수원지방법원 2025타경42007. 평택시 고덕면 해창리 고덕에스티브이지식산업센터의 1층 상가133호입니다. 감정평가상 이용상태는 근린생활시설이며 현재 공실입니다. 김호진 소유로, 2022년 10월 20일 서안성농업협동조합이 채권최고액 461,500,000원의 근저당권을 설정했고, 2025년 5월 29일 같은 채권자가 임의경매를 신청했습니다.
말소기준권리는 2022년 10월 20일의 서안성농업협동조합 근저당권입니다. 이후 권리는 경매개시결정뿐이며 매각으로 소멸합니다. 임차인 내역도 없어 현재 분석상 매수인이 인수할 금액은 0원입니다. 다만 이 물건의 판단 포인트는 권리가 아니라 상가의 실제 거래가치와 환금성입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42007 (임의경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 고덕면 해창리 1277-1 고덕에스티브이지식산업센터 1층 상가133호 |
| 물건종류 / 이용상태 | 기타 · 근린생활시설 · 10층 건물 내 1층 상가133호 · 공실 |
| 소유자 | 김호진 (단독소유) |
| 감정가 / 최저가 | 506,000,000원 / 247,940,000원 (2회 유찰·감정가 49%) |
| 신청채권자 / 청구 | 서안성농업협동조합 / 755,233,582원 |
| 말소기준권리 | 2022.10.20. 서안성농업협동조합 근저당권 · 채권최고액 461,500,000원 |
| 매각기일 | 2026.07.13 |
① 권리 흐름 — 근저당 이후 모두 소멸
최초 소유권보존은 대한토지신탁주식회사 명의의 신탁등기였으나, 2022년 10월 20일 김호진에게 소유권이 이전되면서 1번 신탁등기가 말소됐습니다. 같은 날 설정된 서안성농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 경매개시결정까지 매각으로 소멸합니다. 낙찰자가 승계할 등기상 권리는 없습니다.
② 가격 판단 — 49% 할인과 시세 메리트는 다른 문제
현재 최저매각가는 247,940,000원으로 감정가 506,000,000원의 49%입니다. 숫자만 보면 할인 폭이 커 보이지만, 동일 물건군의 실거래 비교는 해당 없음입니다. 따라서 감정가 대비 할인율만으로 시세보다 저렴하다고 결론 내리면 안 됩니다.
| 회차 시나리오 | 매각가 | 근저당 미배당 | 매수인 인수 |
|---|---|---|---|
| 현재 회차 · 2회 유찰 · 감정가 49% | 247,940,000원 | 217,831,160원 | 0원 |
| 3회 유찰 시 · 감정가 34% | 173,558,000원 | 291,171,812원 | 0원 |
| 4회 유찰 시 · 감정가 24% | 121,490,599원 | 342,510,269원 | 0원 |
유찰이 거듭되면 서안성농업협동조합의 미배당액은 커지지만, 그 미배당액이 매수인에게 승계되는 구조는 아닙니다. 현재 회차뿐 아니라 3회·4회 유찰 시나리오에서도 매수인 인수액은 0원입니다. 다만 낮아진 최저가가 곧 적정 시세를 뜻하지는 않으므로, 실제 임대료·공실기간·인근 상가 거래가격을 별도로 확인해야 합니다.
③ 예상배당표 (매각가 247,940,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 4,271,160원 |
| 1. 근저당 · 서안성농업협동조합 | 461,500,000원 | 243,668,840원 |
| 근저당 미배당 | - | 217,831,160원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가에서는 집행비용 4,271,160원을 제외한 243,668,840원이 근저당권자에게 배당되고, 채권최고액 기준 217,831,160원이 미배당됩니다. 당해세·임차인 최우선변제는 미반영이며 매수인 인수액은 0원입니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 한국지역난방공사 평택지사 동측 인근이며, 주변은 지식산업센터와 근린생활시설로 형성돼 있습니다.
- 교통. 건물까지 차량 접근이 가능하고 북동측 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통상황은 무난합니다.
- 이용상태. 근린생활시설로 사용되는 1층 상가133호이며 감정평가 당시 공실 상태입니다.
- 건물. 2022.06.30. 사용승인된 철골철근콘크리트구조·철근콘크리트지붕 10층 건물입니다.
- 설비. 승강기, 천정 냉난방, 화재탐지·경보, 실내·옥외소화전, 스프링클러, CCTV 등이 설치돼 있습니다.
- 도로. 북측 왕복 2차선 도로와 동·서측 폭 약 6m 도로에 접하며, 주차장 진출입로는 동·서측 도로에 연결됩니다.
- 규제. 준주거지역·고덕국제화지구 지구단위계획구역·택지개발지구이며 토지거래계약 허가구역에 포함됩니다.
- 토지. 토지면적 6,630.0㎡, 지목 대, 토지이용상황 업무용이며 공시지가는 1,825,000원/㎡입니다.
- 하자 여부. 위반건축물 사항과 공부상 차이는 없습니다.
- 환금성. 주거용이 아닌 지식산업센터 내 근린생활시설이고 현재 공실이며 2회 유찰돼, 실제 수요와 재매각 기간을 보수적으로 봐야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 현장 점유 확인. 감정평가상 공실이지만 임대관계는 미상입니다. 출입문·집기·영업 흔적과 실제 점유자를 확인하세요.
- 가격 검증. 감정가 대비 49%라는 할인율보다 인근 지식산업센터 상가의 실거래가·임대료·공실기간을 우선 확인하세요.
- 청구액과 담보액 구분. 신청채권자의 청구액은 755,233,582원이고 등기상 근저당 채권최고액은 461,500,000원입니다.
- 신탁등기 이력 대조. 과거 대한토지신탁 명의 신탁등기는 2022.10.20. 소유권이전과 함께 말소됐는지 등기 원본으로 재확인하세요.
- 토지이용 제한 확인. 준주거지역·지구단위계획구역·택지개발지구·토지거래계약 허가구역 관련 이용 제한을 확인하세요.
- 관리비 확인. 공실 상가는 관리비가 누적될 수 있으므로 관리주체를 통해 체납 여부와 금액을 확인하세요.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·감정평가서와 매각기일 변경 여부를 직접 확인하세요.
맺으며 — “인수 0원”과 “좋은 가격”은 별개다
이 물건은 말소기준권리가 명확하고 임차인도 없어, 현재 분석상 매수인이 떠안을 금액은 0원입니다. 실질취득액은 현재 최저가와 같은 247,940,000원입니다. 권리만 보면 단순하지만, 물건은 지식산업센터 내 1층 근린생활시설이고 감정평가 당시 공실이며 이미 2회 유찰됐습니다.
감정가의 49%라는 숫자는 감정가에서 얼마나 내려왔는지를 보여줄 뿐, 시세보다 싸다는 증거는 아닙니다. 비교할 실거래가가 없는 상황에서는 임대수익과 공실 위험, 실제 상가 거래가격을 확인한 뒤 응찰가를 정해야 합니다. 결론은 권리는 통과, 가격은 검증 필요. 낮은 최저가보다 실제로 임차수요가 있는 상가인지가 입찰 판단의 중심입니다.