수원지방법원 2025타경41998. 경기도 안성시 동본동 89-4에 위치한 도시형생활주택 및 토지의 일괄매각 사건입니다. 건물의 외관상 이용 형태는 은성여관이라는 숙박업소이나, 현황조사와 감정평가에서는 폐문 또는 공실 상태로 파악되었습니다. 토지면적은 231.0㎡이고, 건물은 연와조 스라브지붕 단층 구조로 조사되었습니다. 제시외 건물도 매각대상에 포함됩니다.
가격만 보면 상당한 하락입니다. 감정가 405,095,000원이 4회 유찰을 거쳐 97,264,000원으로 낮아졌습니다. 하지만 이 사건에서 중요한 것은 감정가 대비 할인폭보다 현재 건물이 정상적으로 사용할 수 있는 상태인지, 토지와 건물의 실제 거래가치가 얼마인지입니다. 숙박업소로 사용되던 건물의 설비와 지하실을 확인하지 않고 감정가 대비 낙찰가만으로 투자성을 판단하는 것은 위험합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 동본동 89-4 도로명: 경기도 안성시 중앙로400번길 35 |
| 물건종류 | 도시형생활주택 + 토지 · 일괄매각 |
| 현황 이용상태 | 외관상 '은성여관' 숙박업소 · 현재 폐문 또는 공실 상태 |
| 건물구조 | 연와조 스라브지붕 단층 · 적벽돌쌓기 외벽 · 샷시 창호 |
| 토지 | 231.0㎡ · 대지 · 일반상업지역 · 평지 · 부정형 |
| 소유자 | 노문창 (2023.06.27 소유권이전) |
| 감정가 | 405,095,000원 |
| 최저매각가 | 97,264,000원 (4회 유찰) |
| 매각기일 | 2026.11.03 |
| 신청채권자 | 안산농업협동조합 |
| 청구금액 | 249,741,866원 |
| 말소기준권리 | 2023.06.27 안산농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 288,000,000원 |
| 제시외 건물 | 일괄매각에 포함 · 가액은 최저매각가격에 반영 |
| 지하실 | 7.27㎡ · 매각대상 포함 · 실재 여부 확인 불가 |
① 권리 흐름 — 말소기준과 근저당권 승계
권리관계의 중심은 2023.06.27 설정된 안산농업협동조합의 근저당권입니다. 채권최고액은 288,000,000원이며, 토지 동본동 89-4가 공동담보로 기재되어 있습니다. 이 근저당권이 말소기준권리입니다.
그 이후 등기된 2025.05.28 임의경매개시결정과 2026.04.08 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 권리입니다. 과거 흥국생명보험주식회사와 이민희 명의의 근저당권은 이미 말소되어 현재의 선순위 부담으로 보지 않습니다.
다만 2026.01.07 근저당권이전 등기를 통해 근저당권자가 농업협동조합자산관리회사로 변경된 이력이 있습니다. 이는 2023년 설정된 근저당권의 채권 승계 관계이므로 별도의 선순위 근저당권이 새로 설정된 것으로 해석해서는 안 됩니다. 배당받을 권리자의 최종 지위는 근저당권이전 등기 및 배당 관련 서류를 대조해야 합니다.
② 임차관계 — 보증금 200,000,000원의 의미
현황조사에는 굿네이버하우징(주) 노문창이라는 이름의 임차 관련 기재가 있습니다. 보증금은 200,000,000원, 전입신고일은 2023.08.14입니다.
| 임차 관련 명의 | 전입일 | 보증금 | 대항력 / 우선변제 / 승계 |
|---|---|---|---|
| 굿네이버하우징(주) 노문창 현황조사 기재 · 사용 부분 미상 |
2023.08.14 | 200,000,000원 | 대항력 없음 우선변제 미확인 승계 아님 |
핵심은 전입일의 선후관계입니다. 말소기준인 근저당권 설정일은 2023.06.27이고, 임차 관련 전입신고일은 2023.08.14입니다. 전입이 말소기준권리보다 늦기 때문에 대항력 없는 임차관계로 판정됩니다.
보증금 200,000,000원은 현재 최저매각가 97,264,000원보다 큽니다. 그러나 보증금이 낙찰가보다 크다는 사실만으로 매수인이 보증금을 인수하는 것은 아닙니다. 이 사건은 대항력이 없는 것으로 판정되어 있으므로, 보증금과 낙찰가의 차액을 매수인 부담으로 계산하지 않습니다.
전입신고: 2023.08.14
신고 보증금: 200,000,000원
매수인 인수액: 0원
따라서 현재 회차의 권리분석상 실질취득 기준액은 97,264,000원입니다. 취득 관련 부대비용과 물리적인 시설 정비 비용은 별도입니다.
