수원지방법원 2025타경42005. 평택시 안중읍 용성리 530-4의 단독주택과 토지를 일괄매각하는 사건입니다. 감정가는 1,127,896,680원, 한 차례 유찰된 현재 최저매각가는 789,528,000원입니다. 등기상 소유자는 이혜정이고, 중소기업은행이 395,675,728원을 청구해 임의경매를 신청했습니다. 배당계산상 매수인이 인수할 금액은 0원이지만, 현황은 일반적인 주거용 단독주택과 거리가 멉니다.
감정평가 조사 당시 건물은 모두 폐가 상태였고 사용승인일도 미상입니다. 장기간 관리되지 않아 추가 비용 발생이 예상된다는 의견이 명시돼 있습니다. 여기에 농지취득자격증명, 일부 도로 이용, 공부상 소재지와 현황 소재지 차이, 인접지 경계 확인까지 겹칩니다. 이 사건의 핵심은 단순한 말소 여부가 아니라 토지 이용 가능 범위와 건물의 실제 존치·보수 가능성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42005 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 안중읍 용성리 530-4 |
| 등기상 건물 소재지 | 경기도 평택시 안중면 용성리 530-5 · 도로명주소 경기도 평택시 안중읍 서해로 1318 |
| 물건종류 / 이용상태 | 단독주택 + 토지 · 조사일 현재 폐가 상태 |
| 토지 | 1,063㎡ · 지목 대 · 계획관리지역 · 자연취락지구 · 평지·부정형 · 세로한면(가) |
| 소유자 | 이혜정 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 1,127,896,680원 / 789,528,000원 (1회 유찰·감정가의 70%) |
| 신청채권자 / 청구 | 중소기업은행 / 395,675,728원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 배당표상 인수 0원
제시된 권리분석 기준일은 2005.02.11 안산서부새마을금고 근저당권입니다. 그 이후 설정된 중소기업은행 근저당권, 가경종합철강주식회사 가압류와 경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조입니다. 현재 회차 배당표에서 채권자 미배당은 발생하지만, 그 미배당 채권을 매수인이 인수하는 구조는 아니어서 매수인 인수액은 0원으로 계산돼 있습니다.
② 가격 판단 — 70%만 보고 싸다고 할 수 없다
현재 최저가는 감정가의 70.0%인 789,528,000원입니다. 그러나 동일·인근 물건의 최근 실거래 비교자료가 없어 감정가가 현재 시장가를 얼마나 정확히 반영하는지는 확인되지 않습니다. 따라서 이 사건은 “한 번 유찰돼 30% 내려갔다”는 이유만으로 가격 메리트를 부여해서는 안 됩니다.
더구나 건물은 폐가이고 장기간 관리되지 않았으며, 토지 일부는 공부상 지목과 달리 도로로 이용되고 있습니다. 실질취득액 789,528,000원 외에도 철거·보수·정비·경계 확인 등에 비용이 발생할 가능성이 명시돼 있으므로, 응찰가는 토지의 실제 유효면적과 건물 활용 가능성을 확인한 뒤 판단해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 789,528,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 10,295,280원 |
| 2. 근저당 · 안산서부새마을금고 | 135,200,000원 | 135,200,000원 |
| 3. 근저당 · 중소기업은행 | 456,000,000원 | 456,000,000원 |
| 4. 가압류 · 가경종합철강주식회사 | 568,342,062원 | 188,032,720원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
채권자 총 청구액은 1,159,542,062원, 배당액은 779,232,720원이며 380,309,342원이 미배당됩니다. 소유자 잔여는 0원이고 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다.
④ 유찰 시나리오
| 회차 | 매각가 | 채권자 배당 | 미배당 | 신청채권 충족 |
|---|---|---|---|---|
| 현재 회차 (1회 유찰·70%) | 789,528,000원 | 779,232,720원 | 380,309,342원 | 충족 |
| 2회 유찰 시 (49%) | 552,669,600원 | 544,742,904원 | 614,799,158원 | 충족 |
| 3회 유찰 시 (34%) | 386,868,720원 | 380,652,558원 | 778,889,504원 | 미충족 |
중소기업은행의 신청채권액은 395,675,728원입니다. 현재 회차와 2회 유찰 시나리오에서는 신청채권이 충족되지만, 3회 유찰 시나리오에서는 배당액이 245,452,558원으로 내려가 신청채권을 충족하지 못합니다. 다만 이 채권자의 미배당이 매수인에게 승계되는 것으로 계산되지는 않습니다.
