수원지방법원 2025타경41998. 안성시 동본동 89-4의 도시형생활주택 + 토지 사건입니다. 소유자 노문창이 2023.06.27. 소유권을 취득한 날 안산농업협동조합이 채권최고액 288,000,000원의 근저당권을 설정했고, 이 권리가 말소기준입니다. 경매 신청 청구액은 249,741,866원입니다. 현재 최저매각가격은 감정가 405,095,000원의 49%인 198,497,000원까지 내려왔습니다.
권리관계만 보면 매수인 인수액은 0원으로 정리됩니다. 그러나 이 물건의 판단 포인트는 가격 숫자 하나가 아닙니다. 감정평가상 현황은 공실이고, 매각물건명세서에는 건물이 외관상 ‘은성여관’ 숙박업소로 사용 중이나 현재는 폐문 또는 공실상태로 보인다고 기재돼 있습니다. 설비 작동 여부도 확인되지 않았고, 제시외 건물과 지하실 관련 확인사항도 남아 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경41998 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 안성시 동본동 89-4 · 경기도 안성시 중앙로400번길 35 |
| 용도 | 도시형생활주택 + 토지 · 외관상 ‘은성여관’ 숙박업소 · 현황 공실 |
| 토지 | 대 231.0㎡ · 일반상업지역 · 상업용 · 평지 · 부정형 · 세로한면(가) |
| 건물 구조 | 연와조 스라브지붕 단층 · 적벽돌쌓기 마감 · 샷시 창호 |
| 소유자 | 노문창 (2023.06.27. 소유권이전) |
| 감정가 / 최저가 | 405,095,000원 / 198,497,000원 (2회 유찰 · 감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 안산농업협동조합 / 249,741,866원 |
| 매각기일 | 2026.08.25 |
① 권리 흐름 — 말소기준 이후는 소멸
말소기준은 2023.06.27. 을구 5번 안산농업협동조합 근저당권 288,000,000원입니다. 2025.05.28. 임의경매개시결정과 2026.04.08. 국민건강보험공단 압류는 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 2026.01.07.에는 확정채권양도를 원인으로 말소기준 근저당권이 농업협동조합자산관리회사에 이전된 등기가 있습니다. 이는 동일 근저당권의 이전으로, 별도의 288,000,000원을 추가 합산하는 구조가 아닙니다.
② 임차·점유 — 보증금 2억이지만 대항력 없음
| 임차·점유자 | 점유부분 | 보증금 | 전입일 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|---|
| 굿네이버하우징(주) 노문창 | 미상 | 200,000,000원 | 2023.08.14 | 대항력 없음 | 미상 | 승계 없음 |
현황조사에는 굿네이버하우징(주) 노문창이 보증금 200,000,000원, 전입일 2023.08.14.로 기재돼 있습니다. 하지만 말소기준 근저당권은 그보다 앞선 2023.06.27.이므로 대항력이 없습니다. 따라서 보증금이 현재 최저가 198,497,000원보다 크더라도 이 사건은 대항력 인수형이 아니며, 보증금 부족분을 낙찰자가 떠안아 실질취득가가 200,000,000원으로 고정되는 구조도 아닙니다.
③ 가격·회차 구조 — 49%만 보고 ‘싸다’고 단정하지 않는다
현재 회차는 2회 유찰, 최저매각가격 198,497,000원으로 감정가 405,095,000원의 49%입니다. 다음 시나리오는 3회 유찰 시 138,947,900원, 4회 유찰 시 97,263,530원입니다. 다만 이 물건은 일반적인 주거용 아파트와 달리 외관상 숙박업소로 사용된 건물과 토지를 일괄매각하는 사건이므로, 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 단정하면 안 됩니다.
| 회차 | 매각가 | 근저당권 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 198,497,000원 | 194,918,042원 | 93,081,958원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 138,947,900원 | 136,202,629원 | 151,797,371원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 97,263,530원 | 95,112,786원 | 192,887,214원 | 0원 |
④ 예상배당표 (매각가 198,497,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 3,578,958원 |
| 2. 을구 5번 근저당권 · 안산농업협동조합 | 288,000,000원 | 194,918,042원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당권 채권최고액 288,000,000원 중 194,918,042원이 배당되고 93,081,958원의 미배당이 발생하는 구조입니다. 소유자 잔여는 0원, 매수인 인수도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
⑤ 입지·토지·건물 현황 (감정요항표 기준)
- 입지. 경기도 안성시 영동 소재 ‘안성1동주민센터’ 서측 인근. 주위는 시장·근린생활시설·병원·교회·공원 등이 혼재합니다.
