청주지방법원 2024타경62901. 충청북도 진천군 진천읍 장관리의 다세대주택과 토지가 포함된 경매입니다. 감정가가 11억 원대를 넘지만 두 차례 유찰로 현재 최저매각가는 5억 원대까지 내려왔습니다. 표면적으로는 할인 폭이 커 보입니다. 그러나 이 사건의 핵심은 감정가 대비 할인율이 아니라 매수인이 실제로 확보할 수 있는 권리의 범위와 추가로 부담할 위험이 얼마나 되는가입니다.

등기부상 말소기준권리는 2021년 1월 15일 설정된 봉성새마을금고 근저당권입니다. 후순위 근저당권과 가등기, 압류 등은 원칙적으로 매각에 따른 말소 대상입니다. 하지만 말소되는 등기와 매수인이 해결해야 하는 점유·건축·토지 문제가 동일한 것은 아닙니다. 특히 고영진과 한효종의 선순위 전입, 여러 사람의 유치권점유, 미사용승인 상태 및 도로 소유권 미확보는 입찰 전에 따로 해결해야 할 쟁점입니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기는 말소돼도 점유 위험은 남는다

말소기준인 봉성새마을금고 근저당권 884,000,000원 이후 최문정 근저당권 104,000,000원, 고지혜 근저당권 240,000,000원이 설정되어 있습니다. 이 후순위 근저당권들은 매각으로 소멸할 것으로 분석됩니다. 김홍계 명의 소유권이전청구권 가등기도 말소기준 이후 설정되었으나, 별도 주의사항에 담보가등기 여부 확인이 명시되어 있으므로 가등기의 실질과 말소 여부를 원본으로 확인해야 합니다.

국세·지방세 압류는 4건의 등기 이력이 확인됩니다. 그중 2024년 진천군 압류는 2026.05.11. 말소되었고, 남양주세무서 관련 국세 압류, 동래세무서 관련 국세 압류, 2026.05.14. 진천군 압류가 확인됩니다. 압류등기가 매각으로 소멸하더라도 당해세 등 법정 우선순위에 따른 배당 차감 가능성은 별도의 문제입니다.

② 점유·임차인 — 보증금 인수가 확정되지 않았다

현황조사 및 매각물건명세서상 점유·전입 관계인 16건이 확인됩니다. 이는 모두 독립적인 임대차계약을 가진 임차인이라는 뜻은 아닙니다. 실제 임대차관계와 유치권 주장에 따른 점유를 구분해야 합니다. 특히 말소기준일보다 전입일이 빠른 고영진과 한효종은 다른 후순위 전입자와 구별하여 분석해야 합니다.

* 고영진 보증금 1,500, 최형근 보증금 1,000은 조사자료에 표시된 수치입니다. 원화 환산 단위가 확인되지 않았으므로 확정적인 원화 금액으로 해석하지 않았습니다. 대항력·우선변제 표기는 조사상 판정이며 실제 인수 여부는 임대차 성립, 점유, 확정일자, 배당요구 및 매각물건명세서 원본 확인이 필요합니다. 유치권점유는 임대차와 별도 법률관계일 수 있습니다.

③ 예상배당표 (매각가 560,364,000원 가정)

채권액은 근저당권 채권최고액을 기준으로 한 모형입니다. 실제 확정채권액과 배당액은 다를 수 있습니다. 집행비용은 추정치이며 당해세·최우선변제 등을 반영하지 않은 예상배당입니다. * 고영진 보증금 1,500은 표기 단위가 미확인된 인수 가정치로, 위 배당금 합계에는 포함되지 않습니다. 한효종 등 다른 점유자의 미확정 인수액과 유치권 관련 비용도 포함되지 않았습니다.

④ 회차별 자금·가격 분석 — 감정가 대비 할인과 실질취득은 다르다

현재 최저가는 감정가의 49%입니다. 추가 유찰 시 매각가격은 더 낮아질 수 있지만, 후순위 채권자의 미배당 증가와 매수인의 실제 인수 위험은 구별해야 합니다. 말소되는 근저당권의 미배당을 매수인이 그대로 승계하는 것은 아니지만, 선순위 대항력 임차인의 미배당 보증금, 유치권이 유효할 경우의 부담, 건축 및 토지 권리 문제는 별개로 남을 수 있습니다.

실질취득액은 단순히 현재 최저가 560,364,000원으로 확정할 수 없습니다. 낙찰대금에 선순위 임차보증금 인수액과 실제로 부담해야 할 추가 비용을 더하여 판단해야 합니다. 선순위 보증금 총액과 유치권의 성립 여부가 확정되지 않았으므로 정량적인 실질취득액 및 수익률 산정은 적절하지 않습니다.