⑤ 토지·건물 현황과 환금성
- 건물 상태. 용성리 530-5 지상 목조 함석지붕 단층 건물과 목조 스레트지붕 단층 건물은 조사 당시 모두 폐가였고 사용승인일은 미상입니다.
- 소재지 차이. 용성리 530-5 지상 건물은 2012.07.24 용성리 530-4로 합병말소돼, 현황은 용성리 530-4 지상에 소재합니다.
- 지목과 현황. 용성리 530-4는 공부상 지목이 대이나 일부가 도로이고, 용성리 530-10·530-13은 공부상 전이나 일부가 도로입니다.
- 농지취득자격증명. 매각결정기일까지 제출해야 하며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다.
- 교통. 차량 접근은 가능하지만 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 것으로 평가됐습니다.
- 주변 환경. 단독주택·농경지·임야가 혼재한 지역이며 주변 환경은 보통으로 평가됐습니다.
- 토지 형상. 1,063㎡의 평지·부정형 토지로, 도로접면은 세로한면(가)입니다.
- 공시지가. ㎡당 263,900원입니다.
- 용도·규제. 계획관리지역·자연취락지구이며 가축사육제한구역, 비행안전제3구역, 문화재보호구역기타, 접도구역 등에 포함되거나 저촉됩니다.
- 경계 확인. 감정평가에서 경매 진행 시 인접지와의 경계를 확인할 것을 명시했습니다.
- 추가 비용. 토지와 건물이 장기간 관리되지 않아 추가 비용 발생이 예상된다고 평가됐습니다.
⑥ 입찰 체크리스트
- 농지취득자격증명 선확인. 발급 가능 여부와 제출 절차를 입찰 전에 확인해야 합니다. 매각결정기일까지 미제출하면 보증금이 반환되지 않습니다.
- 등기부 원본 대조. 말소기준으로 산정된 2005.02.11 근저당권과 2005.02.16 말소 기재의 관계를 전체 매각 목록과 공동담보목록을 포함해 확인해야 합니다.
- 건물 실재·구조 확인. 공부상 목조와 현황상 블럭조 차이, 폐가 상태, 사용승인일 미상, 건물 소재지 변경을 현장에서 대조해야 합니다.
- 일부 도로 면적 확인. 공부상 대·전인 토지 중 실제 도로로 쓰이는 부분의 위치와 면적을 측량·경계자료로 확인해야 합니다.
- 철거·보수비 산정. 폐가의 존치 가능성, 철거 필요성, 잡목 정비와 장기 방치에 따른 추가 비용을 응찰가에 반영해야 합니다.
- 점유 확인. 확인된 임차인은 없으나 임대관계가 미상이므로 실제 점유자와 명도 필요 여부를 확인해야 합니다.
- 규제 확인. 접도구역·비행안전제3구역·문화재보호구역기타 등으로 인해 신축·증축·토지 활용에 제한이 있는지 관계기관에 확인해야 합니다.
- 가격 원본 조사. 최근 실거래 비교자료가 없으므로 인근 토지와 폐가·노후주택의 실제 거래 및 매물가격을 별도로 조사해야 합니다.
- 원본 서류 확인. 매각물건명세서·등기부·감정평가서·현황조사서·토지이용계획확인서를 입찰 직전 다시 대조해야 합니다.
맺으며 — “인수 0원”보다 현물 리스크가 크다
이 물건의 배당구조는 비교적 명확합니다. 현재 회차에서 채권자 미배당 380,309,342원이 발생하고 소유자에게 돌아가는 금액도 없지만, 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 그러나 투자 판단은 여기서 끝나지 않습니다.
건물은 폐가이고 사용승인일은 미상이며, 공부상 구조·소재지와 현황 사이에 차이가 있습니다. 토지 일부는 도로로 쓰이고 농지취득자격증명도 필요합니다. 장기간 방치에 따른 추가 비용과 여러 토지규제까지 고려하면, 이 사건은 권리보다 물건 자체의 이용 가능성과 비용을 검증해야 하는 현장형 경매입니다. 실거래 비교자료가 없는 만큼 감정가의 70%라는 숫자만으로는 가격 메리트를 인정하기 어렵습니다. 결론은 권리 인수는 낮지만, 현물·행정·환금성 위험은 높다입니다.