수원지방법원 2025타경42035. 평택시 통복동 ‘꿈의도시두드림’ 17층 1708호, 전용 19.01㎡ 아파트입니다. 감정가는 78,000,000원이지만 세 차례 유찰되어 현재 최저매각가는 26,754,000원까지 내려왔습니다. 숫자만 보면 감정가 대비 큰 폭의 할인이지만 이 사건은 낙찰가 자체보다 선순위 임차보증금의 미배당액이 훨씬 중요합니다.
임차인 홍기선은 2020.11.23 확정일자를 받고 2020.12.15 전입·점유를 시작했으며, 보증금은 82,000,000원입니다. 현재 말소기준으로 계산된 국의 압류일은 2024.09.11이므로 임차인의 전입이 훨씬 빠릅니다. 제공된 권리판정에서도 대항력 있음·우선변제권 있음으로 분류되어 있습니다.
물건 개요
| 사건번호 | 수원지방법원 2025타경42035 (강제경매) |
|---|---|
| 소재지 | 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 17층 1708호 |
| 물건종류 / 전용 | 집합건물(아파트) · 전용 19.01㎡ · 18층 건물 내 17층 |
| 소유자 | 송민준 |
| 감정가 / 최저가 | 78,000,000원 / 26,754,000원 (3회 유찰) |
| 신청채권자 / 청구 | 홍기선 / 84,000,000원 |
| 매각기일 | 2026.09.29 |
| 이용상태 | 공부상 아파트로 이용 중 |
① 권리 흐름 — 선순위 대항력 임차인이 핵심
2017.12.04 설정된 우리은행 근저당권 84,000,000원은 2020.12.15 해지로 이미 말소됐습니다. 현재 권리분석상 말소기준은 2024.09.11 국 압류입니다. 문제는 그보다 앞선 2020.12.15에 홍기선이 전입·점유를 시작했다는 점입니다. 이후 2024.12.02 임차권등기까지 마쳤고, 매각물건명세서에도 배당에서 전액 변제되지 않으면 잔액이 매수인에게 인수될 수 있는 권리로 명시되어 있습니다.
| 실제 임차인 | 보증금 | 전입 / 확정일자 | 대항력 | 우선변제 | 승계 |
|---|---|---|---|---|---|
| 홍기선 주거용 1708호 전부 | 82,000,000원 | 2020.12.15 2020.11.23 | 대항력 有 | 우선변제 有 | 보증기관 승계 없음 |
실제 임차인은 1명이며 보증기관의 대위·승계 신고는 아닙니다. 홍기선은 배당요구를 했고 우선변제권도 행사할 수 있지만, 현 최저가 수준에서는 매각대금만으로 보증금 전액을 돌려줄 수 없습니다. 임차권등기 자체가 매각으로 말소되더라도 대항력 있는 임차인의 미배당 보증금 반환부담은 별개입니다.
② 시세 비교 — 최저가가 아니라 ‘실질취득’으로 봐야 한다
꿈의도시두드림은 298세대, 2017.10.27 사용승인 단지입니다. 동일 면적권의 최근 12개월 평균은 59,222,222원, 최신 2026.07 거래는 60,000,000원입니다. 전체 12건 평균은 62,791,666원이지만, 2025.04~06의 72,000,000원·73,500,000원·75,000,000원 거래가 포함되어 있어 현재 가격 판단에는 최근 12개월 수치와 최신 거래가 더 중요합니다.
| 거래월 | 전용 | 층 | 거래가 |
|---|---|---|---|
| 2026.07 | 19.01㎡ | 7 | 60,000,000원 |
| 2026.06 | 19.01㎡ | 12 | 55,000,000원 |
| 2026.05 | 19.01㎡ | 10 | 57,500,000원 |
| 2026.05 | 18.88㎡ | 8 | 57,500,000원 |
| 2026.03 | 19.01㎡ | 3 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 18.88㎡ | 14 | 60,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 7 | 58,000,000원 |
| 2026.02 | 19.01㎡ | 15 | 62,000,000원 |
| 2025.09 | 19.01㎡ | 17 | 63,000,000원 |
| 최근 12개월 평균 | — | 9건 | 59,222,222원 |
표면 최저가 26,754,000원만 놓고 보면 최근 12개월 평균의 45.2%입니다. 그러나 현재 예상배당에서 임차인 보증금은 25,872,428원만 배당되고 56,127,572원이 남습니다. 따라서 매수인의 실질취득 부담은 26,754,000원 + 56,127,572원 = 82,881,572원입니다. 최근 12개월 평균 59,222,222원의 약 140.0%, 최신 거래 60,000,000원의 약 138.1% 수준입니다.
