수원지방법원 2025타경42023. 평택시 지산동 ‘이한렉스빌플러스’ 6층 611호로, 감정평가상 아파트(도시형생활주택-원룸형)으로 이용 중입니다. 이 사건의 핵심은 등기상 선순위 임차권입니다. 최선주는 2022.07.19 전입·점유를 시작했고 2022.08.03 확정일자를 받은 뒤 보증금 110,000,000원의 임차권등기를 마쳤습니다. 현재 유효한 담보권보다 앞선 임차권이어서 원칙적으로는 미배당 보증금이 매수인에게 승계되는 구조입니다.
다만 이 사건에는 결정적인 후속 조치가 있습니다. 주택도시보증공사는 임차인 최선주의 임차보증금반환채권 양수인으로 대항력과 우선변제권을 승계했으며, 2026.05.29 “우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다”는 확약서를 제출했습니다. 따라서 이 확약이 적용되는 최선주 임차권의 매수인 인수는 실질 0원으로 봅니다. 실제 임차인은 1명이고, 주택도시보증공사는 별도의 추가 임차인이 아니라 임차보증금반환채권의 양수인입니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42023 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 지산동 781-9 이한렉스빌플러스 6층611호 |
| 이용상태 | 아파트(도시형생활주택-원룸형) |
| 전용면적 | 26.9㎡ |
| 소유자 | 권유진 |
| 감정가 / 최저가 | 102,000,000원 / 71,400,000원 (2회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 주택도시보증공사 / 114,504,329원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
① 권리 흐름 — 선순위 임차권, 그러나 확약으로 실질 인수 0
| 임차인 | 점유 | 보증금 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 최선주 | 주택 611호 전부 | 110,000,000원 | 대항력 있음 | 우선변제 | 확약 후 실질 0원 |
최선주의 전입·점유일은 2022.07.19, 확정일자는 2022.08.03입니다. 2024.08.06 보증금 110,000,000원의 주택임차권등기가 설정됐고 배당요구도 이뤄졌습니다. 유효한 담보권은 없으며 2017년 하나은행 근저당은 2017.09.11 이미 말소됐습니다. 따라서 2025.06.04 강제경매개시결정이 말소기준으로 계산됩니다.
② 시세 비교 — 평균과는 비슷하지만 최신 거래보다 높다
이한렉스빌플러스 동일 면적대 최근 12건의 평균 거래금액은 72,500,000원입니다. 현재 최저매각가 71,400,000원은 이 평균의 98.5%입니다. 평균만 보면 약간 아래지만, 최신 2026.09 거래는 64,000,000원이어서 현재 최저가는 최신 거래보다 높습니다. 따라서 98.5%라는 수치만으로 가격 메리트를 부여하기는 어렵습니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.09 | 27.04㎡ | 10 | 64,000,000원 |
| 2026.09 | 26.9㎡ | 9 | 66,000,000원 |
| 2026.08 | 26.9㎡ | 11 | 63,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 10 | 66,000,000원 |
| 2026.07 | 27.04㎡ | 10 | 67,000,000원 |
| 2026.05 | 27.04㎡ | 12 | 85,000,000원 |
| 2026.04 | 27.04㎡ | 12 | 80,000,000원 |
| 2026.04 | 27.04㎡ | 8 | 83,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 11 | 70,000,000원 |
| 2026.03 | 27.04㎡ | 12 | 72,000,000원 |
| 2026.01 | 27.04㎡ | 4 | 80,000,000원 |
| 2026.01 | 26.9㎡ | 12 | 74,000,000원 |
| 평균 | — | 12건 | 72,500,000원 |
③ 예상배당표 (매각가 71,400,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용 | - | 1,685,200원 |
| 1. 임차인 최선주 보증금 (우선변제) | 110,000,000원 | 69,714,800원 |
| 2. 강제경매개시결정 · 주택도시보증공사 | 114,504,329원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
배당표 계산상 임차보증금 부족분은 40,285,200원입니다. 다만 2026.05.29 제출된 확약에 따라 이 부족분은 매수인에게 실질 승계되지 않는 것으로 분석합니다. 주택도시보증공사는 임차보증금반환채권 양수인이므로 별도 임차보증금으로 중복 합산하지 않습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 지산동행정복지센터 북측 인근에 위치하며 주변은 상업·업무용 부동산 중심의 상업지역이고 일부 아파트와 다세대주택이 산재합니다.
- 교통. 건물까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 있으며, 남서측 직선거리 약 300미터에 송탄전철역이 있습니다.
- 용도. 아파트(도시형생활주택-원룸형)로 이용 중이며, 건물은 철근콘크리트구조 13층 건물 내 6층 611호입니다.
- 설비. 개별난방, 엘리베이터, 위생·급배수, 지하주차, 출입구보안개폐설비가 갖춰져 있습니다.
- 규제. 일반상업지역이며 관광특구(송탄), 비행안전제5구역(전술), 군용비행장 소음대책구역 제3종구역 등이 포함됩니다.
- 단지. 이한렉스빌플러스는 299세대이며 2017.07.28 준공됐습니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 확약 원본 확인. 2026.05.29 대항력 포기·임차권등기 말소 확약이 실제 매각서류에 반영돼 있는지 입찰 전 다시 확인해야 합니다.
- 임차권 말소 조건 확인. 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소한다는 확약 내용과 적용 임차인이 최선주인지 원본으로 대조해야 합니다.
- 보증기관 중복계산 금지. 주택도시보증공사는 최선주의 임차보증금반환채권 양수인이므로 실제 임차인은 1명이며 보증금 110,000,000원을 별도로 한 번 더 합산하면 안 됩니다.
- 최근 거래 우선. 최근 12개월 평균은 72,500,000원이지만 최신 거래는 64,000,000원입니다. 평균 98.5%라는 이유만으로 저가 매수라고 판단하면 안 됩니다.
- 내부 상태 확인. 감정평가 시 관계인 부재로 내부이용상태는 건축물현황도와 탐문조사에 의존했습니다.
맺으며 — “선순위 임차권은 확약으로 해소, 가격은 별도 판단”
이 사건은 표면만 보면 보증금 110,000,000원의 선순위 대항력 임차권 때문에 최저가 71,400,000원 외에 40,285,200원을 추가로 떠안을 수 있는 인수형 물건입니다. 그러나 2026.05.29 제출된 확약으로 해당 임차인은 대항력을 포기하고 미변제 시에도 임차권등기를 말소하기로 했으므로 실질 인수는 0원, 현재 회차 실질취득은 71,400,000원입니다.
가격은 별개입니다. 71,400,000원은 최근 12개월 평균 72,500,000원의 98.5%로 평균에는 근접하지만, 최신 거래 64,000,000원보다 높습니다. 또한 이미 2회 유찰됐고 단지 경매물건 평균 유찰 횟수는 4.2회입니다. 이 물건의 핵심은 확약의 유효성과 말소 이행을 원본에서 확인한 뒤, 최신 실거래 수준과 현재 최저가를 따로 비교하는 것입니다.
