💰 110,592,000원 🏠 인수 0원 ⚠️ 3회 유찰 🏗️ 위반건축물 12㎡
서울남부지방법원 2025타경11565. 신월동 수피아빌 제6층 제601호, 전용 29.93㎡의 도시형생활주택/단지형다세대주택입니다. 감정가 216,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 110,592,000원입니다. 등기상 말소기준은 2023.12.05 미래신용협동조합 근저당권으로 채권최고액은 10,000,000원입니다. 현황상 확인된 이석기는 2024.12.20 전입해 말소기준권리보다 늦으므로 대항력이 없습니다.
권리보다 더 주의해서 볼 부분은 신탁과 건축물 상태입니다. 현재 소유 명의는 신영부동산신탁주식회사이고 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부를 함께 확인해야 한다는 주의사항이 부기돼 있습니다. 또한 매각물건명세서에는 제시외 건물 12,000,000원이 포함되고, 집합건축물대장에는 판넬 주거 12㎡ 무단증축에 따른 위반건축물 표기가 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 서울남부지방법원 2025타경11565 |
|---|---|
| 소재지 | 서울특별시 양천구 신월동 88-13 수피아빌 제6층 제601호 |
| 용도 / 전용 | 다세대 · 도시형생활주택/단지형다세대주택 · 전용 29.93㎡ |
| 현재 등기명의 | 신영부동산신탁주식회사 (수탁자) |
| 감정가 / 최저가 | 216,000,000원 / 110,592,000원 (3회 유찰) |
| 청구액 | 139,000,000원 |
| 말소기준권리 | 2023.12.05 미래신용협동조합 근저당권 · 채권최고액 10,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.08.26 |
① 권리 흐름 — 말소기준은 2023.12.05 근저당
과거 조한수 명의 주택임차권은 임차보증금 220,000,000원으로 2019.07.12 등기됐으나, 2023.12.05 강제경매로 인한 매각과 함께 이미 말소됐습니다. 같은 날 김민환에게 소유권이 이전됐고, 미래신용협동조합 근저당권이 설정된 뒤 신영부동산신탁주식회사 앞으로 신탁등기가 이뤄졌습니다. 이번 경매의 말소기준은 그 미래신용협동조합 근저당권입니다.
② 임차인 — 이석기, 대항력 없음
| 점유자 | 점유부분 | 전입일 | 보증금 | 배당요구 | 권리판정 |
|---|---|---|---|---|---|
| 이석기 | 미상 | 2024.12.20 | 미상 | 2025.11.05 | 대항력 없음 우선변제 미상 보증기관 승계 아님 |
이석기의 전입신고일 2024.12.20은 말소기준권리인 2023.12.05 근저당권보다 늦습니다. 따라서 제공된 권리판정상 대항력은 없습니다. 다만 보증금과 확정일자가 확인되지 않아 배당액 자체는 확정하기 어렵습니다. 매수인 인수액은 배당 시나리오에서 0원으로 산정돼 있습니다.
③ 가격 비교 — 숫자는 낮아졌지만 실거래 시점이 오래됐다
수피아빌 전용 29.93㎡ 안팎의 실거래 표본은 3건입니다. 평균 거래금액은 190,666,666원이고 현재 최저매각가 110,592,000원은 이 평균의 58.0%입니다. 다만 표본의 최신 거래가 2022.04이므로 이를 2026년 현재 시세와 동일시해서는 안 됩니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2022.04 | 29.93㎡ | 4 | 219,000,000원 |
| 2021.12 | 29.95㎡ | 5 | 173,000,000원 |
| 2021.08 | 29.93㎡ | 2 | 180,000,000원 |
| 평균 | — | 3건 | 190,666,666원 |
④ 예상배당표 (매각가 110,592,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 2,348,288원 |
| 1. 근저당 · 미래신용협동조합 | 10,000,000원 | 10,000,000원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 98,243,712원 |
예상배당은 집행비용과 등기상 미래신용협동조합 근저당 채권최고액을 기준으로 한 시나리오입니다. 당해세 및 임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며, 매수인 인수액은 0원으로 산정돼 있습니다.
⑤ 위반건축물 — 가격보다 먼저 확인할 부분
감정요항표에서도 공부와의 차이로 제시외건물이 존재한다고 명시하고 있으며, 위반건축물 등재 사실을 경매참여 시 반드시 재확인하도록 적고 있습니다. 이 물건은 단순히 최저가가 낮다는 이유만으로 판단할 대상이 아니라, 무단증축 부분의 현 상태와 행정상 부담을 먼저 확인해야 하는 물건입니다.
⑥ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 용도. 도시형생활주택/단지형다세대주택으로 이용 중이며 2015년 12월 사용승인된 철근콘크리트구조 지상6층 건물의 제6층 제601호입니다.
- 입지. 신월5동주민센터 남동측 인근이며 다세대주택·다가구주택·근린생활시설이 혼재한 지역입니다.
- 교통. 차량 진·출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장과 지하철 5호선 화곡역이 있습니다.
- 토지. 제3종일반주거지역이며 공시지가는 3,077,000원/㎡, 토지면적은 137.6㎡입니다.
- 단지 규모. 수피아빌은 14세대이고 비교 실거래는 3건입니다. 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 3.0회입니다.
⑦ 입찰 체크리스트
- 신탁원부 확인. 현재 소유 명의가 신영부동산신탁주식회사이므로 신탁원부 제2023-18033호의 관리·처분 조항을 반드시 확인해야 합니다.
- 위반건축물 재확인. 판넬 주거 12㎡ 무단증축 및 제시외 건물의 현 상태를 건축물대장과 현장에서 대조해야 합니다.
- 임차인 확인. 이석기는 전입일이 말소기준보다 늦어 대항력이 없지만, 보증금과 확정일자는 미상입니다.
- 가격 재검증. 현재 최저가는 비교 평균의 58.0%이나 실거래 최신 시점이 2022.04입니다. 최신 인근 거래와 매물을 별도로 확인해야 합니다.
- 배당관계 대조. 사건 청구액 139,000,000원과 등기상 근저당 채권최고액 10,000,000원의 차이를 원문 서류에서 확인해야 합니다.
맺으며 — “낮아진 가격보다 신탁·위반건축물 확인이 먼저”
이 물건은 감정가 216,000,000원에서 3회 유찰돼 최저매각가가 110,592,000원까지 내려왔습니다. 이석기의 전입은 말소기준보다 늦어 대항력이 없고, 배당 시나리오상 매수인 인수액도 0원입니다. 가격 숫자만 보면 비교 실거래 평균의 58.0% 수준입니다.
하지만 핵심 위험은 다른 곳에 있습니다. 현재 소유 명의가 부동산신탁회사이고 신탁원부 확인이 요구되며, 전유부에는 12㎡ 무단증축 위반건축물이 표시돼 있습니다. 게다가 실거래 표본의 최신 거래가 2022.04이므로 58.0%라는 수치만으로 현재 시세 대비 저가라고 단정하기도 어렵습니다. 따라서 이 사건은 인수금액보다 신탁원부·위반건축물·최신 시세를 확인하는 것이 우선인 물건입니다.
