수원지방법원 2025타경42005. 평택시 안중읍 용성리 일대의 단독주택과 토지를 일괄 매각하는 사건입니다. 현재 최저매각가는 386,869,000원으로 감정가 1,127,896,680원 대비 3회 유찰된 상태입니다. 등기상 현재 확인되는 핵심 담보권은 2008.03.31. 설정된 중소기업은행 근저당권 456,000,000원이며, 이 권리가 말소기준입니다. 2024년 가경종합철강주식회사의 가압류 568,342,062원과 2025년 중소기업은행의 임의경매개시결정은 모두 그 뒤에 있어 매각으로 소멸합니다.
권리관계만 놓고 보면 매수인이 떠안을 등기상 금액은 배당 시나리오상 0원입니다. 하지만 감정평가 현황은 훨씬 까다롭습니다. 건물은 조사일 현재 폐가 상태이고 사용승인일도 미상이며, 토지와 건물이 장기간 관리되지 않아 추가비용 발생이 예상된다고 명시돼 있습니다. 여기에 일부 토지는 공부상 지목과 실제 이용이 다르고, 농지취득자격증명까지 요구됩니다. 이 사건은 권리분석보다 현장조사·토지경계·행정절차가 더 중요한 유형입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42005 |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 용성리 530-4 |
| 물건종류 | 단독주택 + 토지 · 일괄매각 · 제시외 건물 포함 |
| 소유자 | 이혜정 |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,896,680원 / 386,869,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권액 | 395,675,728원 |
| 매각기일 | 2026.09.21 |
| 토지 | 1,063㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 |
| 건물 현황 | 목조 함석지붕 단층 및 목조 스레트지붕 단층 · 조사일 현재 폐가 |
① 권리 흐름 — 말소기준 뒤 권리는 소멸
2005년 안산서부새마을금고 근저당권 135,200,000원은 같은 달 이미 말소됐습니다. 이후 2008.03.31. 중소기업은행 근저당권 456,000,000원이 설정됐고 이것이 말소기준권리입니다. 2024년 가경종합철강주식회사 가압류와 2025년 임의경매개시결정은 모두 후순위여서 매각으로 소멸합니다. 예상배당표에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 현물 리스크 — ‘감정가 34%’만 보면 안 되는 이유
- 폐가. 용성리 530-5 지상 목조 함석지붕 단층 건물과 목조 스레트지붕 단층 건물은 조사일 현재 모두 폐가 상태입니다.
- 장기 미관리. 토지와 건물을 장기간 관리하지 않은 상태로 추가비용 발생이 예상된다고 명시돼 있습니다.
- 공부와 현황 차이. 용성리 530-4는 공부상 지목 ‘대’이나 일부가 ‘도로’이며, 용성리 530-10·530-13은 공부상 ‘전’이나 일부가 ‘도로’입니다.
- 건물 소재관계. 용성리 530-5 지상 건물은 2012.07.24. 용성리 530-4로 합병말소됐고, 현황은 용성리 530-4 지상에 소재합니다.
- 건물 구조 차이. 목록 3 지상 주택의 공부상 구조는 목조이나 현황은 블럭조입니다.
- 경계 확인. 감정평가서에는 경매 진행 시 인접지와의 경계를 확인하도록 기재돼 있습니다.
③ 토지 이용·규제 — 환금성보다 선행 확인이 많다
대상 토지는 계획관리지역·자연취락지구에 속하며 일부 또는 전부에 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 접도구역, 문화재보호구역기타가 적용됩니다. 토지이용계획에는 도로구역 접함, 접도구역 저촉, 가축사육제한구역·비행안전제3구역·문화재보호구역기타·계획관리지역· 자연취락지구·토지거래계약에관한허가구역 포함이 표시돼 있습니다.
| 용도지역 | 계획관리지역 |
|---|---|
| 지목 / 이용상황 | 대 / 단독 |
| 면적 | 1,063㎡ |
| 공시지가 | 263,900원/㎡ |
| 지형 / 형상 | 평지 / 부정형 |
| 도로접면 | 세로한면(가) |
| 교통 | 차량접근 가능 · 대중교통 이용 편의성 다소 불편 |
주변은 단독주택·농경지·임야가 혼재하고, 감정평가서상 주변환경은 보통 수준으로 평가됐습니다. 단독주택과 토지를 함께 정리해야 하는 물건이고 폐가·농지·도로 이용·각종 규제가 겹쳐 있어, 아파트처럼 표준화된 환금성을 기대하기 어려운 구조입니다.