③ 가격 분석 — 감정가의 24%가 시세의 24%는 아니다
현재 최저매각가는 감정가의 24.01%입니다. 그러나 이 비율은 어디까지나 감정평가액에 대한 최저매각가 비율입니다. 실제 거래 시세 대비 할인율이 아닙니다.
| 구분 | 금액 | 감정가 대비 | 판단 |
|---|---|---|---|
| 감정가 | 405,095,000원 | 100% | 감정평가 기준 |
| 현재 회차 · 4회 유찰 | 97,264,000원 | 24.01% | 현재 최저가 |
| 5회 유찰 시 | 68,084,800원 | 16.81% | 추가 유찰 가정 |
| 6회 유찰 시 | 47,659,360원 | 11.76% | 추가 유찰 가정 |
도시형생활주택이라는 물건종류와 달리, 현황상 숙박업소로 사용되던 건물이라는 점이 가격 판단의 핵심 변수입니다. 건물은 공실이며 위생급배수설비와 난방설비의 정상 작동 여부도 확인이 필요합니다. 지하실 7.27㎡는 매각대상에 포함되지만, 실재 여부를 확인하지 못한 상태입니다.
이처럼 활용성과 상태에 따라 가치가 달라질 수 있는 물건에서는 감정가보다 크게 내려왔다는 이유만으로 시세보다 저렴하거나 투자수익이 확보되었다고 판단할 수 없습니다. 실제 매매사례, 현재 건물 상태, 보수 가능성과 용도별 활용성을 대조한 뒤 응찰가를 결정해야 합니다.
④ 예상배당표 (매각가 97,264,000원 가정)
| 배당 항목 | 기준 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | — | 2,150,752원 |
| 1. 근저당권 · 안산농업협동조합 | 288,000,000원 | 95,113,248원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | — | 0원 |
| 합계 | — | 97,264,000원 |
집행비용은 추정액이며 당해세 및 임차인 최우선변제 등은 반영되지 않았습니다. 실제 배당은 채권액 확정, 우선순위, 세금 및 배당요구에 따라 달라질 수 있습니다. 근저당권은 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 이력이 있으므로 실제 배당권자는 별도 확인해야 합니다.
현재 회차에 최저매각가로 낙찰된다고 가정하면 집행비용 2,150,752원을 제외하고 근저당권 관련 예상배당은 95,113,248원입니다. 배당 시나리오상 채권최고액 288,000,000원을 기준으로 계산한 미배당액은 192,886,752원입니다.
여기서 주의할 점은 채권최고액은 실제 확정 채권잔액과 다르다는 것입니다. 또한 이 미배당액은 해당 시나리오에서 채권자가 배당받지 못하는 금액이지, 낙찰자가 대신 부담하는 금액이 아닙니다. 매수인 권리 인수액은 0원으로 계산되어 있습니다.
⑤ 추가 유찰 시나리오 — 가격은 내려가도 인수액은 0원
| 회차 | 최저매각가 | 채권자 배당 | 미배당액 | 인수액 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 · 4회 유찰 | 97,264,000원 | 95,113,248원 | 192,886,752원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 68,084,800원 | 66,459,274원 | 221,540,726원 | 0원 |
| 6회 유찰 시 | 47,659,360원 | 46,401,492원 | 241,598,508원 | 0원 |
추가 유찰을 가정한 시나리오에서는 낙찰가가 낮아질수록 근저당권자에게 돌아가는 배당액이 줄어들고 미배당액은 증가합니다. 그러나 대항력 있는 임차보증금을 인수하는 구조가 아니므로 각 시나리오의 매수인 인수액은 모두 0원입니다.
5회 유찰 시: 68,084,800원 + 인수 0원
6회 유찰 시: 47,659,360원 + 인수 0원
낙찰가가 내려가도 임차보증금 인수가 증가하여 실질취득액이 고정되는 유형은 아닙니다. 다만 이는 권리상 인수액에 관한 판단으로, 시설 보수비나 기타 취득 비용까지 0원이라는 의미는 아닙니다.
⑥ 입지·토지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 안성1동주민센터 서측 인근에 위치합니다. 주변에는 시장, 근린생활시설, 병원, 교회, 공원 등이 혼재한 지역으로 조사되었습니다.
- 교통. 차량 진입이 가능하며, 인근 버스정류장의 거리와 운행빈도 등을 종합한 교통여건은 보통 수준으로 평가되었습니다.
