청주지방법원 2024타경62901. 현재 등기상 소유자는 이호철이며, 2021.01.15. 임의경매 매각으로 소유권을 취득했습니다. 같은 날 봉성새마을금고의 채권최고액 884,000,000원 근저당권이 설정됐고 이것이 현 경매의 말소기준권리입니다. 이후 최문정 104,000,000원, 고지혜 240,000,000원의 근저당권과 김홍계의 소유권이전청구권가등기, 세금 압류 및 현재 경매개시결정이 이어졌으며, 이들 등기권리는 데이터상 매각으로 소멸 처리됩니다.

문제는 등기 순위만으로 끝나지 않습니다. 현황조사·매각물건명세서에 다수의 점유자가 확인되고, 장웅재·마해권·장도용·한효종은 유치권점유로 기재돼 있습니다. 또 고영진은 2017.05.30. 전입, 보증금 1,500원으로 조사됐고 배당표에는 우선변제 없이 전액 매수인 인수로 반영돼 있습니다. 반면 한효종은 2018.05.30. 전입이 확인되지만 보증금·확정일자가 미상이라 대항력 가능·미상으로 보는 것이 안전합니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 등기권리는 소멸, 점유 위험은 별도

점유·임차 조사 인원은 16명입니다. 보증기관의 대위·승계 중복신고자는 없습니다. 전입일이 말소기준보다 뒤인 점유자들은 대항력 없음으로 정리되지만, 전입일 자체가 확인되지 않거나 보증금·확정일자가 불명확한 점유자는 대항력을 단정하지 않고 대항력 가능·미상으로 봐야 합니다.

② 가격·유찰 — 감정가 49%가 곧 ‘시세보다 싸다’는 뜻은 아니다

현재 회차 최저가는 560,364,000원으로 감정가 1,143,600,000원의 49%입니다. 다만 비교할 실거래 자료가 없어 이 금액이 최근 시장가격보다 낮은지 높은지는 판단할 수 없습니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 가격 메리트를 부여하면 안 됩니다. 특히 이 사건은 점유·인수 가능액과 미사용승인·대지권 문제를 함께 반영해야 합니다.

유찰이 더 진행되면 최저가는 392,254,800원, 274,578,360원으로 낮아지지만, 채권자 미배당액은 각각 842,036,767원, 958,065,737원으로 커집니다. 최저가 하락과 별개로 고영진 인수액 및 그 밖의 미상 점유 위험은 사라지는 구조가 아닙니다.

③ 예상배당표 (매각가 560,364,000원 가정)

채권총액 1,228,000,000원 중 552,360,360원이 배당되고 675,639,640원이 미배당되는 추정입니다. 국세·지방세가 당해세에 해당하는 경우 배당 순서와 금액은 달라질 수 있으며, 한효종 등 보증금 미상 점유자의 인수 가능액은 위 숫자에 포함돼 있지 않습니다.

④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)

• 용도. 다세대주택으로 이용 중이며 방3, 화장실2, 드레스룸, 주방/식당, 거실, 보일러실 구조입니다.
• 주위환경. 진천중학교 북서측 원거리 방향에 위치하고, 주변은 대체로 전답지이며 일부 주거용건물과 공장이 소재합니다.
• 교통. 일반차량 접근이 가능하고 북동측 방향 도보 약 7분 거리에 진천장관부영1차역 버스정류장이 있어 교통편익성은 보통으로 평가됐습니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 평스라브지붕 4층 건물이며 도시가스 개별난방, 위생·급배수설비가 설치돼 있습니다. 엘리베이터는 현황상 미가동 중입니다.
• 토지. 1,884㎡, 지목 전, 부정형 완경사 토지로 주거용 다세대주택 부지로 이용 중입니다. 계획관리지역·성장관리계획구역에 포함됩니다.
• 도로. 남서측으로 노폭 6~8m 아스팔트 포장도로에 접하지만, 토지에 대한 소유권이 확보되지 않아 준공승인되지 않은 것으로 평가됐습니다.
• 공부 차이. 건축 준공허가를 받지 않아 기준시점까지 건축물관리대장이 미형성 상태이고, 사건 매각대상은 공부와 현황이 일치하지 않는 부분이 있습니다.
• 별도 토지 조건. 목록22는 농지취득자격증명이 필요하며 미제출 시 보증금이 반환되지 않는다고 기재돼 있습니다.

⑤ 입찰 체크리스트

• 점유자별 인수액 재확인. 고영진 1,500원 외에 한효종 및 전입·보증금 미상 점유자의 인수 가능액을 매각물건명세서와 현황조사 원문으로 다시 대조해야 합니다.
• 유치권점유 확인. 장웅재·마해권·장도용·한효종이 유치권점유로 조사돼 있어 점유 상태와 관련 내용을 별도로 확인해야 합니다.
• 대지권미등기 확인. 사건 비고에 대지권 없이 건물만 매각된다고 기재돼 있으므로 매각대상 토지와 각 건물의 관계를 반드시 대조해야 합니다.
• 미사용승인·건축물관리대장. 건축법상 미사용승인이고 건축물관리대장이 미형성 상태라는 점을 전제로 접근해야 합니다.
• 현황 불일치. 목록5·6·12·13·16·17 각 호수가 소재하지 않는다는 기재와 실제 매각대상 목록을 확인해야 합니다.
• 도로 소유권. 감정평가상 진입도로에 대한 소유권지분을 확보하지 못한 것으로 보이므로 관련 토지권리를 확인해야 합니다.
• 농지취득자격증명. 목록22는 농지취득자격증명 미제출 시 보증금 미반환 조건이 있으므로 발급 가능 여부를 입찰 전에 확인해야 합니다.
• 세금 압류. 국세·지방세 압류 이력 4건 중 당해세가 있으면 배당 추정액이 달라질 수 있습니다.
• 가등기 성격. 김홍계 소유권이전청구권가등기는 데이터상 후순위 소멸이나 담보가등기 종류 확인 필요 표시가 있으므로 원인을 대조해야 합니다.
• 가격 판단. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하지 않아야 합니다.

맺으며 — “49%”보다 먼저 풀어야 할 것이 많다

이 사건의 등기 구조만 보면 말소기준은 2021.01.15. 봉성새마을금고 근저당권으로 분명하고, 그 이후의 근저당·가등기·압류·경매개시결정은 데이터상 매각으로 소멸합니다. 그러나 실제 입찰 판단에서는 등기부보다 점유와 물건 상태가 더 큰 변수입니다.

고영진의 보증금 1,500원은 배당표상 매수인 인수이며, 한효종은 말소기준 전 전입이지만 보증금·확정일자가 미상이고 유치권점유로도 조사됐습니다. 그 밖에도 전입일 또는 보증금이 확인되지 않은 점유자가 여럿 있습니다. 여기에 대지권미등기, 미사용승인, 건축물관리대장 미형성, 도로 소유권 미확보, 공부·현황 불일치, 일부 호수 부존재, 농지취득자격증명 조건까지 겹칩니다.

따라서 현재 최저가 560,364,000원이 감정가의 49%라는 사실만으로 가격 가점을 줄 수 없습니다. 실거래 비교자료도 없어 시세 대비 저렴함을 확인할 수 없고, 실질취득액도 560,364,000원 + 1,500원 + 추가 미상 인수 가능액입니다. 이 물건의 핵심은 “얼마나 싸졌나”가 아니라 점유·인수액과 대지·건축 상태를 어디까지 확정할 수 있느냐입니다.