💰 1,642,970,000원 📉 3회 유찰 · 34.3% 🛡️ 인수 0원 👥 점유자 11명

수원지방법원 2025타경42017. 평택시 지산동 글로리하임비 제1동 2층 201호입니다. 감정 이용상태는 생활숙박시설이며, 11층 철근콘크리트구조 건물입니다. 감정가 4,790,000,000원에서 세 차례 유찰되어 현재 최저가는 1,642,970,000원까지 내려왔습니다.

권리의 기준점은 2021.01.04. 설정된 서호새마을금고 근저당권 15,000,000원입니다. 이후 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다. 현재 등기상 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부의 신탁 목적·수익자·관리 및 처분 조항도 확인할 필요가 있다는 주의사항이 부기돼 있습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 말소기준 이후 권리는 소멸

말소기준은 2021.01.04. 서호새마을금고 근저당권입니다. 채권최고액은 15,000,000원이고 채무자는 박상욱입니다. 이후 2025.06.10. 평택시 압류와 2025.06.11. 임의경매개시결정은 모두 말소기준 이후 권리로 매각으로 소멸하는 것으로 정리돼 있습니다.

② 임차·점유 관계 — 실제 점유자 11명, 모두 말소기준 이후 전입

조사된 사람은 11명이며 보증기관 대위·승계 신고자는 없어 모두 실제 조사대상 점유자입니다. 전입일은 전부 2021.01.04. 말소기준보다 뒤여서 대항력 없음으로 판정돼 있습니다. 다만 윤영준을 제외한 대부분은 보증금이 확인되지 않았고 확정일자·배당요구 여부도 확인되지 않아, 인수 위험과 별개로 실제 점유·명도 관계는 입찰 전 재확인이 필요합니다.

③ 가격 — 3회 유찰, 그러나 할인율만으로 ‘싸다’고 볼 수 없다

감정가 4,790,000,000원에서 3회 유찰되어 현재 최저매각가는 1,642,970,000원입니다. 현재 회차 비율은 감정가의 34.3%입니다. 다음 유찰 시 시나리오는 1,150,079,000원(24.01%), 그 다음은 805,055,300원(16.81%)입니다.

다만 이 사건은 비교 가능한 실거래 시세 없이 감정가 할인율만 확인되는 구조입니다. 따라서 34.3%라는 숫자만으로 시세보다 저렴하다고 판단하거나 가격 가점을 주는 것은 곤란합니다. 특히 이용상태가 아파트가 아니라 생활숙박시설이고 이미 3회 유찰된 만큼, 현재 최저가가 실제 거래시장 대비 어느 수준인지 별도로 확인하는 절차가 핵심입니다.

④ 예상배당표 (매각가 1,642,970,000원 가정)

배당표는 등기된 채권최고액 15,000,000원을 기준으로 작성된 시뮬레이션입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 반영되지 않았으며 실제 잔여액은 변동될 수 있습니다. 현재·4회 유찰·5회 유찰 시나리오 모두 등기채권 기준 미배당액은 0원, 매수인 인수도 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 이용상태. 감정대상 기호 1~30은 생활숙박시설로 이용 중입니다.
• 입지. 평택시 지산동 송탄시장 남서측 인근으로 공동주택·오피스텔·숙박시설·생활편의시설이 밀집한 지역입니다.
• 교통. 본건까지 차량접근이 가능하고, 북측 진입로를 통해 인근 간선도로로 출입합니다.
• 토지. 대체로 사다리형·평지이며 생활숙박시설 부지로 이용 중입니다. 토지면적은 200.0㎡, 공시지가는 1,571,000원/㎡입니다.
• 지역·규제. 일반상업지역, 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역입니다.
• 건물. 철근콘크리트구조 11층 건물로 외벽은 몰탈위 페인팅·타일붙임, 창호는 새시창 등이며 위생·급배수·난방·승강기설비가 되어 있습니다.
• 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등을 참조해 조사됐으므로 실제 내부현황은 재확인이 필요합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 가격 비교. 현재 최저가는 감정가의 34.3%지만, 비교 실거래 없이 할인율만으로 저가 여부를 확정하지 마세요.
• 신탁원부. 현재 소유자가 교보자산신탁주식회사이므로 신탁 목적·수익자·관리·처분 조항을 원본으로 확인하세요.
• 점유자 11명. 모두 대항력은 없지만 실제 사용호실·점유범위·퇴거 협의 가능성을 현장에서 확인하세요.
• 보증금 미상. 윤영준의 보증금 3,000,000원·월세 520,000원을 제외하면 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다. 매각물건명세서와 현황조사를 다시 대조하세요.
• 청구액 대조. 사건 청구액 4,655,202,900원과 등기 근저당 채권최고액 15,000,000원의 차이가 매우 크므로 신청채권과 공동담보 관계를 원본으로 확인하세요.
• 생활숙박시설. 실제 이용상태와 내부현황, 건축물대장 현황도면을 현장에서 재확인하세요.

맺으며 — 인수 0원보다 중요한 것은 ‘점유·신탁·가격 검증’

등기와 전입일만 놓고 보면 결론은 비교적 명확합니다. 말소기준은 2021.01.04. 서호새마을금고 근저당이고, 조사된 11명의 전입은 모두 그 이후입니다. 제공된 배당 시뮬레이션도 매수인 인수 0원으로 계산합니다.

그러나 이 물건을 단순한 ‘권리 깨끗한 34% 물건’으로 보면 안 됩니다. 현재 소유자는 신탁회사이고, 조사된 점유자가 11명이며 대부분 보증금이 확인되지 않았습니다. 용도 역시 아파트가 아니라 생활숙박시설입니다. 더구나 비교 실거래가 없어 감정가 대비 34.3%라는 숫자만으로 시세 메리트를 확정할 근거도 부족합니다. 등기상 인수는 0원, 실무상 검증 포인트는 많다. 이 사건은 신탁원부·점유현황·실제 거래가격을 확인한 뒤 입찰가를 정해야 하는 유형입니다.