112,210,000원은 최근 12개월 평균 186,416,666원의 60.2%, 최신 거래 153,000,000원의 약 73.3%까지 내려왔습니다. 권리상 인수 없이 최근 거래보다 낮은 가격이므로 현장 상태와 세금·관리비를 확인한 뒤 응찰가를 정할 수 있는 가격 검토형 물건입니다. 결론은 권리 합격, 가격도 현재 회차부터 검토 가능입니다.