인수는 0원이지만, 11명 점유와 일괄매각을 풀어야 한다 — 평택 글로리하임비

수원지방법원 2025타경42017. 평택시 지산동 글로리하임비의 생활숙박시설 일괄매각 사건입니다. 등기상 현재 소유자는 교보자산신탁주식회사이고, 2021.01.04. 박상욱 앞으로 소유권이 이전된 직후 서호새마을금고의 채권최고액 15,000,000원 근저당과 교보자산신탁주식회사 앞으로의 신탁등기가 같은 날 접수됐습니다. 이 근저당이 말소기준권리이며, 이후 평택시 압류와 임의경매개시결정은 매각으로 소멸합니다.

권리 순위만 보면 매수인이 승계할 임차보증금이나 후순위 등기권리는 확인되지 않습니다. 그러나 이 사건의 실무 난도는 권리 인수보다 다수 점유자의 현황 확인과 명도, 신탁원부 확인, 일괄매각 범위 확인에 있습니다. 특히 신고된 11명 모두 전입일이 말소기준일보다 늦어 대항력은 없지만, 점유 부분이 모두 미상이고 임대관계도 대부분 확인되지 않아 현장 확인 없이 단순한 공실 물건으로 볼 수 없습니다.

물건 개요

① 권리 흐름 — 기준권리 이후는 소멸

말소기준은 2021.01.04. 서호새마을금고 근저당권입니다. 평택시 압류와 임의경매개시결정은 모두 이보다 뒤에 접수돼 매각으로 소멸합니다. 현재 소유권은 같은 날 설정된 신탁에 따라 교보자산신탁주식회사에 있고, 등기에는 임대차 등 법률행위를 확인할 때 신탁원부 제2021-11호의 목적·수익자·관리 및 처분 조항을 함께 확인하라는 주의사항이 기재돼 있습니다.

② 임차·점유 신고 — 실제 신고 인원 11명

보증기관의 대위·승계 신고는 없으며, 실제 신고 인원은 11명입니다. 전입일은 모두 말소기준일인 2021.01.04. 이후이므로 대항력은 없고 매수인 승계액도 0원입니다. 다만 윤영준의 보증금 3,000,000원·월 차임 520,000원을 제외하면 보증금과 차임이 확인되지 않았고, 확정일자와 배당요구 여부도 확인되지 않습니다.

③ 가격 판단 — 70% 할인과 시세 메리트는 다르다

현재 최저매각가는 감정가 4,790,000,000원의 70%인 3,353,000,000원입니다. 매수인 인수액이 0원이므로 현재 회차의 실질취득액도 3,353,000,000원입니다. 그러나 비교 가능한 실거래 자료가 확인되지 않아, 이 금액이 시장가격보다 낮다고 판단할 근거는 없습니다.

감정가 대비 할인율은 회차별 입찰 하한을 보여줄 뿐, 생활숙박시설의 실제 거래가나 수익가치를 대신하지 않습니다. 특히 이 사건은 단일 주거 호수가 아니라 일괄매각이고 감정평가상 기호 1~30이 생활숙박시설로 이용 중입니다. 아파트 실거래나 일반 주택 시세를 대입해 “싸다”고 평가해서는 안 됩니다.

④ 예상배당표 (매각가 3,353,000,000원 가정)

현재 배당 가정은 이 물건 등기상 근저당 채권최고액 15,000,000원을 기준으로 하며, 당해세와 임차인 최우선변제는 반영되지 않았습니다. 회차별 근저당 미배당액은 모두 0원이고 매수인 인수액도 모두 0원입니다.

⑤ 입지·이용상태 메모 (감정요항표 기준)

• 입지. 평택시 지산동 송탄시장 남서측 인근으로, 주변에 공동주택·오피스텔·숙박시설과 생활편의시설이 밀집해 있습니다.
• 이용상태. 감정평가상 기호 1~30은 생활숙박시설로 이용 중이며, 토지도 생활숙박시설 부지로 이용 중입니다.
• 교통. 차량 접근이 가능하고, 토지 북측 진입로를 통해 인근 간선도로로 출입합니다.
• 토지. 일반상업지역의 대체로 사다리형 평지이며, 지목은 대·토지이용상황은 상업용입니다.
• 규제. 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역, 가축사육제한구역과 토지거래계약에 관한 허가구역에 포함됩니다.
• 공시지가. 1㎡당 1,571,000원이며, 기재된 토지면적은 200.0㎡입니다.
• 현황 확인. 내부구조와 이용현황은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰을 참고해 조사됐으므로, 실제 내부현황을 다시 확인해야 합니다.

⑥ 입찰 체크리스트

• 일괄매각 범위. 기호 1~30의 각 호수·대지권·공용부분과 매각 포함 범위를 매각목록에서 대조하세요.
• 11명 점유 매칭. 신고된 각 사람의 실제 점유 호수, 사용 목적과 퇴거 가능 시점을 현장에서 확인하세요.
• 보증금 미상. 윤영준 외 신고자의 보증금·차임·확정일자·배당요구 여부를 매각물건명세서와 사건기록에서 확인하세요.
• 신탁원부. 신탁원부 제2021-11호에서 신탁 목적, 수익자, 임대차 권한과 처분 조건을 확인하세요.
• 공동담보. 공동담보목록 제2021-6호와 청구액 4,655,202,900원의 관계, 다른 공동담보물의 진행·배당 상황을 대조하세요.
• 생활숙박시설 현황. 각 호실의 실제 이용상태, 내부구조, 설비와 운영현황을 직접 확인하세요.
• 가격 검증. 감정가 대비 할인율이 아니라 일괄매각 대상 전체의 현재 가치와 운영수익을 기준으로 입찰 상한을 정하세요.
• 공과금·세금. 당해세, 체납 관리비와 공용부분 부담을 확인하세요.

맺으며 — “인수 0원 ≠ 간단한 물건”

이 사건은 등기 순위만 보면 명확합니다. 말소기준은 2021.01.04. 서호새마을금고 근저당이고, 이후 권리는 소멸하며 전입자 11명도 모두 기준일 뒤에 들어왔습니다. 따라서 현재 배당 가정상 매수인 인수액은 0원입니다.

하지만 투자 판단까지 단순한 것은 아닙니다. 신고된 점유자가 11명이고 대부분의 임대조건과 점유 부분이 확인되지 않았으며, 물건은 생활숙박시설 기호 1~30의 일괄매각입니다. 여기에 신탁원부와 공동담보 관계, 경매 청구액과 등기상 근저당액의 큰 차이도 확인해야 합니다. 실거래 비교 없이 감정가의 70%라는 이유만으로 싸다고 볼 수도 없습니다. 권리 인수는 낮지만, 점유·운영·가격 검증 난도는 높은 물건. 이 사건의 승부처는 할인율이 아니라 일괄매각 대상의 실제 현황을 얼마나 정확히 확인하느냐입니다.