- 토지. 면적은 231.0㎡, 지목은 대지이며 토지이용상황은 상업용입니다. 평지의 부정형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 용도지역. 일반상업지역으로, 성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역 등에 포함됩니다. 토지거래계약에 관한 허가구역 해당 여부와 구체적인 적용 조건도 확인해야 합니다.
- 토지 공시지가. 1,011,000원/㎡입니다. 공시지가는 개별 토지의 실제 매매가격과 동일한 의미는 아닙니다.
- 건물 상태. 연와조 스라브지붕 단층 건물로 외벽은 적벽돌쌓기 마감이고 창호는 샷시입니다. 위생급배수설비와 난방설비가 있으나 정상 작동 여부는 확인이 필요합니다.
- 현황 이용. 외관상 은성여관이라는 숙박업소로 사용되던 건물이며, 현재는 폐문 또는 공실 상태로 조사되었습니다.
- 환금성. 상업지역의 토지라는 특성과 숙박업소 이용 이력이 있는 건물의 특성을 함께 고려해야 합니다. 일반 주거용 공동주택보다 매수 목적과 활용성에 따른 가격 편차가 발생할 수 있습니다.
⑦ 입찰 전 체크리스트
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상에 제시외 건물이 포함되고, 최저매각가격에도 해당 가액이 반영되어 있습니다. 건물의 위치와 상태, 실제 활용 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
- 지하실 실재 확인. 목록상 지하실 7.27㎡는 매각대상에 포함되지만 실재 여부가 확인되지 않았습니다. 지하실이 확인되지 않아 건물과 일체로 감정평가된 점을 유의해야 합니다.
- 설비 작동 확인. 위생급배수설비와 난방설비의 정상 작동 여부가 확인되지 않았습니다. 재사용 가능성과 필요한 정비 범위를 확인해야 합니다.
- 건물 실제 용도 확인. 도시형생활주택이라는 물건종류와 현황상 숙박업소 이용 형태를 구분하여 건축물대장, 적법한 사용 용도 및 용도변경 가능성을 대조해야 합니다.
- 점유·임차관계 확인. 공실 상태로 조사되었으나 굿네이버하우징(주) 노문창 명의의 임차 관련 기록이 있습니다. 실제 점유자, 임대차관계, 보증금 및 인도 가능성을 재확인해야 합니다.
- 근저당권 승계 확인. 안산농업협동조합의 근저당권이 농업협동조합자산관리회사로 이전된 등기 이력을 확인하고, 배당 관련 권리관계가 일치하는지 살펴야 합니다.
- 압류 관련 부담 확인. 국민건강보험공단 압류는 매각으로 소멸하는 것으로 분류되어 있으나, 체납 관련 배당과 별도의 법정 부담은 원본 서류를 통해 확인해야 합니다.
- 토지 이용 제한 확인. 일반상업지역, 역사문화환경보존지역 및 토지거래계약에 관한 허가구역 등 실제 적용되는 규제와 허가 요건을 확인해야 합니다.
- 가격 상한 설정. 감정가 대비 24.01%라는 수치만으로 응찰가를 결정하지 말고, 토지·건물의 현재 거래가치와 필요한 시설 정비 비용을 확인해야 합니다.
- 원본 서류 대조. 매각물건명세서, 현황조사서, 감정평가서, 등기사항전부증명서 및 건축물대장을 입찰 전에 최신 상태로 대조해야 합니다.
맺으며 — “낮은 최저가가 곧 안전한 투자는 아니다”
이 사건은 권리상 인수 부담과 부동산 자체의 가치 위험을 분리해서 판단해야 하는 물건입니다. 2023년 안산농업협동조합 근저당권이 말소기준이고, 이후 압류는 매각으로 소멸합니다. 현황조사상 보증금 200,000,000원의 임차 관련 기재도 말소기준권리 이후 전입이므로 대항력이 없으며, 매수인 인수액은 0원으로 분석됩니다.
하지만 감정가 405,095,000원에서 최저매각가 97,264,000원까지 하락한 4회 유찰 물건이라는 점은 신중하게 해석해야 합니다. 현황상 숙박업소로 사용되던 건물이고 현재 공실이며, 설비 작동과 지하실 실재 여부에도 불확실성이 있습니다. 실제 거래가치와 활용 가능성이 확인되지 않은 상황에서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 인정하기는 어렵습니다.
권리 인수는 0원, 가격 판단은 현장 확인 후. 이 사건의 핵심은 추가 유찰 여부 자체가 아니라 토지와 건물이 실제로 얼마의 가치가 있고 어떤 용도로 활용될 수 있는지를 검증하는 것입니다. 권리관계는 비교적 정리되어 있지만, 투자 판단은 보수적으로 접근하는 것이 적절합니다.
