권리상 임차권 인수 가능성이 핵심이며 최저가만 보면 할인처럼 보이나 실질취득은 보증금 2억원 수준으로 시세 대비 검토가 필요해 C등급.
※ 이 매력지수는 리포트 본문(권리·환금성·시세 등)을 종합한 저자 주관 평가입니다.
한 줄 평 감정가 대비 최저가는 낮아 보이지만, 핵심은 대항력 임차보증금 200,000,000원입니다. 임차권등기자인 배성원은 대항력이 있어 배당으로 전액 변제되지 않으면 매수인이 잔액을 인수할 수 있습니다. 따라서 단순 최저가가 아니라 실질취득 비용 기준으로 판단해야 합니다.
감정가
240,000,000원
아파트
최저가
168,000,000원
1회 유찰
실질취득 검토
200,000,000원
임차보증금 인수 가능
매수인 인수
최대 200,000,000원
배성원 임차권
수원지방법원 2025타경42043. 경기도 안성시 대덕면 신령리 안성롯데캐슬 111동 1901호 아파트입니다. 감정가는 2.4억원, 현재 최저매각가는 1.68억원으로 1회 유찰된 상태입니다. 하지만 이 사건은 일반적인 저가 낙찰형이 아닙니다. 을구에 등록된 주택임차권과 대항력 여부가 핵심입니다.
임차인 배성원은 2023년 7월 7일 전입 및 점유를 시작했고, 임차권등기명령에 따라 임차권등기가 설정되었습니다. 등기상 임차보증금은 200,000,000원이며, 우선변제권은 확인되지 않습니다. 따라서 배당으로 보증금 전액이 회수되지 않으면 매수인이 부담할 수 있는 구조입니다.
물건 개요
사건번호
수원지방법원 2025타경42043
소재지
경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 111동 19층1901호
물건종류 / 이용
아파트 · 방3·거실·화장실2·드레스룸·발코니
소유자
김영희
감정가 / 최저가
240,000,000원 / 168,000,000원
신청채권자 / 청구
김영선 / 71,546,301원
매각기일
2026.07.14
① 권리 흐름 — 임차권이 핵심
② 임차인 분석 — 대항력 인수 가능성
임차인
보증금
대항력
우선변제
승계 위험
배성원
200,000,000원
有
無
인수 가능
⛔ 핵심 위험 최저가 168,000,000원에 낙찰되더라도 임차보증금 200,000,000원이 배당에서 부족하면 매수인이 인수할 수 있습니다. 따라서 낙찰가가 낮아질수록 총 투입비용이 자동으로 낮아지는 구조가 아닙니다.
③ 시세 비교 — 실질취득 기준
안성롯데캐슬 동일 면적대 최근 실거래 12건 기준 평균은 250,041,666원입니다. 최저가는 시세 대비 낮지만, 임차보증금 인수 가능성을 반영하면 실질취득 비용은 약 200,000,000원 수준으로 봐야 합니다.
거래월
전용
층
거래가
2026.08
74.5㎡
7
252,000,000원
2026.07
74.5㎡
12
250,000,000원
2026.07
74.44㎡
19
253,000,000원
평균
-
12건
250,041,666원
배당 분배
감정가·실질취득 vs 실거래
최저가보다 임차보증금 인수 가능성을 반영한 실질취득 기준으로 판단해야 합니다.
④ 예상 배당표 (매각가 168,000,000원 가정)
배당 항목
금액
집행비용
3,152,000원
임차인 배성원 보증금
0원(매수인 인수 가능)
가압류 김영선
60,000,000원
잔여
104,848,000원
⚠️ 결론 권리 자체는 확인 가능한 구조지만, 임차보증금 2억원 인수 가능성이 이 사건의 가장 큰 변수입니다. 최저가만 보고 저렴하다고 판단하면 안 되며, 임차권 정리 여부 확인이 선행되어야 합니다.
⑤ 입찰 체크리스트
임차권 확인. 배성원 임차권등기와 대항력 여부를 반드시 확인해야 합니다.
실질취득 계산. 낙찰가와 별도로 인수 가능 보증금을 반영해 판단해야 합니다.
시세 비교. 최근 실거래 평균 250,041,666원 기준으로 접근해야 합니다.
원본 확인. 등기부·매각물건명세서·현황조사를 입찰 전 재확인해야 합니다.
맺으며 — “최저가보다 권리가 먼저다”
이 물건은 1.68억원이라는 숫자만 보면 매력적으로 보일 수 있습니다. 하지만 대항력 있는 임차보증금 2억원이 존재하기 때문에 실제 판단 기준은 최저가가 아닙니다. 임차권 인수 여부가 해결되지 않는다면 할인폭보다 권리 리스크가 우선입니다. 가격보다 임차권 정리가 먼저인 물건입니다.
사건 개요
같은 단지 5건 동시 경매
단지 평균
2.2회 유찰
소재지
경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 111동 19층1901호
법원·사건
수원지방법원
평택지원·2025타경42043
부동산강제경매
매각기일·장소
2026-07-14 10:00
·1층 경매법정
물건
안성롯데캐슬 111동 19층1901호
철근콘크리트구조 74.5027㎡
물건상태
매각준비
상세 첫 화면은 판단 요약입니다. 입찰 보증금과 실거래 할인 폭을 먼저 보고, 그 다음 명세서와 변경이력으로 넘어가는 흐름이 가장 효율적입니다.
현황조사
법원 집행관
경기도 안성시 대덕면 신령리 820 안성롯데캐슬 111동 19층1901호
2025-06-19 17:02
* 폐문으로 점유자를 만나지 못하여 점유관계를 알 수 없음.
* 전입세대확인서 신청 결과 1인 등재되어 있음. 전입세대확인서, 전입세대확인서에 등재된 1인의 주민등록등본 첨부.
* 외국인체류확인서 신청 결과 전입신고된 외국인 없음. 외국인체류확인서 첨부.
법원 집행관의 현장 조사 내역입니다. 임차인·점유 현황·미납 관리비 등의 핵심 리스크는
매각물건명세서 본문
와 함께 반드시 교차 확인하세요.