- 교통. 본건까지 차량진입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리와 운행빈도 등 제반 교통여건은 보통입니다.
- 토지. 대 231.0㎡, 일반상업지역, 상업용, 평지·부정형, 세로한면(가). 공시지가 1,011,000원/㎡입니다.
- 규제. 일반상업지역·성장관리권역·하수처리구역·가축사육제한구역·역사문화환경보존지역·도시지역·토지거래계약에관한허가구역에 포함됩니다.
- 건물. 연와조 스라브지붕 단층, 외벽 적벽돌쌓기 마감, 샷시 창호이며 위생급배수설비·난방설비가 있으나 공실 상태로 정상 작동 여부 확인이 필요합니다.
- 공부 차이. 감정요항표상 공부와의 차이는 해당사항 없고 위반건축물 표시도 없습니다.
⑥ 매각조건 — 제시외 건물과 지하실을 놓치지 말 것
- 일괄매각. 제시외 건물을 포함하며, 최저매각가격에도 제시외 건물 가액이 포함돼 있습니다.
- 제시외 설비. 제시외 건물 설비 등의 작동 여부는 확인되지 않아 별도 확인이 필요합니다.
- 현재 이용. 목록2 건물은 외관상 ‘은성여관’ 숙박업소로 사용 중이나 현재는 폐문 또는 공실상태로 보입니다.
- 지하실. 목록2 건물 지하실 7.27㎡는 실재 소재 여부 확인이 불가능합니다. 매각대상에는 포함되지만 감정평가에서는 제외되어 목록2 건물과 일체로 감정평가됐습니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 권리 원본 대조. 2023.06.27. 안산농업협동조합 근저당을 말소기준으로 등기부와 매각물건명세서를 다시 확인하세요.
- 점유 재확인. 현황조사상 굿네이버하우징(주) 노문창의 전입이 있으나 감정평가와 매각물건명세서는 공실·폐문 상태를 기재합니다. 실제 점유자를 현장에서 확인해야 합니다.
- 제시외 건물 확인. 일괄매각 대상과 제시외 건물의 위치·상태·설비를 현장에서 대조하세요.
- 지하실 7.27㎡ 확인. 실재 소재 여부가 확인되지 않은 부분이므로 현장과 공부를 직접 대조하세요.
- 설비 작동 확인. 위생급배수·난방 및 제시외 설비의 정상 작동 여부를 확인하세요.
- 용도·규제 확인. 도시형생활주택 + 토지 사건이지만 외관상 숙박업소로 사용된 현황과 일반상업지역·역사문화환경보존지역·토지거래계약에관한허가구역 등 토지 규제를 함께 검토하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 현황 확인이 먼저
이 사건의 권리구조 자체는 비교적 명확합니다. 말소기준 이후 권리는 소멸하고, 보증금 200,000,000원의 현황조사 점유자도 전입일이 늦어 대항력이 없으며, 배당 시나리오상 매수인 인수는 0원입니다. 반면 물건 자체는 단순한 주거용 물건으로 보기 어렵습니다. 외관상 ‘은성여관’으로 사용된 건물이 현재 폐문 또는 공실이고, 제시외 건물·설비 작동·지하실 7.27㎡의 실재 여부까지 확인사항이 남아 있습니다.
현재 최저가 198,497,000원이 감정가의 49%까지 내려온 것은 분명한 숫자지만, 그 비율 자체가 시세 대비 저평가를 뜻하는 것은 아닙니다. 권리는 비교적 단순하지만 현물 확인 난도는 높은 사건입니다. 이 물건의 승부처는 권리 인수액보다 현장 상태와 실제 이용 가능성, 제시외 부분을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