⑤ 입지·건축·토지 위험 (감정요항표 기준)

• 주위환경. 진천군 진천읍 장관리 소재 진천중학교 북서측 원거리 방향에 위치하며, 주변은 전답지 중심으로 주거용 건물과 공장이 일부 혼재되어 있습니다.
• 교통. 일반차량 접근이 가능하며 북동측으로 도보 약 7분 거리에 진천장관부영1차역 노선버스정류장이 소재합니다. 감정평가상 교통편익성은 보통입니다.
• 이용상태. 다세대주택으로 방 3·화장실 2·드레스룸·주방/식당·거실·보일러실이 있으며, 도시가스 개별난방과 위생·급배수설비가 있습니다. 엘리베이터는 현황상 미가동 중입니다.
• 건축 승인. 건축 준공허가를 득하지 못하여 건축물관리대장이 형성되지 않았으며 공부와 현황이 일치하지 않습니다. 사용승인 가능 여부와 필요한 법적·시설적 조치를 확인해야 합니다.
• 진입도로. 남서측으로 폭 6~8m 아스팔트 포장도로에 접해 있으나, 진입도로 토지에 대한 소유권 지분을 확보하지 못한 것으로 평가되어 있습니다. 이는 사용승인과 지속적 통행권 확보에 중요한 쟁점입니다.
• 토지. 토지면적 1,884.0㎡, 지목 전, 부정형·완경사, 계획관리지역 및 성장관리계획구역에 해당합니다. 공시지가 101,100원/㎡가 기재되어 있으나 이는 매각대상 토지의 취득범위나 개별 물건의 시장가격을 확정하는 수치가 아닙니다.
• 규제. 가축사육제한구역 등의 토지이용 제한이 있으며, 농지취득자격증명이 필요한 매각 목록이 포함되어 있습니다.
• 현황 불일치. 매각물건명세서상 목록 5, 6, 12, 13, 16, 17의 각 호수는 실제 소재하지 않는다고 기재되어 있습니다. 전체 일괄매각 목록과 현장 실재 여부를 일치시켜야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트 — 가격보다 선행 확인이 중요하다

• 선순위 임차보증금 확인. 고영진·한효종의 임대차계약, 실제 보증금, 점유 현황, 우선변제권·배당요구 여부 및 매수인 인수액을 확인해야 합니다. 특히 보증금 표기 단위와 미확정 금액을 정리하기 전에는 입찰 상한액을 정하기 어렵습니다.
• 유치권 주장 조사. 장웅재·마해권·장도용·한효종의 점유 경위와 채권 내역, 공사 관련 증빙, 점유 개시 시점 및 유치권 성립 여부를 법률적으로 검토해야 합니다.
• 미사용승인 해결 가능성. 관할 행정기관에서 현재 건축 상태, 사용승인 장애 사유, 필요한 보완 조치와 적법화 가능 여부를 확인해야 합니다.
• 대지권 및 토지 취득범위. 대지권 없이 건물만 매각된다는 기재와 일괄매각의 관계를 확인하고, 건물별 토지 이용권과 소유권 확보 가능성을 검증해야 합니다.
• 진입도로 권리. 도로부지 소유자, 소유권 지분, 통행에 필요한 권리 및 사용승인 장애와의 관계를 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록 22의 발급 가능성 및 제출 요건을 미리 확인해야 합니다. 미제출로 인한 보증금 미반환 위험을 간과해서는 안 됩니다.
• 현장 실사. 실제 존재하는 각 호수, 미가동 엘리베이터, 건축물 상태, 유치권 점유 구역, 이동 가능한 컨테이너 제외 범위를 확인해야 합니다.
• 세금·배당 확인. 국세·지방세 압류의 잔존 여부, 당해세·법정기일, 공동담보 채권 및 실제 배당순위를 확인해야 합니다.
• 시세와 환금성. 미사용승인·대지권 문제를 반영한 거래 가능 가격을 조사하고, 정상적인 다세대주택의 감정가 할인율만으로 입찰가격을 판단하지 않아야 합니다.
• 최신 원본 대조. 매각기일 2026.10.28. 전에 사건 진행 여부, 매각물건명세서의 변경, 특별매각조건, 등기부와 점유 현황을 다시 확인해야 합니다.

맺으며 — “49%라는 숫자보다 무엇을 취득하는지가 먼저다”

이 사건은 감정가 1,143,600,000원에서 최저매각가 560,364,000원까지 내려왔지만, 숫자만 보고 저가 매수 기회로 평가할 수 없습니다. 고영진·한효종의 선순위 점유, 여러 유치권점유 주장, 미사용승인 건물, 대지권 미등기, 진입도로 권리 미확보 및 농지취득자격증명이 서로 겹쳐 있습니다.

특히 선순위 임차인의 보증금과 실제 인수액이 확정되지 않은 이상 최저가만으로 실질취득액을 계산할 수 없습니다. 정상적인 시세와 비교할 기준도 검증되지 않았습니다. 일부 후순위 권리가 매각으로 말소된다는 점은 긍정적이지만, 그것만으로 이 복합적인 법률·물리적 하자가 해소되지는 않습니다.

결론은 가격 검토보다 권리·건축·토지 실사 선행입니다. 선순위 점유자의 보증금, 유치권, 건물 사용승인과 토지 취득권, 농지취득자격증명 문제가 명확히 정리되기 전에는 현재의 할인율을 투자 매력으로 인정하기 어렵습니다. 종합적으로 입찰 보류가 합리적인 고위험 경매입니다.