③ 예상배당표 (매각가 26,754,000원 가정)
| 배당 항목 | 채권액 | 예상배당 |
|---|---|---|
| 0. 집행비용(추정) | - | 881,572원 |
| 1. 임차인 홍기선 보증금 | 82,000,000원 | 25,872,428원 |
| 2. 경매개시결정 · 홍기선 | 84,000,000원 | 0원 |
| 잔여 · 소유자 교부 | - | 0원 |
현재 최저가 가정에서 임차보증금 미배당액은 56,127,572원이며 매수인 인수 추정액도 56,127,572원입니다. 당해세·임차인 최우선변제는 실제 배당에서 변동될 수 있습니다.
④ 입지·환금성 메모 (감정요항표 기준)
- 입지. 평택시 통복동 농협사거리 광장 북서측 인근. 단독·다가구·다세대주택, 근린생활시설 및 주상용 건물이 혼재하는 지역이며 주위환경은 보통인 편입니다.
- 교통. 차량 접근이 용이하고 인근에 버스정류장이 있으며, 지하철 1호선 평택역이 도보 약 10분 거리에 있어 대중교통 여건은 무난한 편입니다.
- 건물. 철근콘크리트구조 평지붕 18층 건물 내 17층 1708호. 위생·급배수, 난방, 승강기, 옥내소화전, 화재경보기 및 지하주차장 설비가 있습니다.
- 토지·규제. 일반상업지역이며 대표 지번 공시지가는 2,034,000원/㎡. 소로2류·소로3류와 접하고 토지거래계약에 관한 허가구역 및 가축사육제한구역에 포함됩니다.
- 물건 상태. 공부와의 차이는 없고 위반건축물 표시도 없습니다. 공부상 아파트로 이용 중입니다.
- 환금성. 298세대 규모이며 동일 면적권 실거래는 확인되지만 최근 거래가격이 55,000,000원~62,000,000원 구간으로 낮아졌고 최근 추세는 -19.4%입니다.
⑤ 입찰 체크리스트
- 최저가가 아닌 실질취득으로 계산. 현 회차는 26,754,000원에 낙찰되어도 미배당 보증금 56,127,572원을 더해 약 82,881,572원의 부담으로 봐야 합니다.
- 유찰 추가 시 인수액 재계산. 4회 유찰 가정의 인수액은 64,009,300원, 5회 유찰 가정은 69,526,510원입니다. 낙찰가가 내려가도 전체 부담이 비례해 내려가지 않습니다.
- 임차관계 원본 확인. 홍기선은 임차권자이면서 경매신청 채권자입니다. 임대차계약서·전입세대·확정일자·배당요구 및 매각물건명세서 원문을 서로 대조해야 합니다.
- 대항력 인수 범위 확인. 매각물건명세서에 미배당 잔액 인수 가능성이 명시되어 있으므로 실제 배당표 확정 전에는 보증금 잔액을 보수적으로 인수금액으로 보는 것이 필요합니다.
- 하락 추세 반영. 최근 12개월 평균 59,222,222원과 최신 거래 60,000,000원을 기준으로 실질취득 부담을 비교해야 하며, 과거 72,000,000원~75,000,000원 거래가 섞인 전체 평균만 보지 않아야 합니다.
- 원본 대조. 등기부·매각물건명세서·현황조사·배당요구·실거래 원본을 입찰 전에 다시 확인하세요.
맺으며 — “2,675만원에 사는 물건”이 아니다
이 사건의 핵심은 세 번 유찰된 최저가가 아닙니다. 말소기준보다 앞선 보증금 82,000,000원의 대항력 임차인이 존재하고, 현재 최저가 가정에서는 그중 56,127,572원이 배당되지 않아 매수인에게 남을 수 있습니다. 따라서 실질취득 부담은 82,881,572원으로 계산되며, 최근 12개월 평균 59,222,222원과 최신 거래 60,000,000원을 모두 웃돕니다.
더 유찰되어 낙찰가가 내려가더라도 인수액이 반대로 늘어나므로 전체 부담은 대체로 보증금 수준에 묶입니다. 여기에 최근 시세 추세가 -19.4%이고 이미 3회 유찰된 점까지 겹칩니다. 이 사건은 “최저가 2,675만원짜리 아파트”가 아니라 “선순위 임차보증금까지 포함해 약 8,288만원을 부담할 수 있는 아파트”로 보는 것이 권리·가격 분석 모두에 맞습니다.