④ 예상배당표 (매각가 386,869,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 6,216,166원 |
| 1. 근저당 · 중소기업은행 | 456,000,000원 | 380,652,834원 |
| 2. 가압류 · 가경종합철강주식회사 | 568,342,062원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 회차에서는 채권 총액 1,024,342,062원 중 380,652,834원이 배당되고 643,689,228원이 미배당으로 남습니다. 배당 부족액은 채권자 측 문제이며, 제공된 배당 시나리오상 매수인에게 승계되는 금액은 0원입니다.
⑤ 유찰 시나리오 — 가격은 내려가지만 채권 미배당은 커진다
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 3회 유찰 | 386,869,000원 | 380,652,834원 | 643,689,228원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 | 270,808,300원 | 266,216,984원 | 758,125,078원 | 0원 |
| 5회 유찰 시 | 189,565,810원 | 186,111,889원 | 838,230,173원 | 0원 |
유찰이 진행될수록 매각가는 386,869,000원 → 270,808,300원 → 189,565,810원으로 낮아지지만, 매수인 인수액은 모든 시나리오에서 0원입니다. 반대로 채권자의 미배당은 643,689,228원 → 758,125,078원 → 838,230,173원으로 증가합니다. 다만 이 숫자는 권리상 인수 위험이 없다는 뜻이지, 폐가 철거·보수, 잡목 정리, 토지 경계, 도로 이용, 농지취득 절차에 드는 현장비용까지 없다는 뜻은 아닙니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출 가능 여부를 사전에 확인해야 합니다. 미제출 시 보증금 미반환 조건이 명시돼 있습니다.
- 폐가 상태 확인. 건물의 실제 존치 여부, 구조, 안전상태, 철거·보수 필요성을 현장에서 직접 확인해야 합니다.
- 토지 경계. 인접지와의 경계를 직접 확인하고 공부상 지목과 실제 도로 이용 부분을 구분해야 합니다.
- 건물 소재·공부 대조. 용성리 530-5 지상 건물의 합병말소 및 현황 소재지, 목조와 블럭조 차이를 원본서류와 현장에서 대조해야 합니다.
- 규제 검토. 접도구역·비행안전제3구역·문화재보호구역기타·가축사육제한구역·토지거래계약에관한허가구역의 실제 행위제한을 확인해야 합니다.
- 점유관계. 임대관계가 미상인 만큼 실제 점유자 유무와 인도 가능성을 현장에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “권리보다 현장이 어렵다”
등기상 구조는 비교적 명확합니다. 2008년 중소기업은행 근저당이 말소기준이고 이후 가압류와 경매개시결정은 소멸하며, 제공된 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 그러나 이 사건의 투자 난도는 권리분석에서 끝나지 않습니다. 폐가, 장기 미관리, 일부 도로 이용, 공부와 현황 차이, 농지취득자격증명, 토지 규제가 동시에 존재합니다.
3회 유찰로 최저가가 감정가의 34%까지 떨어졌다는 숫자는 눈에 띄지만, 최근 실거래 비교자료가 없는 상태에서 그것만으로 가격 메리트를 판단할 수는 없습니다. 권리는 단순하지만 현물과 절차는 복잡한 물건입니다. 입찰의 승부처는 최저가 자체가 아니라 농취증 발급 가능성, 폐가 정비비, 토지 실제 이용과 경계, 각종 규제로 인한 활용 가능성을 얼마나 정확히 확인하느냐에 있습니다.
