수원지방법원 2025타경42007. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터 1층 상가132호입니다. 감정평가서상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 말소기준권리는 2022년 10월 20일 설정된 서안성농업협동조합 근저당권 422,500,000원입니다. 이후 등기된 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 구조이고, 배당 시나리오상 매수인이 인수하는 금액은 0원입니다.
다만 이 사건의 핵심은 권리보다 가격과 환금성입니다. 최저매각가는 감정가의 49%인 229,810,000원까지 내려왔지만, 실거래 비교 근거 없이 감정가 대비 할인율만 보면 상가의 공실 위험과 임대수익 불확실성을 놓칠 수 있습니다. 따라서 실질취득액 229,810,000원을 기준으로 현장 임대료, 공실 기간, 관리비, 동일 건물 매물과 비교해야 합니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층 상가132호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 · 공실 |
| 건물 | 2022.06.30. 사용승인 · 철골철근콘크리트구조 및 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 1층 |
| 소유자 | 김호진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 469,000,000원 / 229,810,000원 (2회 유찰, 감정가의 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 755,233,582원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 등기상 인수액 0원
말소기준은 2022.10.20. 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 2024.01.08. 평택시 압류와 2025.05.29. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각에 따라 소멸합니다. 예상배당에서도 매수인 인수액은 0원으로 계산됩니다.
② 가격 판단 — 49%는 ‘시세 할인율’이 아니다
현재 최저매각가 229,810,000원은 감정가 469,000,000원의 49%입니다. 그러나 이 수치는 감정가 대비 비율일 뿐, 최근 실거래나 실제 임대수익 대비 저렴하다는 뜻은 아닙니다. 특히 감정평가상 공실인 1층 근린생활시설은 동일 건물 내 위치, 전면 노출, 동선, 임대료와 공실 기간에 따라 가격 편차가 커질 수 있어 최저가만 보고 가격 가점을 주기 어렵습니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 감정가 대비 | 근저당 미배당 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 | 229,810,000원 | 49% | 196,707,340원 |
| 3회 유찰 시 | 160,867,000원 | 34.3% | 264,685,138원 |
| 4회 유찰 시 | 112,606,900원 | 24.01% | 312,269,597원 |
유찰이 진행될수록 근저당권자의 미배당액은 증가하지만, 이 미배당액이 매수인에게 승계되는 것은 아닙니다. 각 회차의 실질취득액은 별도 인수금이 없다는 전제에서 해당 회차 매각가와 같습니다. 다만 낙찰가가 낮아지는 것과 상가의 적정가치가 검증되는 것은 별개의 문제입니다.
③ 예상배당표 (매각가 229,810,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,017,340원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 422,500,000원 | 225,792,660원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 근저당 채권최고액 422,500,000원 중 225,792,660원이 배당되고 196,707,340원이 미배당됩니다. 소유자 잔여금은 0원이며 매수인 인수액도 0원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않아 실제 배당순서와 금액은 달라질 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근에 위치하며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설로 형성된 지역입니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통사정은 무난합니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로, 동측과 서측 약 6m 아스콘포장도로에 접하며 주차장 진출입로는 동측과 서측 도로에 연결됩니다.
- 용도·규제. 준주거지역·지구단위계획구역(고덕국제화지구)·택지개발지구이며, 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 지목은 대, 토지이용상황은 업무용이며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다. 공부와의 차이와 위반사항은 없습니다.
- 환금성. 공실 근린생활시설로서 주거용 물건보다 임대수요와 매수층 확인이 중요합니다. 2회 유찰 사실은 현재 가격대에서 수요가 충분하지 않았다는 신호로 보수적으로 해석해야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 실질취득액 기준. 별도 인수금이 없다는 전제에서 현재 실질취득액은 229,810,000원입니다. 취득 관련 비용과 체납 관리비는 별도로 계산하세요.
- 임대수익 확인. 동일 건물 1층 근린생활시설의 실제 임대료, 보증금, 공실 기간과 중개 매물을 대조해 적정 낙찰가를 산정하세요.
- 점유 재확인. 감정평가상 공실이나 임대관계는 미상입니다. 현장 점유, 사업자등록사항, 매각물건명세서와 배당요구 내역을 확인하세요.
- 압류 관련 확인. 평택시 압류등기는 매각으로 소멸하는 구조지만 당해세와 체납세의 실제 배당순위·금액은 원본으로 확인하세요.
- 공실 유지비. 공용부분 관리비, 냉난방 및 시설 유지비, 장기 공실 시 금융비용을 수익성 계산에 반영하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사서·감정평가서와 법원의 매각기일 진행 결과를 직접 확인하세요.
맺으며 — “49% 할인”보다 임대수요가 먼저다
이 물건은 말소기준 이후 권리가 소멸하고 매수인 인수액이 0원으로 계산돼 등기상 권리분석은 비교적 단순합니다. 그러나 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 감정가 469,000,000원에서 최저가 229,810,000원으로 내려왔다는 사실은 확인되지만, 이것만으로 최근 시세보다 저렴하다고 결론 낼 수는 없습니다.
감정평가상 공실인 1층 근린생활시설이고 이미 2회 유찰된 만큼, 핵심은 실질취득액 229,810,000원을 감당할 임대수익과 재매각 수요가 실제로 존재하는지입니다. 결론은 권리는 단순, 가격은 검증 필요입니다. 현장 임대료와 동일 건물 거래·매물 비교가 확인되기 전에는 감정가 대비 49%라는 숫자만으로 공격적인 입찰가를 정하기 어렵습니다.